5 Ottobre 2013

Acquisto prima casa: cosa cambia dal 2014

di Giancarlo Falco Scarica in PDF

L’art. 26 del cd. “Decreto Istruzione” (D.Lgs. n. 104/2013), modificando l’art. 26 del D.Lgs. n. 23/2012, ha rimodulato, a decorrere dal 1° gennaio 2014, le “imposte d’atto” nell’ambito dei trasferimenti immobiliari: in particolare, è stata prevista una riduzione del carico fiscale sulle vendite effettuate da privati, compensata da un aumento, seppur lieve, dell’imposizione dovuta sui trasferimenti imponibili ai fini IVA.

Di seguito analizzeremo nel dettaglio le citate novità, con specifico riferimento alle imposte dovute sull’acquisto della “prima casa”, tematica da sempre oggetto di particolari attenzioni da parte del Legislatore.

In estrema sintesi, si ricorda che al fine di poter ottenere le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, è necessario che:

  • il bene acquistato sia un’abitazione “non di lusso” (i criteri per individuare un’abitazione “di lusso” sono individuati dal D.M. 2.8.1969, pubblicato sulla G.U. 27.8.1969, n. 218);
  • il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente ovvero dove essa si impegna a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
  • nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione, di altra casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile per il quale si chiedono le agevolazioni “prima casa”;
  • nell’atto di acquisto, la parte acquirente dichiari di non essere titolare (nemmeno pro quota o in regime di comunione legale con il coniuge) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa d’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

A decorrere dal 1° gennaio 2014, il D.Lgs. n. 104/2013 ha previsto che sull’acquisto da privato di un immobile “prima casa”, sono dovuti i seguenti importi:

– imposta di registro pari al 2% (rispetto al 3% attuale);

– imposta ipotecaria e catastale pari ad 50 (rispetto agli attuali € 168).

Laddove invece il venditore sia un’impresa costruttrice, oltre all’inalterata aliquota IVA del 4%, sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali, per un valore pari ad € 200 cadauna (rispetto agli attuali € 168).

 

Acquisto di prima casa da privato
(valore dell’immobile € 100.000,00)

fino al 31.12.2013

dall’1.1.2014

Imposta di registro 3%: € 3.000,00Imposta ipotecaria “fissa”: € 168,00

Imposta catastale “fissa”: € 168,00

Totale da versare: € 3.336,00

Imposta di registro 2%: € 2.000,00Imposta ipotecaria “fissa”: € 50,00

Imposta catastale “fissa”: € 50,00

Totale da versare: € 2.100,00

Acquisto di prima casa imponibile IVA
(valore dell’immobile € 100.000,00)

fino al 31.12.2013

dall’1.1.2014

IVA 4%: € 4.000,00Imposta di registro “fissa”: € 168,00

Imposta ipotecaria “fissa”: € 168,00

Imposta catastale “fissa”: € 168,00

Totale da versare: € 4.504,00

IVA 4%: € 4.000,00Imposta di registro “fissa”: € 200,00

Imposta ipotecaria “fissa”: € 200,00

Imposta catastale “fissa”: € 200,00

Totale da versare: € 4.600,00

     

 

Si ritiene opportuno sottolineare come il cd. “Decreto Istruzione” (D.Lgs. n. 104/2013) sia intervenuto anche a modifica dell’imposizione applicabile alla compravendita d’immobili che non soddisfano i requisiti “prima casa”. In particolare:

  • se il venditore è un privato oppure un’impresa costruttrice che vende dopo quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori, l’acquirente è tenuto al versamento delle seguenti somme:

– imposta di registro pari al 9% (7% fino al 31.12.2013);

– imposta ipotecaria di € 50 (2% fino al 31.12.2013);

– imposta catastale di € 50 (1% fino al 31.12.2013);

  • se il venditore è un’impresa costruttrice che vende entro quattro anni dall’ultimazione del lavori (pertanto, trattasi di compravendita soggetta a IVA) gli importi dovuti a titolo di imposta di registro, ipotecaria e catastale aumentano dagli attuali € 168 ad € 200 mentre resterà ovviamente inalterata l’aliquota IVA al 10%.

 

Acquisto di seconda casa da privato
(valore dell’immobile € 100.000,00)

fino al 31.12.2013

dall’1.1.2014

Imposta di registro 7%: € 7.000,00Imposta ipotecaria 2%: € 2.000,00

Imposta catastale 1%: € 1.000,00

Totale da versare: € 10.000,00

Imposta di registro 9%: € 9.000,00Imposta ipotecaria “fissa”: € 50,00

Imposta catastale “fissa”: € 50,00

Totale da versare: € 9.100,00

Acquisto di seconda casa imponibile IVA
(valore dell’immobile € 100.000,00)

fino al 31.12.2013

dall’1.1.2014

IVA 10%: € 10.000,00Imposta di registro “fissa”: € 168,00

Imposta ipotecaria “fissa”: € 168,00

Imposta catastale “fissa”: € 168,00

Totale da versare: € 10.504,00

IVA 10%: € 10.000,00Imposta di registro “fissa”: € 200,00

Imposta ipotecaria “fissa”: € 200,00

Imposta catastale “fissa”: € 200,00

Totale da versare: € 10.600,00