Pertinenze esenti ai fini IMU e TASI

Ai fini ICI la definizione di pertinenza era demandata alle scelte del singolo Comune, che poteva introdurre a proprio piacimento nel proprio regolamento limitazioni quantitative e qualitative; in assenza di specifiche previsioni regolamentari, tutti gli immobili asserviti all’abitazione potevano beneficiare del medesimo trattamento, senza vincoli di numero e tipologia.

Al contrario, con l’introduzione dell’IMU, si è assistito a una definizione univoca del concetto di pertinenza: l’articolo 8 comma 3 del D.Lgs. 23/2011 prevede infatti che “per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”.

L’esenzione è quindi limitata sotto il profilo numerico (solo a 3 immobili, in aggiunta all’abitazione, possono essere esentati), ma in particolare va verificata la categoria catastale di detti immobili.

Nel caso di più immobili censiti nella stessa categoria catastale, il contribuente avrà diritto a scegliere quale considerare pertinenza; evidentemente egli avrà vantaggio a designare come tale quella che presenta la rendita maggiore, assoggettando quindi a tassazione quella con rendita inferiore.

Congiunto accatastamento

L’aspetto più delicato è la locuzione a chiusura della disposizione richiamata: le pertinenze vanno considerate “… anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.”

In altre parole viene prescritto che, nella verifica da condurre relativamente alle pertinenze, occorre controllare che se sia presente qualche locale a destinazione pertinenziale (tipicamente la cantina o la soffitta) accatastato congiuntamente all’abitazione, la cui rendita, quindi, comprende anche quella teoricamente imputabile a tale pertinenza.

Al verificarsi di tale evenienza, il contribuente è tenuto ad applicare le agevolazioni previste per tale fattispecie solo ad altre due pertinenze di categoria catastale diversa da C/2 (ossia la categoria catastale nella quale ricadrebbe la cantina o la soffitta se fosse accatastata separatamente).

È di tutta evidenza che tale valutazione è difficilmente realizzabile se non si ha perfetta conoscenza della reale ed effettiva situazione immobiliare, posto che dalla semplice visura catastale non è apprezzabile la presenza nell’abitazione di locali di deposito destinati appunto ad uso soffitta o cantina.

Peraltro il ministero, nella circolare 3/DF/2012, considera anche il caso di due pertinenze accatastate unitamente all’unità ad uso abitativo: questo significa che la rendita attribuita all’abitazione ricomprende anche la redditività di tali porzioni immobiliari non connesse. Pertanto, poiché dette pertinenze, se fossero accatastate separatamente, sarebbero classificate entrambe in categoria C/2, la conseguenza sarà che il contribuente potrà usufruire delle agevolazioni per l’abitazione principale solo per un’altra pertinenza classificata in categoria catastale C/6 o C/7.