24 Novembre 2020

Sismabonus acquisti con compravendite stipulate entro il 31 dicembre 2021

di Sergio Pellegrino Scarica in PDF

Nella giornata di ieri l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato due risposte a istanze di interpello in materia di sismabonus acquisti, la risposta n. 557 e la risposta n. 558.

Concentriamo la nostra attenzione su quest’ultima, che è di maggiore interesse affrontando diverse questioni legate all’applicazione dell’agevolazione.

La disposizione di riferimento in materia, come è noto, è il comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, che prevede l’attribuzione, all’acquirente di unità immobiliari, situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3, oggetto di demolizione e ricostruzione da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione, di una detrazione del 75% o dell’85% del prezzo dell’unità immobiliare, entro il limite massimo di 96.000 €, a seconda del fatto che, per effetto dell’intervento, si consegua un miglioramento di una classe sismica ovvero di almeno due classi sismiche.

La peculiarità di questa disposizione è che l’agevolazione non viene fruita dal soggetto che realizza l’intervento, come avviene normalmente, ma dagli acquirenti delle nuove unità immobiliari che da esso risultano.

Nel caso in esame una società di costruzione di immobili civili intende demolire un fabbricato rurale ad uso civile abitazione, in relazione al quale ha stipulato contratto preliminare per l’acquisto, costruendo un contesto condominiale esteso composto da un unico edificio di 6 villette a schiera ovvero con parti comuni.

Vengono poste dall’istante una serie di domande all’Agenzia delle Entrate:

  1. se gli acquirenti delle 6 villette a schiera, costruite entro il 31 dicembre 2021, ma vendute nei 18 mesi successivi (come previsto dalla norma), possano beneficiare del sismabonus acquisti nella versione “potenziata” al 110% dal comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio;
  2. se venga riconosciuto il concetto di variazione volumetrica, cui fa riferimento la norma, nella costruzione di villette a schiera facenti parte di un progetto costruttivo unitario;
  3. se spetti la detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
  4. se gli acquirenti possano godere della detrazione bonus mobili.

Per quanto riguarda la prima questione, l’Agenzia conviene sull’applicabilità nel caso di specie della detrazione del 110% per i soggetti che procederanno all’acquisto delle villette a schiera realizzate a seguito della demolizione dell’edificio esistente e della successiva opera di ricostruzione.

Viene però evidenziato come, alla luce della natura “temporanea” della disciplina del sismabonus, prevedendo l’articolo 16 del D.L. n. 63/2013 che l’agevolazione si applichi per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, non è sufficiente che i lavori vengano completati entro il 31 dicembre 2021, ma è invece necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro tale data.

Relativamente alla questione dell’incremento volumetrico, viene evidenziato come la disposizione preveda l’agevolabilità anche dell’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio che determini un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, evidentemente a condizione che le disposizioni normative urbanistiche in vigore lo consentano, ma nel contempo si sottolinea come la qualificazione dell’opera edilizia spetti al Comune o ad altro ente territoriale competente in materia.

Interessante poi l’indicazione relativa alla detrazione per la realizzazione del box auto, che l’istante vorrebbe autonoma.

L’Agenzia sottolinea come, anche in relazione agli interventi di riduzione del rischio sismico, l’articolo 16-bis del Tuir costituisca il quadro normativo di riferimento, in virtù del richiamo alla disposizione operato da parte dell’articolo 16 del D.L. 63/2013: non costituiscono dunque una nuova categoria di opere agevolabili.

La detrazione del sismabonus acquisti deve essere conseguentemente calcolata nel limite massimo di spesa di euro 96.000 € sul prezzo, risultante dall’atto di compravendita, riferito all’immobile principale e alla pertinenza unitariamente, anche se le due unità sono accatastate separatamente.

Infine, gli acquirenti delle villette potranno beneficiare della detrazione bonus mobili per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, di cui al secondo comma dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, funzionali all’arredo dell’immobile acquistato.