17 Novembre 2016

Il recupero edilizio per i B&B

di Leonardo Pietrobon Scarica in PDF

Il bed and breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero che offre un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuale o stagionale.

Negli ultimi anni questa attività ha visto registrare un notevole incremento, grazie anche alla facilità di apertura di questo tipo di esercizi, particolarmente adatti nelle grandi città turistiche.

Con riferimento alle modalità di gestione, il Codice del turismo specifica che i bed and breakfast, affinché continuino ad essere considerati strutture extra alberghiere, devono essere gestiti da privati unicamente in forma “non imprenditoriale” (articolo 12, comma 3, del Codice del turismo), posto che qualora vengano organizzati in forma imprenditoriale e gestititi “in modo professionale” devono essere considerate “strutture alberghiere e para-alberghiere” (articolo 9 del Codice del turismo).

Ciò che sicuramente può essere affermato è l’elemento oggettivo, secondo cui l’attività di B&B non è produttiva di reddito di natura fondiaria, di cui all’articolo 36 Tuir, in quanto carente dei presupposti applicativi stabiliti dalla stessa disposizione normativa. Sul punto, infatti, si ricorda che generano reddito fondiario tutti i fabbricati siti nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel Catasto Edilizio Urbano (articolo 25 comma 1 Tuir). Il difetto anche di uno soltanto di tali presupposti determina l’inattitudine dell’unità immobiliare a produrre reddito di fabbricati.

Il panorama fiscale nazionale, a seconda delle modalità di esercizio dell’attività di B&B, propone a tal riguardo le seguenti ipotesi:

L’articolo 16-bis Tuir prevede espressamente che possono fruire della detrazione per il recupero edilizio tutti i soggetti passivi dell’IRPEF, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un “titolo idoneo”, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi; se i lavori sono realizzati su fabbricati adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.

Dall’interpretazione letterale della citata disposizione normativa emergerebbe, quindi, una fruibilità parziale della detrazione per i contribuenti possessori o detentori di immobili con i quali esercitano l’attività di B&B, atteso che la stessa è svolta su parti della loro abitazione.

In tal senso, l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 18/E/2008 ha affermato che i soggetti titolari di unità immobiliari abitative adibite, in modo saltuario, a funzioni di bed & breakfast possono fruire dell’agevolazione fiscale riguardante il recupero edilizio.

Il citato documento di prassi, richiamando quanto già indicato nella C.M. 57/1998, ha precisato che la detrazione non spetta in ogni caso in misura piena, stante l’utilizzo promiscuo dell’immobile, dedito sia a soddisfare bisogni privati e sia all’esercizio di un’attività d’impresa.

In particolare, secondo l’Agenzia – C.M. 57/1998 – quando l’unità immobiliare oggetto dell’intervento di recupero agevolato è utilizzata in modo promiscuo, come abitazione e per l’esercizio “dell’arte o della professione” ovvero “dell’attività commerciale” (come nel caso del B&B), la detrazione spettante va ridotta al 50%, nel pieno rispetto dei principi generali applicabili agli immobili promiscui.

Di conseguenza, considerando che nell’immobile abitativo utilizzato come B&B si configura tale impiego promiscuo, la risoluzione AdE 18/E/2008 ha precisato che la detrazione del 36% (misura vigente all’epoca), calcolata sulle spese di recupero edilizio effettivamente a carico del contribuente, compete in misura ridotta al 50%.

Inoltre, sempre secondo l’Agenzia, l’impiego promiscuo – che rappresenta il presupposto per la riduzione alla metà del diritto alla detrazione – si configura a prescindere dalla circostanza che l’attività ricettiva del B&B sia svolta nell’abitazione a titolo abituale ovvero occasionale.

Attualizzando il principio, in coerenza con la formulazione della norma agevolativa, la detrazione spettante è pari al 25% della spesa, ossia il 50% del 50%.

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La gestione fiscale e amministrativa dei bed & breakfast e delle case vacanza