15 Settembre 2016

Il contratto di residence: differenze rispetto ai B&B e alle locazioni

di Leonardo Pietrobon Scarica in PDF

Il contratto di alloggio in residence rientra nella categoria giuridica dei contratti atipici, a prestazioni corrispettive, con contenuto misto. Essendo come detto un negozio atipico – e cioè non disciplinato organicamente sia dal codice civile, sia da una norma (legge) speciale – trova la sua legittimazione giuridica nel disposto del secondo comma dell’articolo 1322 del codice civile, secondo cui “Le parti possono concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico“.

Dal punto di vista sostanziale, si definisce, quindi, contratto di residence la cessione in godimento di un appartamento ammobiliato, unitamente all’inclusione di alcuni servizi accessori, aventi natura specificamente alberghiera, ma propri e caratteristici della natura residenziale della prestazione offerta, a fronte di un corrispettivo in danaro comprensivo anche del costo dei predetti servizi.

Dall’analisi del contratto in parola, si può notare la promiscuità delle prestazioni ivi contenute che prevedono, oltre al godimento dell’immobile, alcune prestazioni di servizi finalizzate proprio a rendere ancora più confortevole e comodo tale godimento da parte del residente, concetto che tuttavia non deve essere confuso con quello di B&B.

Dal punto di vista normativo, a seguito di una prima elaborazione giurisprudenziale, il Legislatore ha varato una prima disciplina organica per il contratto di residence e cioè la legge (quadro) 217/1983. Tale normativa definiva “le residenze turistico alberghiere, come esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio e servizi accessori in unità abitative arredate costituite da uno o più locali, dotate di servizio autonomo di cucina“. Tale normativa generale demandava alle leggi regionali l’individuazione dei criteri volti alla classificazione delle diverse strutture ricettive, tenendo conto delle dimensioni e dei requisiti strutturali dei servizi offerti e della qualificazione degli addetti. La legge in parola è stata poi abrogata dall’articolo 11 della L. 135/2001, legge di riforma della legislazione nazionale del turismo, la quale ha comunque demandato alle Regioni il compito di legiferare in materia con leggi regionali ad hoc e alle quali, singolarmente, si rinvia, per un esame più approfondito.

Le prestazioni accessorie dei servizi inclusi nel contratto di residence vengono regolamentate da due figure contrattuali tipiche: il contratto di prestazione d’opera e quello di somministrazione di servizi. Al riguardo e in un’ottica generale, occorre altresì rilevare che, considerata la natura e la finalità del negozio in esame, i servizi a questo riferibile perdono la loro caratteristica di accessorietà, assumendo così un rilievo paritetico rispetto all’obbligazione rappresentata dal godimento dell’immobile. La presenza dei servizi accessori, nel contratto di residence – il cui onere spetta al concedente – rappresenta la principale differenza con il contratto di locazione di immobile arredato e con quello di locazione stagionale; in tali due ultime fattispecie, infatti, l’obbligazione principale è rappresentata dal godimento dell’immobile contro il pagamento del canone di locazione, mentre nel contratto di residence l’obbligazione concerne anche servizi accessori al godimento dell’immobile, che assumono – come detto – un rilievo paritetico. In altri termini, quindi, l’utilizzo della nomenclatura “accessori” non appare del tutto corretta per i motivi di cui sopra.

Nel contratto di residence i servizi “accessori” sono rappresentati, ad esempio:

  • dal ricevimento della posta;
  • dal servizio di portierato diurno e notturno;
  • dalla fornitura della biancheria della camera e del bagno e la loro sostituzione periodica,
  • dalla ripulitura ed il riassetto dei locali concessi in godimento;
  • dalla dotazione di suppellettili per l’utilizzo della cucina ed il loro lavaggio e riassetto;
  • dalla somministrazione delle utenze relative all’acqua, alla luce elettrica, al riscaldamento ed al gas.

Ciò che emerge quindi è una netta distinzione tra il contratto di residence e quello di B&B o della locazione, in quanto:

  • rispetto al B&B non vi è obbligo di alcuna somministrazione di alimenti e bevande nella prima colazione;
  • rispetto alla locazione, invece, come visto non vi è il mero godimento dell’immobile.

La giurisprudenza ha, quindi, determinato che i servizi accessori inclusi nel contratto di residence hanno natura specificatamente alberghiera e che in tale ottica non vi è limitazione alcuna, salvo la loro contrarietà alla legge e in particolare all’ordine pubblico e al buon costume.

Un’ulteriore caratteristica del contratto di residence è rappresentata dalla sua durata transitoria nel tempo; tale contratto, infatti, anche in rapporto all’elevato costo, è finalizzato a soddisfare esigenze dell’utente di carattere temporaneo, talvolta riferibili a quelle per un breve soggiorno di vacanza. La durata del contratto è lasciata alla libera determinazione delle volontà delle parti contraenti, ai sensi dell’articolo 1322, comma 1, del codice civile, il quale, nel riferirsi genericamente al contenuto dei contratti, fa evidentemente implicito riferimento anche all’eventuale loro durata, disponendo che: “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge“. Ciò significa che, non esistendo norme che limitino nel tempo la durata del contratto di residence, le parti sono libere di autodeterminarsi a loro piacimento.

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