Locazioni immobiliari: a regime il nuovo modello RLI

Il modello RLI è generalmente utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentro e risoluzioni “con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni”, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Tuttavia lo stesso è, altresì, utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti:

• comunicazione dei dati catastali (articolo 19, comma 15, del D.L. 78/2010);
• contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC” (sostituendo il “modello 69” per tali fattispecie);
• denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi;
• registrazione dei contratti con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
• registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
• ravvedimento operoso;
• gestione della comunicazione della risoluzione o proroga “tardiva” in caso di cedolare secca;
• registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto “separato” rispetto all’immobile principale.

Modalità di presentazione

Di base il modello RLI va presentato in modalità telematica, direttamente o tramite di un intermediario abilitato.

Tuttavia, la presentazione del modello può essere effettuata anche “presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione”.

Si rammenta, infatti, che l’obbligo di utilizzo dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate riguarda gli agenti immobiliari, gli intermediari abilitati, nonché i soggetti in possesso di almeno 10 unità immobiliari.

In caso di registrazione, al modello deve essere allegato un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), contenente copia del contratto sottoscritto dalle parti nonché copia di “ulteriori” documenti (ad esempio: scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).

Sempre in caso di registrazione, il modello RLI può essere presentato in forma “semplificata”, ossia senza allegare copia del contratto di locazione abitativo, laddove si presentino le seguenti caratteristiche:

• un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
• una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
• tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
• il contratto è stipulato tra persone fisiche non esercenti attività d’impresa, arte o professione.

Struttura del modello e principali novità

Sul piano operativo il modello, oltre al frontespizio, è composto dai seguenti quadri:

• quadro A -“Dati generali”, nel quale vanno riportati:
• • i dati utili alla registrazione del contratto (tipologia contratto, data di stipula e durata locazione);
  • l’indicazione degli adempimenti “successivi” (proroga, cessione, subentro e risoluzione);
  • i dati del richiedente la registrazione;
• quadro B -“Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
• quadro C -“Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili e delle relative pertinenze;
• quadro D -“Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca;
• quadro E – “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annualità.

Tale modello, rispetto al precedente, presenta numerose novità. In primo luogo, si segnala l’introduzione del quadro “E” utilizzabile laddove il contratto di locazione contempli canoni “differenti” per una o più annualità. Ulteriori novità hanno poi riguardato, da una parte, la possibilità di effettuare la “contestuale” registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC” e, dall’altra, i singoli quadri del nuovo modello; in particolare, si segnala che è stata inserita una specifica casella:

• nel quadro “dati generali”, in cui riportare la “tipologia di contratto”;
• da barrare in presenza di contratti di locazione a tempo “indeterminato” (sezione I, quadro A);
• da barrare se il locatore (cointestatario dell’immobile) non è presente nell’atto (sezione I, quadro B);
• in cui indicare la tipologia del conduttore (sezione II, quadro B).