23 Febbraio 2021

Superbonus: è unica l’unità immobiliare costituita da tre particelle catastali “interconnesse”

di Sergio Pellegrino Scarica in PDF

Decisamente molto interessante è la risposta all’istanza di interpello n. 122 in materia di superbonus pubblicata nella giornata di ieri dall’Agenzia delle Entrate.

L’istanza è stata presentata da parte di un architetto che vive con la propria famiglia in un edificio costituito da tre particelle catastali, acquisite e ristrutturate in tempi diversi.

Due unità immobiliari sono di sua proprietà esclusiva, mentre la terza è in comproprietà al 50% con la moglie, con la quale è coniugato in regime di separazione dei beni.

Le tre particelle catastali sono strettamente connesse fra loro: le prime due unità immobiliari sono dedicate alla “zona notte” e sono prive di cucina, mentre la terza, invece, è destinata prevalentemente a zona giorno, ospita la cucina e una parte destinata a soggiorno (oltre a bagni e locali “accessori”).

Catastalmente le tre particelle sono state unite ai fini fiscali, come risulta dall’annotazione presente nella visura catastale, e il fatto che da un punto di vista sostanziale si tratti di un’unica residenza è testimoniato dalla circostanza che vi è un unico contatore ENEL e che il Comune le ha esentate dal pagamento dell’IMU, in quanto considerate nel loro insieme “prima casa”.

La problematica verte quindi sulla possibilità di applicare il superbonus per gli interventi di efficientamento energetico da realizzare sulle tre unità.

La questione viene inquadrata da parte dell’Agenzia delle Entrate alla luce delle indicazioni fornite nella circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 al paragrafo 1.7, nella quale è stato affermato che: «non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:[……] l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”»

Nel caso di specie l’Agenzia ritiene che la stretta interconnessione delle particelle catastali unite ai fini fiscali, come risulta dall’annotazione presente nella visura catastale, comporta che l’edificio debba essere considerato come un’unica unità residenziale unifamiliare, con conseguente applicazione di un unico limite di spesa ai fini della fruizione del superbonus.

Spetta quindi l’agevolazione, ma in qualche modo ridimensionata da questo accorpamento “di fatto” delle tre unità immobiliari pur distintamente accatastate.