12 Luglio 2021

La mancata percezione dei canoni di locazione nel modello 730/2021

di Luca Mambrin Scarica in PDF

Il D.L. 34/2019 (“Decreto Crescita”) ha modificato la disciplina della tassazione degli immobili ad uso abitativo locati per i quali il locatore non ha percepito i relativi canoni.

In particolare, a seguito della modifica dell’articolo 26, comma 1, Tuir viene previsto che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non concorrono alla formazione del reddito a condizione che la mancata percezione sia comprovata:

  • dall’intimazione di sfratto per morosità;
  • dall’ingiunzione di pagamento.

A seguito della nuova formulazione della norma quindi per poter non dichiarare i canoni non è più necessario attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Inoltre, con riferimento ai canoni di locazione non riscossi nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi, l’imposta è determinata applicando all’ammontare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui sono percepiti, ai sensi dell’articolo 21 Tuir.

Inizialmente,  per espressa previsione del dell’articolo 3-quinquies, comma 2, D.L. 34/2019, la nuova disposizione doveva avere effetto esclusivamente per i contratti stipulati a decorrere dall’1.1.2020; l’articolo 6-septies del Decreto Sostegni, il D.L. 41/2021, ha abrogato tale disposizione, pertanto se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità il locatore ha la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti del 2020 a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il contratto di locazione.

Per quanto riguarda le modalità di compilazione del quadro B del modello 730/2021 le istruzioni precisano che se sono rispettate le condizioni previste dalla norma, ovvero se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità si dovranno seguire le seguenti regole:

  • se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4;
  • se non è stato percepito alcun canone deve essere comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.

Si veda il seguente esempio.

Un contribuente residente nel comune di Milano ha concesso in locazione, con opzione per la cedolare secca, un’unità abitativa dal 1° gennaio 2020 ad un canone mensile di euro 600; l’inquilino ha versato solo le prime tre mensilità.

Se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità è possibile dichiarare solo i canoni effettivamente percepiti. In tal caso il contribuente dovrà:

  • compilare un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita (nell’esempio euro 600 x 3 mensilità);
  • indicare in colonna 7 il codice 4.

In sede di predisposizione del modello 730/2021 il quadro B sarà così compilato:


In tal caso il reddito imponibile da assoggettare a tassazione sarà comunque la rendita catastale rivalutata, eventualmente rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso.Nel caso in cui nel corso del dell’anno il locatore non abbia percepito alcun importo a titolo di canone di locazione:

  • la colonna 6 non deve essere compilata;
  • in colonna 7 deve essere riportato il codice 4.

Infine si ricorda che:

  • l’articolo 26, comma 1, Tuir dispone che per le eventuali imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare. Per determinare il credito d’imposta (che deve essere indicato nel modello 730 nel rigo G2, è necessario calcolare le imposte pagate in più – relativamente ai canoni non percepiti – riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte, per effetto di tali canoni di locazione non riscossi);
  • nel caso in cui locatore non abbia dichiarato i canoni non incassati ma li abbia percepiti, in tutto o in parte in periodi d’imposta successivi questi dovranno essere soggetti a tassazione separata ai sensi dell’articolo 17, comma 1, lett. n-bis, Tuir.