13 Aprile 2017

La deducibilità degli interessi passivi per le società immobiliari

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Per i soggetti Ires, le regole di deduzione degli interessi passivi sono fissate dall’articolo 96 del Tuir, che, a partire dal 2008, ha sostituito la precedente disciplina (thin capitalization, pro rata patrimoniale e pro rata generale).

Nello specifico, il citato articolo 96 prevede per i soggetti Ires quanto segue:

  • gli interessi passivi e gli oneri assimilati sono integralmente deducibili fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati;
  • la parte “eccedente” è deducibile nel limite del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica (ROL);
  • gli interessi passivi e gli oneri assimilati non deducibili in un determinato periodo di imposta possono essere riportati a nuovo ed essere dedotti nei periodi di imposta successivi laddove vi sia capienza.

Con specifico riferimento alle società di “gestione immobiliare” si rammenta che:

  • gli interessi passivi di “funzionamento” degli immobili patrimonio sono indeducibili, analogamente alle altre spese relative a tali immobili;
  • gli interessi passivi di “finanziamento” relativi l’acquisto o la costruzione di immobili risultano (secondo la circolare AdE 19/E/2009);
  • per i soggetti Ires, deducibili secondo limiti e condizioni dell’articolo 96 del Tuir;
  • deducibili senza limitazioni, se riferiti ad immobili destinati alla locazione come previsto dall’articolo 1, comma 36, della L. 244/2007.

In particolare, per gli interessi relativi a finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione l’Agenzia delle Entrate nella circolare AdE 37/E/2009 ha precisato che:

  • l’applicazione della disposizione citata è limitata alle “immobiliari di gestione”;
  • la disposizione riguarda sia gli immobili patrimoniali che gli immobili strumentali per natura, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto;
  • per operare l’esclusione dall’applicazione dell’articolo 96, è necessario che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione.

Pertanto, gli interessi passivi corrisposti per l’acquisto/costruzione di immobili destinati alla locazione e garantiti da ipoteca, da parte di una società che opera nel settore immobiliare, non sono soggetti ai limiti di deducibilità dell’articolo 96 del Tuir e risultano integralmente deducibili dal reddito d’impresa indipendentemente dalla tipologia di immobile (patrimoniale o strumentale per natura) al quale si riferisce il finanziamento.

Le medesime considerazioni valgono nell’ipotesi in cui gli immobili, oggetto di locazione, siano detenuti in virtù di un contratto di leasing. Ciò al fine di “assicurare nel tempo, in relazione alle mutevoli condizioni di mercato, la necessaria neutralità fiscale della scelta aziendale tra acquisizione dei beni proprietà e in leasing”.

Intervenendo sul punto, l’articolo 4, comma 4, del D.Lgs. 147/2015 (cd. decreto internazionalizzazione) ha inserito il riferimento alla limitazione alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare (confermando l’interpretazione formulata dalla circolare 37/E/2009, con la quale l’Agenzia aveva ritenuto applicabile la disposizione alle cd. immobiliari di gestione).

L’articolo 4 del D.Lgs. 147/2015, infatti, integrando l’articolo 1, comma 36, della L. 244/2007 secondo cui è possibile beneficiare della piena deducibilità degli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, precisa che la disposizione è riservata alle “società che svolgono in via effettiva e prevalente l’attività immobiliare”; nello specifico, si considerano tali le società:

  • con un valore dell’attivo patrimoniale costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione;
  • con ricavi derivanti per almeno 2/3 da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati.

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Una simulazione pratica di determinazione del reddito d’impresa