Il fabbricato di lusso può essere un rurale strumentale
di Luigi ScappiniLa Corte di cassazione è tornata recentemente ad occuparsi dei requisiti che devono possedere gli immobili per poter essere considerati fabbricati rurali strumentali. Al riguardo, si ricorda che, l’articolo 9, D.L. 557/1993 (norma con la quale si è proceduto all’istituzione del Catasto dei fabbricati) individua due differenti tipologie di immobili rurali: quelli abitativi e quelli strumentali.
Ai fini della classificazione degli immobili tra gli abitativi rurali o quelli strumentali, i requisiti richiesti dalla norma sono differenti tra di loro.
Per quanto riguarda gli immobili abitativi rurali si deve avere riguardo a quanto previsto dall’articolo 9, comma 3, D.L. 557/1993, che individua dei requisiti soggettivi e oggettivi che devono sussistere contemporaneamente.
Per quanto attiene i requisiti soggettivi, l’immobile, per poter essere considerato rurale abitativo deve, alternativamente, essere utilizzato quale abitazione:
- dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui sopra risultanti dalle certificazioni anagrafiche, ovvero da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all’articolo 2, D.Lgs. 99/2004, aventi la qualifica di Iap, come definito dall’articolo 1, D.Lgs. 99/2004.
Nel caso del titolare del diritto di proprietà, dell’affittuario, nonché del socio o amministratore delle società agricole, è, inoltre, richiesta la qualifica di imprenditore agricolo, di cui all’articolo 2135, cod. civ., nonché la regolare iscrizione al Registro Imprese.
Il soggetto che conduce il fondo, inoltre, deve “produrre” un volume di affari derivante da attività agricole superiore alla metà del suo reddito complessivo. Ai fini della determinazione del rispetto della percentuale richiesta non si tiene conto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Inoltre, nell’ipotesi di terreni censiti in un Comune considerato montano, ai sensi della L. 97/1994, la percentuale di volume di affari derivante da attività agricole viene ridotta al 25% del reddito complessivo. Nel caso di soggetti che, per effetto di quanto previsto dall’articolo 34, comma 6, D.P.R. 633/1972, non presentano la dichiarazione Iva, il volume di affari si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero e individuato in 7.000 euro annui. Da un punto di vista oggettivo, viene richiesto che l’immobile risulti asservito a un terreno che abbia una superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati, censito al Catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. La superficie minima viene ridotta a 3.000 metri quadrati nel duplice caso in cui sullo stesso siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, o il terreno sia censito in un Comune considerato montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3, L. 97/1994.
Per effetto di quanto previsto dall’articolo 9, comma 4, D.L. 557/1993, è ammesso che il fabbricato non insista obbligatoriamente sul terreno cui è asservito, a condizione, comunque, che entrambi risultino ubicati nello stesso Comune o in Comuni confinanti.
Per effetto di quanto statuito dalla lettera e), del comma 3, dell’articolo 9, D.L. 557/1993, non possono mai considerarsi quali immobili rurali abitativi i fabbricati a uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, o le caratteristiche di lusso di cui al D.M. 2.8.1968.
A differenza di quanto previsto per gli immobili abitativi ove, come visto, il Legislatore individua dei requisiti stringenti, per quanto riguarda i fabbricati rurali strumentali, il successivo comma 3-bis, dell’articolo 9, D.L. 557/1993, si limita ad affermare che sono tali costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135, cod. civ., proponendo un’elencazione che assume carattere esemplificativo e non esaustivo.
La Corte di cassazione, come anticipato, con l’ordinanza n. 8975/2024, torna sulle caratteristiche che devono avere i fabbricati per essere considerati rurali strumentali, ricordando che “ai sensi dell’articolo 9, comma 3-bis, D.L. 557/1993, deve essere sempre riconosciuta natura rurale ai fini fiscali ai fabbricati strumentali alle attività agricole; inoltre, l’esclusione della ruralità prevista dall’articolo 9, comma 3, lettera e), D.L. 557/1993, per i fabbricati aventi caratteristiche di lusso ai sensi del Decreto del Ministro per i lavori pubblici del 2 agosto 1968 opera soltanto per i fabbricati aventi uso abitativo (cfr. sentenza n. 9760/2003).”.
In altri termini, ad esempio, un fabbricato che possiede le caratteristiche per essere considerato di lusso, nel momento in cui è utilizzato per esercitarvi un’attività agrituristica o enoturistica, essendo queste attività considerate quali connesse e quindi rientranti a pieno titolo tra quelle previste dall’articolo 2135, cod. civ., ben potrà essere considerato quale fabbricato rurale strumentale.
