19 Aprile 2021

Il decreto di trasferimento di immobile: contenuti

di Francesca Dal Porto Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Nella procedura che porta alla cessione di un immobile nell’ambito di una procedura fallimentare, il momento più importante e conclusivo è rappresentato dalla stesura della bozza del decreto di trasferimento ad opera del curatore fallimentare che sottoporrà la bozza al Giudice per la firma.

Il giudice potrà, se lo riterrà opportuno, effettuare delle modifiche, prima di inviare il decreto all’Agenzia delle Entrate per la registrazione.

Una volta incassato il residuo prezzo di aggiudicazione e le imposte accessorie all’atto, il curatore fallimentare, dopo aver emesso la fattura, deve redigere la bozza del decreto di trasferimento.

Nel Decreto di trasferimento, per prima cosa, il curatore farà riferimento agli atti e al provvedimento con cui Giudice ha autorizzato il Curatore a procedere alla vendita dell’immobile, mediante procedura competitiva ai sensi dell’articolo 107 L.F..

Si farà quindi cenno al verbale di aggiudicazione con il quale l’aggiudicatario, per cui saranno riportati tutti i dati anagrafici, in proprio o in qualità di legale rappresentante di una determinata società (se in proprio si dovrà indicare anche l’eventuale regime dei beni con il coniuge) è stato riconosciuto come tale, per un determinato prezzo di aggiudicazione (da riportare), di un determinato immobile di proprietà della società fallita, di cui si indicheranno gli estremi identificativi e il numero e la data di deposito della sentenza di fallimento.

Nel decreto di trasferimento si darà atto dell’avvenuto versamento, ad una determinata data, del residuo prezzo di cessione, nel rispetto delle forme e dei termini stabiliti nell’avviso di vendita, come risulta dall’attestazione bancaria che il curatore avrà provveduto a depositare agli atti.

Quindi, si riepilogheranno i dati identificativi del soggetto a cui l’immobile è trasferito e i dati della cessione:

  • dati anagrafici dell’acquirente;
  • prezzo di cessione;
  • oneri di legge.

Si dovrà altresì specificare che l’immobile è ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con gli accessori e dipendenze, servitù attive e passive, nonché con i diritti proporzionali sulle parti dell’edificio che devono ritenersi comuni a norma di legge, senza alcuna garanzia per evizione, molestie e pretese di eventuali conduttori.

Si riepilogheranno quindi i dati identificativi dell’immobile oggetto di cessione, così come descritto nella perizia depositata a suo tempo agli atti della procedura e sulla base della quale è stato redatto l’avviso di vendita.

Si fornirà una descrizione sommaria dell’immobile, dei suoi confini, dei dati catastali, del fatto che ci siano eventualmente parti comuni ad altri immobili non facilmente divisibili in natura, di tutto ciò che sia emerso dalla perizia e che serva a fornire informazioni di qualsiasi tipo sull’immobile oggetto di cessione.

Si dovrà quindi fare cenno alla conformità edilizia: citando gli estremi identificativi della concessione edilizia in forza della quale l’immobile è stato costruito.

Potranno esserci anche eventuali autorizzazioni in sanatoria da citare, sempre facendo riferimento a quanto descritto nella perizia estimativa, che fa fede a tutti gli effetti per l’esatta individuazione del bene stesso e per la situazione di fatto e di diritto, anche in relazione alle norme di cui alla L. 47/1985.

Si dovrà quindi indicare la provenienza del bene, con tutte le trascrizioni presenti ed elencate nella perizia.

Nel decreto di trasferimento si dovrà altresì far riferimento alla normativa dettata dal D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, nel caso di insufficienza di notizie relative alla sicurezza degli impianti energetici: l’aggiudicatario dovrà assumere a proprio esclusivo carico ogni responsabilità per danni derivanti dalle eventuali difformità degli impianti e per le spese inerenti all’adeguamento degli impianti medesimi alle vigenti disposizioni di legge, con espresso esonero per la procedura da qualunque vizio relativo agli impianti e ad eventuali difformità dei medesimi dalle norme in materia di sicurezza.

Col decreto di trasferimento il Giudice Delegato, verificata l’avvenuta notifica ai creditori iscritti ex articolo 108 L.F., ordinerà quindi al Conservatore dei RR.II. di competenza, di procedere con pieno esonero di ogni sua personale responsabilità, alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli limitatamente al bene oggetto di trasferimento, che si andranno ad elencare.

Si dovrà quindi riportare il dettaglio delle singole ipoteche eventualmente iscritte sull’immobile (e di qualsiasi altro vincolo indicato in perizia), la data di iscrizione, il numero di repertorio, il nominativo del creditore, il codice fiscale dello stesso, la somma garantita.

Anche la sentenza di fallimento, trascritta a favore della massa dei creditori sull’immobile, dovrà essere oggetto di cancellazione limitatamente al bene di cui all’atto di cessione.

Infine, col decreto il Giudice ingiunge alla società fallita, ed a chiunque occupi l’immobile di rilasciarlo alla piena disponibilità dell’aggiudicatario al quale è stato trasferito.

Il decreto di trasferimento rappresenta titolo per la trascrizione nei Registri immobiliari ed è titolo esecutivo per il rilascio.