Acconto Imu: abitazione principale e fabbricati invenduti “osservati speciali”

L’aliquota base della “nuova” Imu introdotta dalla L. 160/2019 è pari allo 0,86%; ciascun ente può incrementare il prelievo sino al 1,06%.

Viene altresì concesso, ai Comuni che hanno già esercitato in passato la facoltà di aumentare l’aliquota Tasi dello 0,8 per mille, di incrementare l’aliquota Imu fino al 1,14%.

In tema di applicazione della maggiorazione “ex Tasi” è intervenuto il Mef con la risoluzione 8/DF del 21.09.2021, secondo la quale detta maggiorazione “diventa a tutti gli effetti un’aliquota Imu con il medesimo regime giuridico delle altre aliquote, cui si applicano dunque le stesse regole generali stabilite per queste ultime.”

Pertanto, se nel 2020 il Comune non ha espressamente deliberato in tema di maggiorazione, questa non risulterà più applicabile; al contrario, se nel 2020 ha confermato la maggiorazione e negli anni successivi non delibera in tema di aliquote, saranno applicabili le aliquote decise in relazione al periodo d’imposta 2020, compresa la maggiorazione.

Il Comune potrà generalmente provvedere alla riduzione di tali aliquote sino all’azzeramento (soluzione che prima dell’avvento della L. 160/2019 non era consentita) ad eccezione dei fabbricati di categoria catastale D.

Per tali immobili, infatti, la quota di imposta riferibile all’aliquota dello 0,76% è riservata allo Stato: il Comune ha facoltà di aumentare il prelievo sino all’1,06% (e tale incremento sarà trattenuto dal Comune stesso), ma non potrà mai ridurre l’aliquota andando ad intaccare la quota di riserva statale.

L’aliquota di base per i fabbricati rurali ad uso strumentale è pari allo 0,1% e i Comuni possono solo ridurla fino all’azzeramento.

L’aliquota di base per i terreni agricoli è pari allo 0,76% e i Comuni possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento; analogamente i Comuni possono deliberare l’aliquota delle aree fabbricabili, con la possibilità di applicare la maggiorazione “ex Tasi” di cui si è detto, prevista per i fabbricati in genere.

Si ricorda inoltre che per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla L. 431/1998 è prevista una specifica riduzione: l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75%.

Le novità 2022

Nel calcolo dell’imposta dovuta per il 2022 occorre tenere in considerazione due aspetti innovativi rispetto allo scorso anno.

Il primo aspetto riguarda le abitazioni principali non di lusso, ossia quelle censite in categorie catastali diverse da A/1 A/8 A/9 (per le quali è prevista un’aliquota ridotta e la detrazione), che, si ricorda, sono esentate dal pagamento dell’Imu; medesimo trattamento è previsto anche per le relative pertinenze, nel limite massimo di una unità per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

La definizione di abitazione principale è ancorata al doppio requisito del congiunto accatastamento (nel senso che non possono essere esentate due unità immobiliari contigue utilizzate come unica abitazione) e della coincidenza tra dimora e residenza del contribuente.

Il comma 741 lett. b) dell’articolo 1 L. 160/2019 stabilisce che la verifica di quest’ultimo requisito deve essere condotto anche sui familiari del contribuente; in merito a tale aspetto è intervenuto l’articolo 5-decies D.L. 146/2021, riconoscendo al nucleo familiare la possibilità di individuare comunque un immobile da qualificare come “abitazione principale” anche qualora i componenti del nucleo familiare del possessore abbiano residenza anagrafica e dimora abituale in immobili diversi, anche se siti in Comuni differenti.

L’altra novità da menzionare riguarda i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, che diventano dal 2022 esenti dall’Imu.

Non si tratta di una modifica normativa, ma di una previsione già contenuta nel comma 751: dopo un biennio di tassazione con aliquota ridotta, l’agevolazione si è evoluta in esenzione.

Va ricordato che analogo trattamento spetta, oltre che ai fabbricati di nuova costruzione, anche ai fabbricati risultanti da interventi di recupero, purché detti interventi siano radicali: nella risoluzione 11/DF dell’11.12.2013 il Mef ha stabilito che nel concetto “fabbricati costruiti” possa farsi rientrare anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede a interventi di incisivo recupero, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), D.P.R. 380/2001.

Il Mef ha peraltro esteso detta agevolazione a favore delle cooperative edilizie che assegnano in proprietà gli alloggi ai propri soci: nella risoluzione 9/DF del 05.11.2015 il Dipartimento delle Finanze ha ritenuto agevolabili gli alloggi non assegnati, posseduti da tali soggetti. Si ritiene infatti rispettato sia il requisito di impresa costruttrice in capo alla cooperativa, quanto la destinazione alla vendita in relazione agli immobili da assegnare.