16 Novembre 2020

Riduzione del canone di affitto di azienda: registro non dovuto

di Fabio Garrini Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Tra i soggetti che più stanno subendo le restrizioni degli ultimi provvedimenti ci sono bar, ristoranti ed attività commerciali; molti di questi esercizi operano in forza di contratto di affitto d’azienda, per cui, in molte occasioni, gli affittuari hanno rivolto ai titolari delle aziende affittate richieste di riduzione, temporanea o definitiva, del canone dovuto in dipendenza del contratto.

Sul punto vale la pena ricordare che tali accordi, se intervengono esclusivamente a riduzione del canone pattuito, non scontano imposta di registro e non devono obbligatoriamente essere registrati.

 

L’accordo a riduzione

I canoni di affitto riguardanti una azienda il cui valore complessivo sia costituito per più del 50% dal valore normale di fabbricati, ai sensi dell’articolo 35, comma 10-quater, D.L. 223/2006, qualora il locatore sia un soggetto Iva, devono scontare anche il prelievo dell’imposta di registro al pari dei canoni di locazione.

Più precisamente tale norma afferma che si deve applicare il trattamento meno conveniente tra quello previsto per la locazione immobiliare e l’affitto di azienda.

A tale fine si ricorda infatti che la locazione di un fabbricato strumentale, che avvenga con applicazione dell’Iva o in esenzione, è interessata dall’imposta di registro nella misura dell’1%, mentre il contratto di affitto d’azienda sconterebbe un’imposta fissa di euro 200.

In merito all’accordo di riduzione dei canoni, occorre ricordare una disposizione introdotta dal decreto “Sblocca Italia”: l’articolo 19 D.L. 133/2014 ha infatti stabilito che la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.

Tale disposizione consente di beneficiare dell’esenzione nel momento in cui le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione, senza che assuma rilevanza la natura dell’immobile; al contrario, quando si dovesse incidere su di una qualche diversa pattuizione del contratto, le imposte d’atto continuano ad essere dovute.

Occorre interrogarsi se la medesima disposizione possa intendersi applicabile anche al diverso contratto di affitto di azienda: sul punto consta la posizione espressa dall’Amministrazione finanziaria per il tramite della risposta all’istanza di interpello n. 124 del 21.12.2018.

Sul punto l’Agenzia ha osservato che l’imposta dovuta sul contratto di affitto di azienda ai sensi del richiamato articolo 35 è il prelievo previsto per la locazione immobiliare, in quanto meno conveniente rispetto a quello previsto per l’affitto di azienda; in altri termini, il contratto originario è stato inquadrato, ai fini fiscali (per l’imposta di registro), come un contratto di locazione di immobile strumentale.

Di conseguenza, si deve ritenere applicabile anche la disposizione di cui all’articolo 19 D.L. 133/2014, che dispone l’esonero dall’assoggettamento ad imposta di registro e bollo.

Esonero, si evidenzia, che è operativo nel caso in cui si vada a modificare esclusivamente l’importo del canone dovuto, con la conseguenza che l’intervento su altre pattuizioni contrattuali richiede invece l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa.

Sul punto, peraltro, si deve rammentare come la risoluzione AdE 60/E/2010 abbia escluso la necessità di registrare l’accordo contenere la sola riduzione del canone di locazione, quando questo è stipulato tramite scrittura privata non autenticata; tale posizione, per quanto in precedenza osservato, deve trovare applicazione anche nell’ambito dell’accordo di riduzione dei canoni di affitto di azienda.

Ciò posto, anche nel caso in cui non sia obbligatorio, pare fortemente consigliabile procedere spontaneamente alla registrazione di tale accordo in quanto essa, tra gli altri aspetti, può rispondere ad esigenze probatorie, attribuendo all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi. Non va dimenticata, a tal proposito, l’utilità di tale certezza anche nei confronti della stessa Agenzia delle Entrate, al fine di evitare possibili contenziosi futuri, posto che tale riduzione esplica ovviamente i propri effetti anche ai fini Iva e ai fini delle imposte dirette.

Va infine osservato come, nel caso in cui a locare fosse un soggetto non titolare di partita Iva, l’imposta di registro sarebbe quella propria dell’affitto d’azienda, pari al 3%, anche nel caso di azienda con prevalente componente immobiliare, in quanto trattamento peggiorativo rispetto a quello della locazione. Questo comporta che l’accordo per la riduzione dei canoni deve scontare l’imposta di registro in misura fissa, in quanto non operante la disposizione contenuta nell’articolo 19 D.L. 133/2014, relativa alle locazioni.