16 Dicembre 2020

Non può fruire del superbonus l’edificio interamente di proprietà del non residente

di Sergio Pellegrino Scarica in PDF

Nella giornata di ieri è stata pubblicata la risoluzione n. 78/E, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di un soggetto non residente, che intende effettuare degli interventi di isolamento termico e miglioramento sismico su un edificio costituito da una unità immobiliare di cui è pieno proprietario e due unità immobiliari di cui è nudo proprietario.

La circostanza che l’istante non sia fiscalmente residente in Italia non è, evidentemente, in alcun modo preclusiva dell’accesso all’agevolazione.

Come evidenziato dalla circolare n. 24/E/2020, infatti, la detrazione “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.

Se per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia un’imposta lorda da “abbattere” in ciascuna delle 5 dichiarazioni in cui deve essere “spalmata”, vi è, in alternativa, la possibilità di optare per le ulteriori modalità di fruizione dell’agevolazione previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio, vale a dire sconto in fattura e cessione del credito: queste però presuppongono che il contribuente possieda redditi imponibili.

Nel caso in cui, invece, questa condizione non sia verificata, non sarà possibile beneficiare del superbonus in alcun modo.

Nella fattispecie esaminata dalla risoluzione il problema non si pone, atteso che, essendo l’istante proprietario di unità immobiliari in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e dunque di un reddito imponibile, che, di conseguenza, gli consente l’accesso all’agevolazione.

Venendo all’edificio oggetto degli interventi, le tre unità immobiliari che ne fanno parte sono tutte di proprietà dell’istante.

Nonostante la presenza di parti comuni, non siamo quindi di fronte ad un condominio costituito secondo la disciplina civilistica: manca, dunque, la presenza del condominio “soggettivo” richiesto dalla circolare n. 24/E/2020

Nel documento di prassi, l’Agenzia ha indicato come questa condizione deve essere necessariamente rispettata, alla luce del fatto che il comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio fa esplicito riferimento ai “condomìni” e non alle “parti comuni” degli edifici.

Il superbonus non si rende quindi applicabile in relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

La costituzione del condominio, infatti, presuppone la proprietà, piena o nuda, delle unità immobiliari che fanno parte dell’edificio in capo ad almeno due soggetti distinti.

Non assume, invece, rilievo la circostanza che le unità immobiliari siano detenute da soggetti che hanno la possibilità di utilizzarle in virtù di un diritto reale di godimento.

La conseguenza è che, nel caso in esame, il superbonus non potrà essere fruito né in relazione agli interventi sulle parti comuni, né a quelli sulle singole unità.

L’istante potrà eventualmente fruire delle detrazioni di cui agli articoli 14 e 16 del D.L. 63/2013: per ecobonus e sismabonus “non potenziati”, infatti, non è richiesta la sussistenza di un condominio “soggettivo” e quindi anche l’edificio posseduto interamente da un soggetto avrà la possibilità di beneficiare delle agevolazioni.