22 Ottobre 2013

Le detrazioni energetiche possono essere trasferite anche nel caso di cessione dell’immobile da parte di un soggetto esercente attività di impresa?

di Walter Vallero Scarica in PDF

Le detrazioni energetiche immobiliari possono essere trasferite anche nel caso di cessione dell’immobile da parte di un soggetto esercente attività di impresa (società di persone o soggetto Ires)?

La domanda che ci si pone è la conseguenza del superamento della tesi sostenuta dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 303/E del 2008 che esclude dall’agevolazione l’impresa che effettua interventi di riqualificazione energetica su “immobili merce” e con la Risoluzione 340/E del 1.8.2008 che precisa che l’agevolazione spetta al titolare del reddito di impresa con esclusivo riferimento ai fabbricati strumentali da questi utilizzati nell’esercizio della propria attività imprenditoriale”, a condizione, che per effetto dell’intervento, “consegua una effettiva riduzione dei consumi energetici nell’esercizio dell’attività imprenditoriale”. Pertanto, l’agevolazione non potrebbe riguardare gli interventi realizzati su beni oggetto dell’attività esercitata, quali risultano essere gli immobili locati da una società esercente l’attività di pura locazione, in quanto “rappresentano l’oggetto dell’attività esercitata e non cespiti strumentali”.

La non condivisibilità di tale conclusione è stata recepita nella più recente giurisprudenza di merito (si veda l’articolo di Euroconference news dell’11 ottobre 2013 “Detrazioni energetiche e immobiliaria commento della sentenza Comm. Trib. Prov. di Treviso del 27/5/2013 n. 45/01/13. In tal senso si era espressa la sentenza della Comm. Trib. Prov. di Varese n. 94/1/13) e può essere sostenuta per i seguenti motivi:

  • La norma non prevede alcuna limitazione in tal senso,
  • L’agevolazione compete anche alle aziende agricole, che sono tassate in base al reddito agrario (vedi Norma comportamento AIDC n.184 del 10/7/2012),
  • Il proprietario o l’usufruttuario che loca l’immobile a terzi può usufruire del beneficio se esegue e sostiene la spesa, ma lo stesso beneficio può essere attribuito al conduttore, se è lui ad eseguire e sostenere la spesa per l’intervento,
  • Una persona fisica che esegue gli interventi può vendere l’immobile, mantenendo per sé le detrazioni non utilizzate. La detrazione non utilizzata, salvo diverso accordo tra le parti, può essere trasferita all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Quindi in tutti i casi dovrebbe prevalere “la finalità sociale di incentivare il risparmio energetico ed è condizionata soltanto al rispetto degli adempimenti formali e sostanziali previsti dalle disposizioni di riferimento”.

L’articolo 1, comma 344-347, della Legge n. 296/2006 non contiene una specifica disposizione in ordine alla destinazione della detrazione nel caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati sostenuti gli interventi agevolati. A tale lacuna aveva provveduto il comma 348, che richiama la disciplina della detrazione del 36% per quanto non diversamente disposto, e successivamente l’articolo 9 ,co. 1 del D.M. 7 aprile 2008, introducendo l’articolo 9-bis nel D.M. 19 febbraio 2007, stabilendo che in caso di trasferimento dell’immobile oggetto di un intervento di riqualificazione energetica per atto tra vivi le residue rate della detrazione spettano all’acquirente persona fisica dell’immobile. Sul punto, è altresì intervenuta la C.M. n.19/E/2012, secondo cui nel caso di vendita dell’immobile si rende applicabile la medesima disciplina prevista per la detrazione per gli interventi di ristrutturazione, che stabilisce il trasferimento della detrazione residua in capo all’acquirente.

In conclusione si dovrebbe quindi ritenere ammissibile ammettere anche il trasferimento della detrazione da soggetti – soggetti Irpef o soggetti Ires – che esercitano attività di impresa a soggetti persone fisiche, in caso di cessione dell’unità immobiliare oggetto di intervento, evitando così una disparità di trattamento tra le persone fisiche che rivendono un immobile (anche strumentale?) dopo averlo reso più efficiente e le imprese di ristrutturazione che hanno attuato la stessa operazione su “immobili merce”.