25 Ottobre 2022

Società semplici immobiliari: redditi derivanti dalla cessione di immobili

di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi Tributari Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Nell’ambito dei redditi realizzabili dalla società semplice immobiliare rientra, in linea generale, la differenza tra l’ammontare dei corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il costo o valore fiscale di acquisto, aumentato dei costi inerenti, per le plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni (edificabili e agricoli) e/o di immobili.

Le cessioni di fabbricati (o di terreni agricoli) posseduti da oltre 5 anni non generano materia imponibile in capo ai soci della società semplice e, per tale motivo, il reddito derivante dalla cessione di tali immobili non deve essere nemmeno dichiarato dalla società semplice.

Di conseguenza, se l’immobile (diverso da un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria) è detenuto dalla società semplice da più di cinque anni, all’atto della cessione del medesimo la società semplice non realizza alcun reddito da trasferire per trasparenza ai singoli soci.

A norma dell’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir, la cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati e terreni agricoli) genera un reddito diverso imponibile, qualora la vendita avvenga entro 5 anni dalla costruzione (o dall’acquisto) ed il corrispettivo percepito superi il costo storico di acquisto o costruzione, aumentato dei costi inerenti.

Affinché la plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato risulti imponibile come reddito diverso, è necessario che la vendita avvenga entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In particolare:

  • in caso di cessione di immobili acquistati presso terzi, il quinquennio decorre dalla data dell’atto di acquisto ovvero, se diversa o successiva, da quella in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale (es. acquisto della proprietà in capo al cedente);
  • in caso di cessione di fabbricati costruiti dal cedente, anche mediante il conferimento di appalto a terzi per l’esecuzione delle relative opere, ai fini del calcolo del quinquennio, quale termine iniziale rileva quello di ultimazione dell’edificazione.

A norma dell’articolo 68, comma 1, Tuir, la plusvalenza imponibile derivante dalla cessione di un fabbricato (o di un terreno agricolo) acquistato o costruito da non più di cinque anni si individua come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Rientrano, ad esempio, tra i costi inerenti al fabbricato (che vanno ad incidere sulla determinazione del costo fiscale del fabbricato da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza), le spese effettuate per liberare l’immobile da servitù, oneri e altri vincoli, il costo di demolizione delle costruzioni esistenti sull’area utilizzata per edificare l’immobile ceduto.

Per le sole plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni non edificabili e fabbricati (posseduti da meno di 5 anni), le società semplici possono richiedere al notaio rogante l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26% prescritta dall’articolo 1, comma 496, della L. 296/2006, al cui versamento dovrà provvedere il medesimo notaio, ricevendo la necessaria provvista dalla società cedente (studio Consiglio nazionale del Notariato 21.4.2006 n. 60).

Ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir, tra i redditi diversi da assoggettare a tassazione rientrano, “in ogni caso” (ovvero a prescindere dalla durata del possesso pregresso), le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Anche per i terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria, la plusvalenza è data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti al bene.

Secondo la prassi notarile, per la determinazione della suddetta plusvalenza, è consentito scomputare dal corrispettivo della cessione tutti quei costi che sono riferiti al predetto bene, quali, ad esempio, le spese per la realizzazione di opere di urbanizzazione (studio Consiglio nazionale del Notariato 21.4.2006 n. 34-2006/T).

Si ricorda, infine, che per le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non è possibile richiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26% prevista dall’articolo 1, comma 496, L. 266/2005.