26 Aprile 2021

Ravvisabili due operazioni distinte nell’ipotesi di cessione di immobile con cucina

di Laura Mazzola Scarica in PDF

La cessione di una unità immobiliare abitativa, con cucina funzionale inclusa, costituisce, sotto il profilo Iva, due operazioni distinte: una riferita all’unità abitativa e l’altra collegata alla cucina.

In particolare, l’Agenzia delle entrate, con la risoluzione 25/E/2021, ha affermato che la cessione della cucina, già inclusa nell’unità immobiliare abitativa, deve considerarsi come un’operazione separata dalla cessione dell’unità immobiliare (ancorché quest’ultima venduta “a corpo”) e deve, pertanto, essere assoggettata ad aliquota Iva ordinaria.

In particolare, l’Amministrazione finanziaria rifiuta, innanzitutto, l’orientamento dell’istante, società operante nel settore immobiliare che intende commercializzare unità abitative con cucina arredata al fine di facilitare le cessioni, in quanto evidenzia che una cucina funzionante, collocata all’interno di una unità abitativa, non possiede le caratteristiche proprie dei beni immobili.

Infatti, a parere dell’Agenzia delle entrate, in riferimento ad una cucina arredata, non si può sostenere che sia:

  • incorporata nel fabbricato o nell’edificio, in quanto può essere rimossa o smontata;
  • parte integrante di un fabbricato o di un edificio, in quanto la cucina non ha la stessa rilevanza dei serramenti, del tetto, delle scale o dell’ascensore, in mancanza dei quali l’immobile può risultare comunque completo;
  • installata in modo permanente in un fabbricato o in un edificio, potendo essere rimossa senza, di per sé, distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio stesso.

Pertanto, essa non possiede le caratteristiche proprie dei beni immobili come definiti dall’articolo 13-ter Regolamento Ue n. 282 del 15.03.2011.

Nel caso di specie, inoltre, non è possibile nemmeno considerare la cessione della cucina quale operazione accessoria alla cessione dell’unità immobiliare ad uso abitativo. Pertanto, non si ravvisano nemmeno le condizioni di cui all’articolo 12 D.P.R. 633/1972, in merito alle cessioni o prestazioni accessorie.

Infatti, un’operazione va considerata accessoria ad un’altra operazione, cosiddetta principale, quando la prima non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire meglio della seconda.

Ne deriva che la cessione di una cucina funzionante non costituisce un elemento senza il quale l’operazione principale di vendita dell’unità immobiliare non sarebbe possibile.

Pertanto, la cessione delle unità abitative, costituisce, ai fini Iva, una cessione di beni distinta da quella avente ad oggetto la cucina.

In merito al secondo quesito posto dall’istante in relazione all’aliquota Iva da applicare sulla cessione della cucina dal produttore o installatore alla società, l’Amministrazione finanziaria evidenzia che alla cessione di beni finiti è applicabile:

  • l’aliquota Iva del 4 per cento per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati di tipo economico aventi le caratteristiche richieste dalla Legge Tupini nonché delle costruzioni rurali;
  • l’aliquota Iva del 10 per cento per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero.

Secondo quanto chiarito dalla circolare 1/E/1994, paragrafo 14, per “beni finiti” cui si applicano le aliquote Iva agevolate “si intendono quelli che anche successivamente al loro impiego nella costruzione o nell’intervento di recupero non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell’immobile. […] Sono da considerare beni finiti, a titolo esemplificativo, gli ascensori, i montacarichi, gli infissi, i sanitari, i prodotti per gli impianti idrici, elettrici, a gas eccetera […]”.

I beni finiti, inoltre, rimangono tali anche se vanno ad incorporarsi nella costruzione, in quanto non perdono le proprie caratteristichetanto di essere suscettibile di ripetute utilizzazioni” (si vedano le risoluzioni 22/E/1998 e 269/E/2007).

Tutto ciò premesso, l’Amministrazione finanziaria ha concluso ritenendo “che una cucina funzionante, completa di tutti gli elementi normalmente impiegati per lo scopo a cui è destinata (elettrodomestici, mobili, sedie, tavoli, cassettiere, mensole, credenze, ripiani, etc.), sia composta da un insieme di elementi che, complessivamente intesi, non sembrano possedere le caratteristiche proprie dei beni finiti”.

Pertanto, la cessione della cucina dal produttore o installatore alla società non costituisce un’operazione avente ad oggetto un bene finito e, di conseguenza, deve essere assoggettata a Iva con aliquota ordinaria.