15 Marzo 2018

Cessioni di immobili abitativi da parte di imprese costruttrici

di Sandro Cerato Scarica in PDF

Nell’ambito delle operazioni che possono fruire dell’aliquota agevolata Iva del 10% rientrano anche alcune cessioni poste in essere dalle imprese che hanno costruito l’immobile.

L’Amministrazione finanziaria ha fornito, in più occasioni, un’esaustiva definizione di “impresa costruttrice.

Si tratta delle imprese che, con organizzazione e mezzi propri, ovvero mediante appalto dei lavori a terzi, hanno effettivamente edificato l’immobile: le imprese costruttrici si identificano, inoltre, con i soggetti ai quali è intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale avviene la costruzione dell’immobile di riferimento (circolare AdE 22/E/2013).

Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate è impresa di costruzioni l’impresa che (anche occasionalmente) svolge attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita. Relativamente a tale impresa, è bene ricordare che risulta ininfluente la modalità di esecuzione dei lavori, nel senso che gli stessi possono essere affidati, in tutto o in parte, anche ad altre imprese (C.M. 45/1973 e circolare AdE 27/E/2006).

La definizione di impresa costruttrice comprende, peraltro, anche le seguenti fattispecie:

  • impresa che ha fatto costruire l’immobile, ma normalmente svolge altra attività. In particolare, secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate (R.M. 430065/1990 e risoluzione AdE 93/E/2003), l’impresa di costruzione è tale anche qualora il soggetto svolga abitualmente un’altra attività, ma occasionalmente realizzi un edificio, direttamente o tramite appalto ad imprese terze;
  • società cooperative edilizie (in tal caso, la costruzione avviene sia direttamente, sia tramite imprese terze, e gli alloggi sono successivamente assegnati ai soci);
  • impresa che esegue interventi di recupero, ovvero l’impresa che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero, di cui alle lett. c), d) ed f), dell’articolo 3 D.P.R. 380/2001.

Il secondo periodo del n. 127-undecies), Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972, dispone l’applicazione dell’aliquota del 10% alle cessioni, effettuate dalle imprese costruttrici (e comunque entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori), dei seguenti fabbricati, ancorché non ultimati, purché permanga l’originaria destinazione:

  • interi edifici “Tupini”;
  • porzioni di fabbricati “Tupini”, diversi dalle case di abitazione non di lusso.

La disposizione appena analizzata “completa” in qualche modo il primo periodo dello stesso n. 127-undecies), atteso che le porzioni abitative “non di lusso” comprese nell’edificio “Tupini” scontano l’aliquota del 10% in quanto ricomprese nell’ambito applicativo dello stesso n. 127-undecies), primo periodo, della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/72.

Ragionando per esclusione, correttamente, la C.M. 1/1994 precisa che si rende applicabile l’aliquota ordinaria del 22% alle seguenti fattispecie:

  • cessione di interi edifici senza caratteristiche “Tupini”, anche se contenenti unità immobiliari abitative con i requisiti “non di lusso”;
  • cessione di porzioni di fabbricato, a destinazione non abitativa, situate in un edificio privo dei requisiti “Tupini”;
  • cessione di interi fabbricati “Tupini”, effettuate da imprese diverse da quelle costruttrici;
  • cessioni di porzioni di fabbricato, non destinate ad uso abitativo, site in un edificio “Tupini”, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici.

Nella tabella che segue si schematizza il trattamento Iva della cessione di un fabbricato “Tupini”, o delle relative porzioni, distinguendo in funzione:

  • del soggetto cedente (impresa costruttrice o altra impresa);
  • della tipologia di immobile (parte abitativa o quella relativa ad uffici e negozi);
  • della natura del soggetto acquirente (con requisiti “prima casa” o altri soggetti).
CESSIONE FABBRICATI “TUPINI”
Cedente Immobile Acquirente Regime Iva
Impresa costruttrice

Immobili abitativi e relative pertinenze ceduti:

  • entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori
  • anche oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori in presenza di edilizia convenzionata e locazione con durata non inferiore a quattro anni

Soggetto con requisiti “prima casa”

Iva 4%

Altro acquirente

Iva 10%

Impresa costruttrice

Immobili abitativi e relative pertinenze ceduti oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori (salvo edilizia convenzionata)

Soggetto con requisiti “prima casa”

Esente Iva (registro 2%), salva opzione per l’imponibilità Iva

Altro acquirente

Esente Iva (registro 9%), salva opzione per l’imponibilità Iva

Impresa costruttrice

Immobili non abitativi (cessione entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, ovvero anche successivamente ma con opzione per Iva)

Qualsiasi

Iva 10% (registro in misura fissa Euro 200,00 e ipotecarie e catastali 4%)

Impresa costruttrice

Immobili non abitativi (cessione oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori senza opzione per Iva)

Qualsiasi

Esente Iva (registro in misura fissa Euro 200 e ipotecarie e catastali 4%)

Altra impresa

Immobili abitativi e relative pertinenze

Soggetto con requisiti “prima casa”

Esente Iva (registro 2%)

Altro acquirente

Esente Iva (registro 9%)

Altra impresa

Immobili non abitativi (cessione con opzione Iva)

Qualsiasi

Iva 22% (registro in misura fissa Euro 200,00 e ipotecarie e catastali 4%)

Altra impresa

Immobili non abitativi (senza opzione Iva)

Qualsiasi

Esente Iva (registro in misura fissa euro 200,00 e ipotecarie e catastali 4%)

 

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