L’attività di affittacamere: aspetti generali

Nel contratto di alloggio in residence, il soggetto titolare di tale attività risulta essere un imprenditore commerciale, qualifica che, invece, non è mai riferibile al soggetto affittacamere, il quale è sempre un privato. Il contratto di affittacamere, infatti, è caratterizzato per l’assenza di una organizzazione professionale, nell’abitualità della fornitura a terzi di camere, collegate a taluni servizi accessori, che talvolta sono anche limitati nella loro specificità, proprio in ragione di quella diversa organizzazione non imprenditoriale.

Un’altra caratteristica fondamentale che contraddistingue i contratti di affittacamere, è il requisito della precarietà dei soggiorni; a tal proposito, quasi sempre tali soggiorni non superano la settimana, sia in considerazione dell’organizzazione della struttura ricettiva di un privato cittadino, sia con riferimento proprio al particolare settore. Tale precarietà di utilizzazione del contratto in esame attribuisce scarsa importanza all’eventuale stesura scritta del contratto, permanendo invece la semplice registrazione dei dati degli ospiti.

Con specifico riferimento ai c.d. servizi accessori del contratto di affittacamere, gli stessi sono individuati nella somministrazione dei pasti (quasi sempre solo la prima colazione), nella fornitura della biancheria della camera e del bagno e del loro riassetto e ripulitura giornaliera, nella somministrazione delle utenze di acqua, luce, gas e riscaldamento ed eventualmente nel servizio di portierato diurno – quasi mai, se notturno, dopo la mezzanotte – a cura ed onere del concedente o di suoi familiari. Quasi mai l’affittacamere offre anche l’uso della cucina, elemento di distinzione rispetto al classico B&B, ed il lavaggio ed il rassetto delle stoviglie in dotazione.

Un ulteriore elemento di distinzione è il rapporto intercorrente tra l’immobile e il soggetto che lo utilizza. Nel contratto di affittacamere, non vi è alcuna detenzione qualificata dell’immobile da parte del soggetto utilizzatore, nei confronti del quale il contratto esplica i suoi effetti giuridici, escludendosi così da parte dell’ordinamento la tutela possessoria: l’utilizzatore ha di fatto solo un mero godimento del bene affittato.

La disciplina del contratto di affittacamere è stata inizialmente contenuta nella L. 1111/1939, quindi nella L. 217/1983, poi abrogata dalla L. 135/2001, c.d. legge di riforma della legislazione nazionale del turismo, che ha disciplinato la materia, unitamente alle leggi regionali.

Generalmente le diverse leggi regionali, deputate a regolamentare le attività turistiche ricettive, alberghiere ed extra alberghiere, definiscono gli esercizi di affittacamere come quelle strutture composte da non più di un numero prestabilito di camere, con una capacità ricettiva non superiore ad un numero prestabilito di posti letto. Inoltre, le diverse normative regionali stabiliscono che l’attività di affittacamere può essere esercitata in modo complementare rispetto all’esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, qualora tale attività sia svolta dal medesimo titolare in una struttura immobiliare unitaria. È data facoltà al titolare dell’esercizio di affittacamere di somministrare alimenti e bevande, ma limitatamente alle persone alloggiate.

Sotto il profilo amministrativo, anche gli affittacamere sono sottoposti a specifici adempimenti. In particolare, nel contratto di affittacamere, l’obbligo di informare della presenza dell’ospite è disciplinato dal novellato articolo 109 TULPS, ai sensi del quale gli affittacamere sono tenuti a comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza le generalità delle persone alloggiate, entro le ventiquattro ore successive al loro arrivo.

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