17 Maggio 2021

Acquisto della prima casa esente da imposte per gli under 36

di Caterina Bruno Scarica in PDF

Per dare nuovo vigore al mercato immobiliare in stallo a causa dell’emergenza epidemica, il Governo sta varando una serie di misure di sostegno tra cui spicca la nuova agevolazione in favore dei giovani per l’acquisto della prima casa.

La previsione è contenuta nell’articolo 28 della bozza del Decreto Sostegni bis e dovrebbe trovare conferma in sede di approvazione. Nell’attesa della sua definitiva promulgazione, la norma desta particolare interesse visti i benefici in termini di risparmio d’imposta che conseguirebbero alla sua applicazione.

La relazione illustrativa dichiara la finalità della norma di favorire l’autonomia abitativa dei giovani esentandoli dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in fase di acquisto della prima casa.

Si tratta di un’agevolazione destinata agli under 36 atteso che a beneficiarne saranno gli acquirenti che nell’anno di acquisto dell’immobile non abbiano ancora compiuto i 36 anni.

Il comma 4 della disposizione pone un limite temporale all’agevolazione stabilendo che si applichi agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della norma e il 31 dicembre 2022.

È utile ricordare che l’articolo 1, nota II bis, Tariffa Parte Prima D.P.R. 131/1986 definisce i requisiti per poter beneficiare dell’acquisto agevolato “prima casa” sancendo che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% per l’imposta di registro, in luogo del 9% prevista per le altre tipologie di immobili, debbano ricorrere le seguenti condizioni:

a) l’immobile acquistato non deve essere considerato “di lusso”.

b) l’acquirente non deve essere proprietario, nello stesso Comune ove è ubicato l’immobile acquistato di altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;

c) l’acquirente non deve essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile sito nel medesimo Comune;

d) l’acquirente non deve essere titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni “prima casa”;

e) l’immobile acquistato deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, ovvero nel quale svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile dovrà essere acquistato come prima casa sul territorio italiano.

L’esonero previsto dall’articolo 28 Decreto Sostegni bis riguarda anche il versamento dell’imposta di registro per i finanziamenti relativi agli immobili abitativi agevolati ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 Tariffa Parte Prima Tur ed inoltre, al comma 1, la norma prevede anche il dimezzamento degli onorari notarili.

A questo proposito sarebbe utile un chiarimento in merito alle modalità applicative della disposizione in termini di riduzione al 50% dei compensi notarili atteso che l’onorario professionale, anche se orientativamente determinato sulla base delle tabelle professionali previste dal Ministero della Giustizia (con Decreto 140/2012) basate sul prezzo dell’immobile, sul valore della rendita catastale e dell’ipoteca in caso di accensione di mutuo, viene di volta in volta definito in modo discrezionale e secondo le logiche del libero mercato dal singolo professionista.

In mancanza di indicazioni, l’applicazione della norma sul punto potrebbe risultare disomogenea: la riduzione del 50% sul compenso potrebbe essere praticata in sede di rilascio del preventivo direttamente dal professionista oppure richiesta dal cliente una volta pattuito il compenso con il notaio prescelto. Un ulteriore aspetto meritevole di approfondimento riguarda, inoltre, il controllo sull’effettiva applicazione della disposizione da parte dei singoli professionisti incaricati.

In ogni caso all’operatività della norma conseguirebbe un notevole risparmio per l’acquirente in termini di riduzione dei c.d. costi accessori che in sede di acquisto dell’immobile sono spesso sottovalutati ma che possono arrivare a pesare su una compravendita anche il 5% in più rispetto al prezzo di acquisto.

Per avere una misura del risparmio d’imposta che l’avvento della nuova disposizione garantirebbe ai giovani acquirenti basti considerare che in ipotesi di acquisto agevolato l’imposta di registro si applica in misura proporzionale pari al 2% del valore catastale dell’immobile compravenduto, mentre le imposte ipotecarie e catastali andrebbero versate in misura fissa pari a 50 Euro per ciascun tributo.

Quindi ipotizzando una rendita catastale dell’immobile pari a 1.000,00 euro il valore catastale dell’immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita per il coefficiente di categoria comprensivo di rivalutazione pari a 115,50 per le prime case, sarà di euro 115.500 cui corrisponderebbe un’imposta di registro del 2% pari ad euro 2.310.

Se a ciò si dovesse aggiungere un ulteriore risparmio dato dall’esenzione dall’imposta di registro prevista sul mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile, cui spesso la fascia d’età interessata dall’agevolazione accede per coprire l’investimento, e pari allo 0,25%, dell’ammontare complessivo del finanziamento oltre che dal dimezzamento degli onorari notarili per entrambi gli atti stipulati (compravendita e mutuo) il beneficio economico risulterebbe notevole ed un ottimo incentivo per procedere all’acquisto nel rispetto dei termini di cui al comma 4 della prevista disposizione.