8 Aprile 2015

La definizione di fabbricati “Tupini”

di Sandro Cerato Scarica in PDF

L’art. 13 della Legge 02.07.1949, n. 408, meglio conosciuta come “legge Tupini”, ed i successivi art. 1 della Legge 06.10.1962, n. 1493, e l’art. 1 della Legge 02.12.1967 n. 1212, definiscono nel loro complesso le caratteristiche dei fabbricati “Tupini”, i quali devono presentare le seguenti caratteristiche:

  • case di abitazione, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni “di lusso”;
  • più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;
  • non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi.

Per l’individuazione degli immobili “di lusso”, è importante in questa sede analizzare due elementi:

  • i criteri di determinazione della superficie, necessari per il rapporto di proporzionalità tra abitazioni ed uffici e negozi;
  • la definizione di uffici e negozi.

L’Amministrazione finanziaria si è più volte pronunciata in merito ai criteri che devono essere seguiti per la determinazione della superficie. In particolare, si segnalano i seguenti documenti di prassi:

Circolare 28.03.1973, n. 250100

Relativamente alla superficie coperta dell’atrio, delle scale e delle altre parti comuni, ha precisato che si devono distinguere due casi:

  • i negozi e gli uffici sono ubicati a piano terra con soli ingressi indipendenti: in tal caso, la superficie degli stessi deve essere computata al lordo, solamente, di quella occupata dalle mura perimetrali, con la conseguenza che le superfici relative all’atrio, alle scale ed alle altri parti comuni devono essere attribuite esclusivamente alla parte destinata alle abitazioni;
  • i negozi e gli uffici utilizzano direttamente, o per accesso, l’androne, le scale e le altri parti comuni: in tal caso, le superfici di tali parti devono essere ripartite proporzionalmente tra due elementi del rapporto.

Circolare 12.03.1968, n. 24

Per il computo della “superficie totale dei piani sopraterra”, sia per quanto riguarda la superficie totale, sia per la determinazione del quarto per i negozi, non rilevano i piano o i vani ubicati sotto il livello stradale. Tale irrilevanza, comunque, non significa che l’aliquota ridotta non possa essere concessa anche per i piani sottoterra, in quanto una volta accertato che il fabbricato ha le caratteristiche “Tupini”, il beneficio fiscale compete all’intero fabbricato.

Risoluzione 09.02.1982, n. 370924

Nella superficie delle abitazioni non si deve tener conto dei balconi e delle terrazze.

Risoluzione 02.08.1988, n. 460875

Se i portici adempiono alla funzione di “servitù di uso pubblico” non devono essere considerati nel computo della superficie, in quanto sono assimilati ad un marciapiede.

Di converso, anche la giurisprudenza ha espresso alcuni orientamenti che meritano di essere ricordati. In particolare:

  • Cassazione, sentenza del 14.07.1977, n. 3169: il computo della superficie totale dei piani sopraterra va effettuato comprendendo anche tutti i locali aventi natura e destinazione accessoria, ma comunque facenti parte integrante del fabbricato, quali le scale, gli androni, i locali per gli ascensori, ecc.);
  • Cassazione, sentenza del 11.01.1982, n. 99: se l’edificio è costruito fra strade a livelli diversi, il computo della superficie deve partire dal livello d’ingresso della strada inferiore, anche se alcuni locali risultino interrati rispetto alla strada superiore;
  • Cassazione, sentenze del 08.01.1974, n. 40, e del 18.05.1992, n. 5948: una volta accertata la potenzialità di un determinato locale ad un’abitazione (autorimessa, box auto, terrazze, ecc.), esso deve essere computato nella superficie dell’abitazione, a nulla rilevando il fatto che tale locale sia utilizzabile autonomamente;
  • C.T.C. sentenza del 30.10.1975, n. 13344: i locali seminterrati cui si accede attraverso una strada comunale che si sviluppa all’altezza del piano di calpestio dei locali stessi, devono considerarsi superfici sopraterra;
  • Cassazione 11.1.1982, n. 99: per la determinazione della superficie si deve tener conto di quella totale, e non di quella utile, e quindi rilevano anche i muri esterni dell’edificio e le aree occupate dalle parti comuni;
  • C.T.C. sentenza del 21.5.1981, n. 412: sussiste la qualifica di fabbricato “Tupini” (in quanto almeno il 50% della superficie totale dei piani sopraterra è destinata ad abitazione, e non più del 25% della stessa superficie è destinata a negozi e uffici) qualora una percentuale non superiore al 24% venga destinata ad usi diversi, quali ad esempio per un albergo, nonché fino al 49% nella misura in cui i negozi non occupino la superficie consentita.

Come anticipato, uno dei requisiti affinché il fabbricato possa essere annoverato come “Tupini”, è che non più del 25% della superficie totale dei piano sopra terra sia destinata a negozi. Possono essere considerati “negozi” tutti i locali deputati allo svolgimento di attività imprenditoriali consistenti nell’offerta di beni e servizi al pubblico dei consumatori, mentre sono considerati “uffici” i locali destinati all’esplicazione dell’attività professionale, accessibile agli utenti in determinate ore del giorno (Cassazione sentenza del 04.05.1994, n. 4317). Nell’ambito dei negozi, sono inclusi i locali adibiti a laboratorio, bottega, officina di tipo artigianale ed a struttura alberghiera (R.M. 08.02.1983, n. 354135). Risulta pertanto determinate la distinzione tra “uffici” e “negozi”, atteso che solo quest’ultimi rilevano nel computo del 25% della superficie totale quale limite massimo, ragion per cui la giurisprudenza ha espresso alcune sentenze in cui tale distinzione è stata oggetto di accertamento. In particolare, si segnalano le seguenti sentenze:

  • C.T.C. sentenza del 20.01.1977, n. 742: rientrano nell’ambito dei “negozi”, e non negli “uffici”, i laboratori di sartoria, in quanto normalmente destinati alla vendita di stoffe e confezioni ai clienti;
  • Cassazione sentenza del 24.11.1978, n. 5520: ha assimilato ai “negozi” le sale cinematografiche;
  • Cassazione sentenza del 30.01.1979, n. 659: i locali destinati a sala di ricevimento sono equiparate ai “negozi”;
  • Cassazione sentenze del 13.03.1986, n. 1699, e del 08.01.1981, n. 141: la sede di un’agenzia bancaria deve considerarsi “negozio” e non “ufficio”, in quanto si svolgono attività bancarie direttamente rivolte al pubblico, mentre le sedi delle banche in cui si svolgono esclusivamente attività direzionali o tecniche, rientrano nella categoria degli “uffici”.