26 Giugno 2017

Il contratto di locazione turistica

di Lucia Recchioni Scarica in PDF

Le locazioni brevi sono oggi al centro dell’attenzione a seguito delle importanti novità introdotte, in materia fiscale, con la c.d. Manovra correttiva convertita nella L. 96/2017 nel Supplemento ordinario n. 31/L alla Gazzetta Ufficiale n. 144/2017 dello scorso 23 giugno.

La rinnovata attenzione alla disciplina tributaria non può però farci ignorare la disciplina civilistica applicabile nel caso in cui sia stipulato un contratto di locazione breve.

Concentrandoci sui contratti stipulati per finalità turistiche, giova richiamare il D.Lgs.79/2011, ancora oggi in vigore, nonostante l’intervenuta sentenza della Corte Costituzionale n. 80 del 5 aprile 2012, la quale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di molti articoli della citata disposizione.

Il decreto legislativo in oggetto si concentra sulle “locazioni turistiche”, sancendo l’applicabilità delle disposizioni codicistiche in tema di locazione.

Pertanto, il locatore dovrà consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenendola in stato da servire all’uso e garantendone il pacifico godimento durante la locazione (articolo 1575 cod. civ.). Il locatore dovrà altresì provvedere alle riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (articolo 1576 cod. civ.).

È inoltre espressamente previsto che, se al momento della consegna della cosa locata, sono riscontrabili vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo; il locatore è inoltre tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa.

Dal suo canto, il conduttore dovrà servirsi della cose locata per l’uso stabilito nel contratto (o, comunque, desumibile dalle circostanze), osservando la diligenza del buon padre di famiglia.

Con specifico riferimento alla forma, l’articolo 1, comma 4, L. 431/1998, prevede la forma scritta per tutti i contratti di locazione, senza alcuna specifica esclusione: deve quindi ritenersi che, anche con riferimento ai contratti di locazione turistica ricorra l’obbligo della forma scritta, sebbene la registrazione sia richiesta solo nel caso in cui la durata sia superiore a 30 giorni.

Se il contratto non è soggetto a registrazione si rende necessario comunicare alla Questura competente i dati dei soggetti ospitati.

Un aspetto sul quale si rende necessario soffermare l’attenzione riguarda, infine, i servizi accessori.

In linea di massima, deve ritenersi che la mera locazione turistica non preveda alcun tipo di servizi accessori (come, ad esempio, pulizia dei locali e cambi di biancheria).

Sul punto è opportuno richiamare l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 6502 del 20.03.2014, la quale, in ambito Iva, ha precisato che “nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare”.

Tuttavia, la recente Manovra correttiva è intervenuta sul punto:

  • da un lato, espressamente ricomprendendo tra le attività non svolte in regime di impresa i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali,
  • dall’altro, affidando ad un apposito regolamento da emanare entro novanta giorni dal 23 giugno 2017 (data di entrata in vigore della L. 96/2917 di conversione del D.L. 50/2017), il compito di individuare i casi in cui l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina delle imposte sui redditi. Il regolamento in esame, nel fornire la disciplina di dettaglio, dovrà tener conto anche del numero delle unità immobiliari locate e della durata delle locazioni in un anno solare.
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