Agevolabile col bonus ristrutturazioni l’acquisto del sottotetto reso abitativo

Nel caso esaminato dai giudici milanesi, un contribuente acquistava da una Srl un appartamento derivante da un recupero a fini abitativi di un sottotetto, effettuato dalla società venditrice in forza di un permesso di costruire, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 64 della Legge della Regione Lombardia n. 12/2005, portando in detrazione fiscale la spesa nei limiti fissati dal citato comma 3 dell’articolo 16-bis.

In particolare, in funzione di tale permesso, la Srl aveva ristrutturato l’intero fabbricato, realizzando 12 unità abitative con annessi pertinenziali, oltre ad aver recuperato a fini abitativi il predetto sottotetto.

L’Agenzia delle entrate contestava la fruibilità dell’agevolazione fiscale in esame in quanto, a suo parere, l’intervento edilizio in questione sarebbe stato rappresentato da una ristrutturazione edilizia ampliativa di volumetria (c.d. intervento fuori sagoma) e dunque, per tale parte dell’intervento, assimilabile ad una nuova costruzione, con conseguente inapplicabilità del bonus Irpef per ristrutturazione ordinariamente spettante sul patrimonio edilizio “esistente”.

La tesi difensiva adottata dal contribuente sosteneva, invece, che l’innalzamento e la modifica della pendenza delle falde e della linea di gronda, realizzati in ossequio alla normativa regionale unicamente al fine di garantire il rispetto dell’altezza media ponderale di 2,40 metri prescritta dalla Legge n. 12/2005, non avessero determinato nuovi volumi utili di superficie abitabile, bensì solo il minimo aumento di altezza richiesto per l’abitabilità dei locali.

Ciò detto, nel caso di specie, il giudice di secondo grado ha sostenuto le ragioni del contribuente, valorizzando la disciplina urbanistica regionale tesa a favorire il recupero, ai fini abitativi, del sottotetto, da realizzarsi attraverso i vigenti titoli abilitativi, anche nei casi in cui l’attività edilizia abbia condotto al mero innalzamento per giungere alle altezze minime previste per l’abitabilità del bene recuperato (peraltro, secondo la recentissima sentenza del Consiglio di Stato, sezione 7, n. 488/2024, in tale casistica è necessario il permesso di costruire).

In buona sostanza, secondo la citata sentenza n. 341/2024, l’intervento di risanamento conservativo effettuato dall’impresa di costruzione, che abbia riqualificato nella sua interezza un immobile preesistente e che ceda le singole unità immobiliari entro i termini di legge, consente all’acquirente finale di usufruire della detrazione fiscale del 50% sul 25% del prezzo di vendita anche in relazione alla compravendita di un sottotetto recuperato a fini abitativi, realizzato nel predetto fabbricato recuperato.

Peraltro, sul tema del recupero a fini abitativi dei sottotetti, si era espressa anche la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna, con sentenza 25.10.2016 n. 2799/5/16, secondo la quale tali operazioni, pur se determinano un aumento della volumetria dell’immobile che, tuttavia, sia rispettoso della normativa urbanistica statale, regionale e comunale, sono da considerarsi quali opere di “ristrutturazione edilizia”, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001 e, pertanto, possono beneficiare, al ricorrere delle altre condizioni richieste dalla norma, della detrazione Irpef del 50%, di cui all’articolo 16-bis, Tuir.

Inoltre, anche l’Amministrazione finanziaria, con la circolare n. 121/E/1998, aveva chiarito che – come regola generale – danno diritto alla detrazione “gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente con esclusione degli interventi di nuova costruzione“; tuttavia, possono essere ammessi al beneficio di cui si discute, anche i costi degli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente. Ad esempio, secondo la richiamata prassi, è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita.

Conclusivamente, dunque, la sentenza in esame ha sancito la spettanza dell’agevolazione fiscale di cui al comma 3, dell’articolo 16-bis, Tuir, anche in relazione all’acquisto di un’unità abitativa che non esisteva al momento dell’acquisto del fabbricato da ristrutturare, dal momento che la stessa è stata realizzata nell’ambito di un intervento di ristrutturazione edilizia e non di nuova costruzione, sposando la ratio ecologica della normativa in questione, che è volta a favorire il riutilizzo in senso urbanistico ed ambientale degli immobili già edificati, mitigando il consumo di suolo ed incrementando, per converso, l’efficienza energetica e le caratteristiche costruttive degli edifici esistenti.