7 Luglio 2017

Locazioni brevi al nodo dei servizi aggiuntivi

di Fabio Garrini Scarica in PDF

Il D.L. 50/2017 è intervenuto sul tema delle locazioni turistiche di breve durata. Al riguardo, va ricordato che la risoluzione 88/E/2017 ha istituito i codici tributo da utilizzare per il versamento delle ritenute da parte dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Detto ciò, tra le numerose previsioni introdotte dal decreto spicca certamente il tema dei servizi aggiuntivi idonei a ricondurre i proventi da fondiari a commerciali.

Servizi aggiuntivi

La problematica della qualificazione delle locazioni accompagnate da servizi aggiuntivi forniti agli utilizzatori degli immobili, anche se trascurata, non è certo nuova. Con un documento risalente si era infatti espressa l’Agenzia delle Entrate: attraverso la R.M. 9/1916 del 31 dicembre 1986 l’Amministrazione Finanziaria sposò la tesi restrittiva secondo cui si configura attività d’impresa nel caso di affitto di camere ammobiliate, con prestazione di servizi accessori, anche del tutto elementari quali la consegna ed il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione. Qualora tale attività fosse svolta in maniera occasionale comunque non sarebbe possibile parlare di locazione, bensì si verrebbe a configurare un reddito diverso, quale reddito commerciale occasionale.

Cambio biancheria e pulizia locali

Il tema dei servizi aggiuntivi, come detto, viene affrontato dal decreto 50/2017: l’articolo 4, comma 1, nel definire le locazioni brevi include i contratti di locazione “che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Questa indicazione è di sicuro interesse in quanto le due forme di servizi aggiuntivi, che potremmo definire “elementari”, oggi non innescano alcun rischio di riqualificare in attività d’impresa una locazione gestita in forma non organizzata.

Se in precedenza locare un appartamento con biancheria conduceva, alternativamente, ad attività d’impresa o a reddito commerciale occasionale, oggi i canoni provenienti da tale contratto saranno tranquillamente allocati nei redditi fondiari.

Al contrario, questa puntualizzazione normativa rimarca il problema nel caso in cui la locazione sia accompagnata da altri servizi aggiuntivi rispetto a quelli elementari citati: infatti, ad esempio, qualora fosse gestito dallo stesso locatore il servizio di trasporto da e per l’aeroporto ovvero fossero organizzate escursioni, oggi possiamo dire con (ancora più certezza) che i canoni percepiti non possono essere tassati con le regole fondiarie, ma tali proventi divengono commerciali, con forte rischio che possano presentarsi i requisiti per l’apertura della partita Iva. Difatti, questa attività (locazione con servizi) svolta in maniera stabile e continuativa, non episodica, anche se non per tutto l’arco dell’anno, comunque innesca la disciplina del reddito d’impresa.

Sul punto, il comma 3-bis prevede che, con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, possano essere definiti i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, basando il discrimine nel numero delle unità immobiliari locate e nella durata delle locazioni in un anno solare.

Per avere indicazioni più precise occorre, quindi, attendere l’emanazione di tale provvedimento.

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