22 Febbraio 2018

Le locazioni brevi e la certificazione unica per la ritenuta

di Leonardo Pietrobon Scarica in PDF

In un precedente intervento è stata affrontato il tema delle ritenute nelle c.d. locazioni brevi, di cui all’articolo 4 D.L. 50/2017, tralasciando, in quella sede, l’ambito prettamente procedurale riguardante la fase successiva, ossia la certificazione dell’avvenuta applicazione della ritenuta del 21%, sia essa a titolo d’acconto o a titolo definitivo.

Sotto il profilo procedurale, si ricorda infatti che lo “strumento” funzionale per la certificazione di avvenuta applicazione delle ritenute sulle locazioni brevi è rappresentato, a partire dal 2018 con riferimento all’anno 2017, dalla certificazione unica. A tale proposito, con il Provvedimento n. 10729 del 15.1.2018 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, è stato approvato in nuovo modello di CU2018 e le relative istruzioni funzionali alla compilazione.

Si ricorda, tuttavia, che l’applicazione della ritenuta nelle locazioni brevi è prevista solo nel caso in cui, nel rapporto tra locatore e locatario – al sussistere di tutte le altre condizioni previste dall’articolo 4 D.L. 50/2017 – intervenga, nel “ciclo” dell’incasso o pagamento del canone di locazione (breve):

  • un soggetto che svolge l’attività di intermediazione immobiliare;
  • o un soggetto gestisce portali on line inerenti le locazioni brevi.

Di conseguenza, sotto il profilo soggettivo, l’articolo 4 D.L. 50/2017 condiziona l’applicazione della ritenuta a due condizioni:

  • una soggettiva, ossia che sussista l’intervento di un intermediario immobiliare o di un soggetto che gestisce portali on line per creare il contatto tra l’utente finale e il locatario;
  • ed una procedurale, ossia che tale soggetto – intermediario o gestore di portali on line – intervenga nell’incasso/pagamento dei canoni.

Sotto il profilo soggettivo, è utile ricordare che l’intermediario immobiliare o il soggetto che gestisce portali on line deve assumere la qualifica di sostituto d’imposta, ex D.P.R. 600/1973. Tale condizione non si realizza sempre e comunque, nonostante l’attività di intermediazione immobiliare o di gestione di portali on line sia svolta sotto forma d’impresa. È il caso del contribuente forfetario, ex L. 190/2014, che svolge tali attività. In tali ipotesi, di fatto, manca la condizione soggettiva di sostituto d’imposta perché possa trovare applicazione la ritenuta, con la conseguenza che nonostante vi sia un intervento nel “ciclo” degli incassi/pagamenti non trova applicazione il regime di cui al D.L. 50/2017.

Nell’ipotesi in cui sussistano tutte le condizioni per l’applicazione della ritenuta, di cui al citato articolo 4 D.L. 50/2017, quanto trattenuto dall’intermediario immobiliare deve essere:

  1. versato con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo dell’accredito al beneficiario (codice tributo “1919”, da esporre nella Sezione “Erario”);
  2. oggetto di certificazione. L’intermediario deve, infatti, procedere alla compilazione della relativa certificazione unica e del Modello 770.

Sotto il profilo dichiarativo – modello CU – la certificazione delle ritenute riguardanti le locazioni brevi trova collocazione in un’apposita sezione della CU. In tale modello vanno indicate delle informazioni specifiche, quali:

  • il numero complessivo dei contratti stipulati;
  • se la locazione riguarda l’intero immobile o parte dell’immobile;
  • se il contratto di locazione è riferito ad un periodo a cavallo tra il 2017 e il 2018;
  • il numero dei giorni della durata del contratto di locazione;
  • i dati identificativi dell’immobili;
  • l’importo delle ritenute applicate.

In conclusione, la CU2018 di fatto rappresenta il documento utile e funzionale per la compilazione dei modelli dichiarativi.

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