21 Luglio 2018

Affitto d’azienda: aspetti civilistici e contabili

di Viviana Grippo Scarica in PDF

Il contratto di affitto d’azienda è disciplinato dagli articoli 1615 e ss. cod. civ. e dagli articoli 2561 e 2562 cod. civ..

In particolare con tale contratto il proprietario del bene “azienda” si obbliga, dietro corrispettivo, a permettere il godimento della stessa ad altro soggetto che potrà esercitarla sotto la ditta  che  la contraddistingue e gestirla senza modificarne la destinazione e in  modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni. La forma del contratto è quella dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata depositata presso il Registro delle Imprese della CCIAA nel termine di 30 giorni dall’atto stesso.

In merito agli obblighi del proprietario che concede in affitto l’azienda occorre rifarsi alle norme dettate in tema di locazione, in particolare egli ha l’obbligo di consegnare l’azienda nello stato in cui la stessa sia utilizzabile secondo la produzione a cui è destinata. All’affittante è dato anche il diritto di controllare l’operato dell’affittuario ed in particolare il proprietario potrà accertare il corretto svolgimento dell’attività aziendale e chiedere la risoluzione del contratto se l’affittuario non adempie ai suoi obblighi. Il proprietario dell’azienda, secondo il disposto dell’articolo 2557 cod. civ., non potrà svolgere una attività concorrenziale rispetto a quella svolta dall’azienda affittata per tutta la durata dell’affitto.

Quello che va sottolineato è che in vigenza di affitto d’azienda, ai sensi dell’articolo 2558 cod. civ., se non diversamente pattuito, l’affittante subentra nei contratti stipulati dal proprietario inerenti l’attività aziendale, fatta salva la facoltà del terzo contrente di recedere entro tre mesi dalla notizia dell’avvenuto affitto e sempre che sussista giusta causa.

Al termine del contratto di affitto:

i contratti già esistenti ad inizio dell’affitto ed esistenti anche al termine

restano in capo al proprietario, quindi all’azienda

i contratti stipulati dall’affittuario ed esistenti anche al termine

restano in capo all’affittuario

Lo scioglimento del contratto di affitto può avvenire per estinzione, recesso ovvero risoluzione.

Definito il contratto di affitto nelle sue tracce fondamentali occorrerà capire come gestirlo contabilmente. Si propone un esempio.Lo scioglimento del contratto di affitto può avvenire per estinzione, recesso ovvero risoluzione.

Vengono trasferiti con atto notarile i seguenti valori:

ATTIVO
Impianti 300.000
Rimanenze di merci 190.000
Crediti vs clienti 50.000
PASSIVO
Fondo trattamento fine rapporto 60.000
Fondo Ammortamento Impianti 180.000
Patrimonio netto 300.000

Alla data di atto l’affittuario dovrà rilevare le seguenti scritture:

Crediti vs clienti                  a                            Debiti vs affittante                                                         50.000

Diversi                                 a                            Diversi

Impianti                                                                                                                             300.000

Rimanenze di merci                                                                                                         190.000

                                              a                            Fondo TFR                                            60.000

                                              a                            F. do amm. Impianti                            180.000

                                              a                            Debito vs affittante                               300.000

R.I. di merci                           a                           Rimanenze di merci                                                       190.000

Al termine dell’affitto, considerato che nel corso di esso l’affittuario ha rilevato contabilmente ogni operazione contabile di carattere ordinario, occorrerà determinare le differenze inventariali verificatesi in vigenza di contratto e definire le consistenze patrimoniali a valori contabili. A tale fine occorrerà creare ed utilizzare un conto transitorio che si potrà denominare “Rettifiche finali affitto d’azienda” nel quale andranno a confluire i conguagli tra le parti; tale voce rappresenterà a seconda dei valori, una sopravvenienza attiva o una sopravvenienza passiva.

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