23 Dicembre 2021

Rent to buy: il regime impositivo indiretto che colpisce la fase di godimento del bene

di Federica Furlani Scarica in PDF

L’articolo 23 D.L. 133/2014, che ha normato i “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” (c.d. rent to buy), non ha indicato e disciplinato il relativo regime fiscale, che è stato oggetto di esame da parte dell’Amministrazione finanziaria con la circolare 4/2015, poi commentata da Assonime con la circolare 27/2015.

Ricordiamo che il rent to buy è definito come iI contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Si tratta pertanto di un negozio giuridico complesso caratterizzato:

  • dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto, godimento che va assimilato, ai fini fiscali, alla locazione;
  • dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile, che va ad assumere natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento e deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti di prezzo della successiva vendita dell’immobile;
  • dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile, dove trova applicazione la normativa fiscale prevista per i trasferimenti immobiliari.

Definita la fattispecie, partendo dal distinguere l’operazione nelle due fasi che la caratterizzano:

  • fase del godimento del bene o della locazione immobiliare;
  • fase della cessione;

in questo contributo ci soffermeremo sul trattamento fiscale dal punto di vista delle imposte indirette applicabile alla prima.

Nella fase di godimento del bene il regime applicabile è in linea generale quello delle locazioni immobiliari, con la particolarità che il canone va distinto tra la quota di canone legata al godimento dell’immobile e la quota di canone pagata a titolo di acconto del prezzo pattuito.

Alla quota di canone legata al godimento dell’immobile si applica il regime Iva previsto per le locazioni immobiliari. Quindi, nel caso di fabbricati abitativi e locatore soggetto Iva, è prevista l’esenzione salvo l’opzione per l’imponibilità (con aliquota del 10%) nei casi consentiti, da manifestarsi nel contratto di rent to buy; anche nel caso di fabbricati strumentali il regime Iva previsto è l’esenzione salvo l’opzione, sempre possibile, per l’imponibilità (22%), da manifestarsi anch’essa nel contratto di rent to buy.

La scelta circa l’esenzione o l’imponibilità Iva, ove possibile, produce i suoi effetti anche per quanto riguarda l’imposta di registro, a cui è assoggettata la locazione immobiliare parte del rent to buy.

In caso di concedente soggetto Iva, se la locazione ha ad oggetto fabbricati abitativi l’imposta di registro è proporzionale (con aliquota del 2%) se la locazione è esente Iva, fissa (200 euro) se è imponibile; se ha ad oggetto invece immobili strumentali è proporzionale (con aliquota dell’1%) sia che la locazione sia esente Iva che imponibile.

Se invece il concedente non è un soggetto Iva l’imposta di registro è sempre proporzionale, con l’aliquota del 2%, salva l’opzione, se possibile, per la cedolare secca sulle locazioni abitative.

Si evidenzia che nel caso di imposta di registro proporzionale, la base imponibile è pari alla sola quota di canone imputata a corrispettivo per il godimento, relativa all’intera durata contrattuale.

Per quanto riguarda la quota di canone pagata a titolo di acconto del prezzo pattuito, essa segue invece il regime previsto per i corrispettivi delle cessioni immobiliari.

Di conseguenza, sia nel caso di immobili abitativi che di immobili strumentali sarà imponibile Iva per obbligo (in caso di concedente impresa di costruzione o di ristrutturazione se tra la data dell’ultimazione dei lavori e la data della cessione immobiliare sono trascorsi meno di 5 anni) o per opzione quando permesso, o esente negli altri casi, con aliquota che varia a seconda della specificità degli immobili abitativi (4%, 10% o 22%) o strumentali (22%). Anche in questo caso l’opzione per l’imponibilità deve risultare dal contratto di rent to buy.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, in caso di locatore soggetto Iva, se la locazione ha ad oggetto fabbricati abitativi è proporzionale (con aliquota del 3%) se la locazione è esente Iva, è fissa (200 euro) se è imponibile; se invece ha ad oggetto immobili strumentali è sempre fissa (200 euro) sia che la locazione sia esente Iva che imponibile.

Se, invece, il concedente non è un soggetto Iva l’imposta di registro è sempre proporzionale, con l’aliquota del 3%.