Novità 2026 per le locazioni brevi

Questo intervento normativo non è un semplice aggiustamento di aliquote, ma una riqualificazione sostanziale della fattispecie reddituale per migliaia di contribuenti, imponendo una transizione forzata dai redditi fondiari (o diversi) al reddito d’impresa per chiunque gestisca un piccolo patrimonio immobiliare destinato al turismo.

Il cuore della Riforma risiede nella modifica del criterio quantitativo. Fino al periodo d’imposta 2025, la normativa permetteva di destinare alle locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni, ex art. 4, D.L. n. 50/2017) fino a 4 appartamenti per periodo d’imposta, mantenendo lo status di persona fisica non imprenditore. Dal 1° gennaio 2026, tale soglia viene abbattuta: il regime fiscale agevolato, inclusa la possibilità di optare per la cedolare secca, sarà riconosciuto esclusivamente in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Superata questa soglia, ovvero a partire dalla terza unità immobiliare destinata a tale finalità, scatta una presunzione legale assoluta di imprenditorialità ai sensi dell’art. 2082, c.c.. È fondamentale sottolineare la natura “assoluta” di tale presunzione: non è ammessa la prova contraria. Indipendentemente dall’effettiva organizzazione di mezzi (assenza di reception, di servizi alberghieri, ecc.), il solo fatto numerico di offrire 3 appartamenti sul mercato degli affitti brevi qualifica l’attività come impresa.

Il Legislatore ha mantenuto il criterio dell’unità abitativa (“appartamento”) come unità di misura. Ne consegue che la locazione di singole stanze all’interno del medesimo immobile, anche se locate separatamente a conduttori diversi, viene conteggiata come una singola unità ai fini del plafond. Tuttavia, è irrilevante la durata complessiva: è sufficiente che 3 diversi appartamenti vengano locati “brevi” anche per un solo giorno ciascuno nell’arco dell’anno solare per integrare il presupposto imprenditoriale, determinando la fuoriuscita dal regime dei redditi fondiari per tutte le unità gestite.

Nonostante la stretta sulla qualifica soggettiva del locatore, la Legge di bilancio 2026 ha conservato l’architettura delle aliquote per chi rimane “sotto soglia” (massimo 2 appartamenti). È stata, infatti, stralciata dal testo definitivo l’ipotesi – circolata nelle bozze iniziali – di escludere l’aliquota agevolata del 21% per le locazioni intermediate da portali telematici o agenzie immobiliari.

Va notato che la presunzione di imprenditorialità è legata alla figura del locatore-contribuente e non all’immobile in sé. Se un proprietario concede un immobile in locazione a lungo termine (es. 4+4) e il conduttore lo subaffitta per brevi periodi, sarà il conduttore/sublocatore a dover conteggiare quell’unità nel proprio plafond per la verifica della soglia di imprenditorialità, mentre per il proprietario rimarrà un reddito fondiario ordinario.

In sintesi, la Legge di bilancio 2026 trasforma la locazione breve da opportunità di integrazione del reddito a vera e propria attività professionale per chiunque possieda un patrimonio appena superiore al minimo. La ratio della norma è chiara: “tutelare la concorrenza”, riducendo il vantaggio competitivo dei privati rispetto alle strutture ricettive tradizionali. Per i proprietari di 3 o più unità, l’alternativa al regime d’impresa sarà il ritorno alle locazioni a lungo termine (canone libero o concordato), le uniche rimaste escluse da questa presunzione legale e ancora tutelate dalla tassazione cedolare piatta senza i vincoli dell’attività commerciale.