La perizia dell’Ufficio è liberamente valutabile dal giudice

L’Agenzia delle entrate aveva rettificato il valore dell’immobile effettuando una diversa valutazione in applicazione del criterio sintetico.

La prima censura alla motivazione della sentenza di appello mossa dall’Amministrazione ricorrente in Cassazione consisteva nell’avere i giudici di merito erroneamente considerato difettanti i presupposti giuridici e fattuali della stima effettuata dall’Agenzia del territorio avendo la sentenza di merito ritenuto che l’Ufficio avesse modificato in corso di causa il criterio estimativo utilizzato da sintetico- comparativo a sintetico-diretto.

Con il secondo motivo di ricorso l’Agenzia delle entrate lamentava che i giudici avessero in ogni caso escluso l’applicabilità di entrambi i criteri estimativi in quanto si verteva in presenza di un bene fatiscente sottoposto a vincolo culturale; con il terzo motivo di ricorso l’Ufficio si doleva che la CTR avesse scartato a priori l’ipotesi di una demolizione e ricostruzione del fabbricato esistente essendo plausibile l’ottenimento di un’autorizzazione all’abbattimento da parte del Ministero per i beni culturali.

La Corte di Cassazione ha giudicato infondati tutti i motivi di ricorsi formulati dall’Agenzia sul presupposto che la decisione di merito, incensurabile negli accertamenti di fatto si attestava su un aspetto sostanziale e tipicamente di merito.

Infatti, i giudici dell’appello avevano valutato come le peculiarità dell’immobile oggetto di stima – la presenza del vincolo storico-culturale con preclusione normativa alla sua totale demolizione e ricostruzione ex novo e lo stato di fatiscenza e degrado dell’immobile unitamente alle notevoli dimensioni del compendio – non consentissero l’applicazione ai fini valutativi dei metodi invocati dall’Ufficio.

Quest’ultimo aveva proceduto a determinare il valore della villa considerando il valore commerciale dell’edificio realizzabile sul terreno previa demolizione dell’esistente e ricostruzione, con abbattimento del 75%, dunque con attribuzione al terreno di un quarto del valore dell’immobile realizzabile.

Il criterio utilizzato secondo la Corte era del tutto inadeguato a riflettere lo stato dell’arte dell’immobile le cui peculiarità erano tali da precludere l’adozione di un criterio valutativo di tipo sintetico comparativo e – per altro verso – da rendere di per sé inadeguato un criterio (quale quello proposto dall’Amministrazione finanziaria) basato proprio sulla edificabilità del terreno (ancorché con abbattimento fino ad un quarto del valore dell’immobile realizzabile su di esso).

Conclude il Supremo Collegio ritenendo in definitiva che il criterio adottato dall’Amministrazione finanziaria – sostanzialmente finalizzato a convertire tout court la villa sotto vincolo storico-artistico in terreno edificabile – si poneva, esso sì, in contrasto con i criteri di cui all’art. 51 D.P.R. n. 131/86 basandosi inoltre su una motivazione inadeguata, perché priva di richiami ad una realtà fattuale diversa e peculiare, così come ricostruita dal giudice di merito nell’ambito di un sindacato non censurabile nel giudizio di legittimità.

La Cassazione ha ritenuto parimenti infondato il terzo motivo di ricorso per due ordini di ragione: la prima atteso che l’Agenzia delle entrate ha richiamato una possibilità puramente teorica ed astratta, insita nella autorizzabilità ministeriale all’abbattimento della villa nobiliare esistente ed alla sua ricostruzione senza, però, dedurre in giudizio elementi tali da far ritenere attuale e concreta questa eventualità, vista la sussistenza nella specie di tutti i suoi presupposti in fatto e diritto. La seconda concerne il fatto che il maggior valore accertato dall’Ufficio non dava comunque conto dell’incidenza economica di questa possibile demolizione-ricostruzione nei limiti della autorizzazione ministeriale.