Affitto d’azienda: aspetti civilistici e contabili
di Viviana GrippoCon la risposta a interpello n 126/E/2025 l’Agenzia delle Entrate affronta il tema sollevato da un contribuente, che ha stipulato un contratto di affitto di azienda, pagando all’atto della registrazione dello stesso una imposta di registro in misura fissa. Il contribuente ha chiesto quanto dovrà corrispondere per le successive annualità di contratto. Le Entrate ritengono che l’imposta di registro in misura fissa, applicata al momento della registrazione del contratto di affitto del ramo d’azienda qui in oggetto, non sia dovuta in occasione della scadenza di ogni singola rata annuale finalizzata all’assolvimento del pagamento dell’imposta di registro proporzionale dovuta, ai sensi dell’art. 35, n. 10-quater, D.L. n. 223/2006, in quanto tale imposta d’atto è collegata al servizio di registrazione offerto dallo Stato; imposta che non può essere rateizzata.
La pronuncia ci dà lo spunto per ripercorrere l’affitto d’azienda in chiave contabile.
Il Codice civile, artt. 1615 ss. e artt. 2561 e 2562, disciplina il contratto di affitto d’azienda.
In particolare, con tale contratto il proprietario del bene “azienda” si obbliga, dietro corrispettivo, a permettere il godimento della stessa ad altro soggetto che potrà esercitarla (sotto la ditta che la contraddistingue) e gestirla senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni. La forma del contratto è quella dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata depositata presso il Registro Imprese della CCIAA nel termine di 30 giorni dall’atto stesso.
In merito agli obblighi del proprietario che concede in affitto l’azienda, occorre rifarsi alle norme dettate in tema di locazione; in particolare, egli ha l’obbligo di consegnare l’azienda nello stato in cui la stessa sia utilizzabile secondo la produzione a cui è destinata. All’affittante è dato anche il diritto di controllare l’operato dell’affittuario e, in particolare, il proprietario potrà accertare il corretto svolgimento dell’attività aziendale e chiedere la risoluzione del contratto se l’affittuario non adempie ai suoi obblighi. A sua volta il proprietario dell’azienda, secondo il disposto dell’art. 2557, c.c., non potrà per 5 anni svolgere una attività concorrenziale rispetto a quella svolta dall’azienda affittata.
Quello che va sottolineato è che in vigenza di affitto d’azienda, art. 2558, c.c., se non diversamente pattuito, l’affittante subentra nei contratti stipulati dal proprietario inerentemente l’attività aziendale, fatta salva la facoltà del terzo contrente di recedere entro tre mesi dalla notizia dell’avvenuto affitto e sempre che sussista giusta causa.
Al termine del contratto di affitto:
| I contratti già esistenti ad inizio dell’affitto ed esistenti anche al termine | Restano in capo al proprietario, quindi all’azienda |
| i contratti stipulati dall’affittuario ed esistenti anche al termine | Restano in capo all’affittuario |
In merito ai debiti e crediti aziendali il codice civile dispone quanto segue:
| Crediti relativi all’azienda ceduta | La cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel Registro delle imprese. Tuttavia, il debitore ceduto è liberato se paga in buona fede all’alienante. |
| Debiti relativi all’azienda ceduta | L’alienante non è liberato dai debiti, inerenti all’esercizio dell’azienda ceduta, anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito. Nel trasferimento di un’azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l’acquirente dell’azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori. |
Lo scioglimento del contratto di affitto può avvenire per estinzione, recesso ovvero risoluzione.
Definito il contratto di affitto nelle sue tracce fondamentali occorrerà capire come gestirlo contabilmente, si faccia un esempio.
Vengono trasferiti con atto notarile i seguenti valori:
| ATTIVO | |
| Impianti | 300.000 |
| Rimanenze di merci | 190.000 |
| Crediti vs clienti | 50.000 |
| PASSIVO | |
| Fondo trattamento fine rapporto | 60.000 |
| Fondo Ammortamento Impianti | 180.000 |
| Patrimonio netto | 300.000 |
Alla data di atto, l’affittuario dovrà rilevare le seguenti scritture:
Crediti vs clienti a Debiti vs affittante 50.000
Diversi a Diversi
Impianti 300.000
Rimanenze di merci 190.000
a Fondo TFR 60.000
a F. do amm. Impianti 180.000
a Debito vs affittante 300.000
R.I. di merci a Rimanenze di merci 190.000
Al termine dell’affitto, considerato che nel corso di esso l’affittuario ha rilevato contabilmente ogni operazione contabile di carattere ordinario, occorrerà determinare le differenze inventariali verificatesi in vigenza di contratto e definire le consistenze patrimoniali a valori contabili. A tale fine occorrerà creare ed utilizzare un conto transitorio che si potrà denominare “Rettifiche finali affitto d’azienda”, nel quale andranno a confluire i conguagli tra le parti, tale voce rappresenterà a seconda dei valori, una sopravvenienza attiva o una sopravvenienza passiva.
