Dies a quo del quinquennio in caso di passaggio di terreno da agricolo a cava

Lo sfruttamento della cava, infatti, comporterà necessariamente l’utilizzo di una forma giuridica commerciale, infatti, nell’ipotesi di detenzione da parte di una società semplice, tale attività è inibita in quanto, come noto, tale forma societaria non può svolgere attività di natura commerciale.

In entrambi i casi, persona fisica e società semplice, la norma di riferimento è l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, ai sensi del quale si considerano redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione.

In altri termini, il Legislatore individua nel quinquennio del possesso del bene il discrimine per poter considerare o meno l’operazione da cui deriva l’eventuale plusvalenza, quale meritevole di tassazione o meno.

Il possibile dubbio in merito alla cava che originariamente risultava accatastato quale terreno agricolo concerne il dies a quo da prendere in considerazione ai fini del conteggio del quinquennio.

In particolare, il dubbio potrebbe nascere in ragione del passaggio del bene dal Catasto terreni a quello urbano; tuttavia, a parere di chi scrive, a prescindere da tale modifica nel classamento, con conseguente venir meno della natura di terreno in ragione di quella di opificio, esso non incide sul dies a quo che rimane quello originario dell’entrata in possesso del terreno.

Tale conclusione deriva dalla circostanza che l’art. 67, TUIR, fa riferimento a un generico concetto di beni immobili tra i quali confluiscono sia i terreni che i fabbricati.

Discorso diverso, infatti, deve essere fatto per quei terreni che cambiano destinazione essendo stati oggetto o di un piano di lottizzazione o di opere intese a renderli edificabili o, ancora, dell’attribuzione della natura di edificabile.

In tali casi, la norma prevede regole impositive differenti, rispettivamente alle lett. a) e b) dell’art. 67, TUIR, prevendo l’imponibilità:

1. per le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici; e
2. per le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione,

in entrambi i casi a prescindere dal periodo di possesso.

A conferma di tale impostazione, depone, sebbene riferita all’eventuale ricomprensione nel reddito agrario, la risoluzione n. 137/E/2002 in cui l’Agenzia delle Entrate ha affermato che «La cessione di un terreno divenuto edificabile in base ai nuovi strumenti urbanistici esula dal normale esercizio dell’impresa agricola e i relativi ricavi non possono ritenersi assorbiti dalla tassazione forfetaria del reddito agrario in quanto il valore economico dell’operazione è determinato proprio dalla perdita del carattere agricolo e dall’acquisizione della nuova  qualificazione edificatoria del terreno, la quale risulta estranea alla determinazione della rendita catastale». In altri termini, la perdita della natura agricola del fondo, a prescindere dalla prosecuzione nell’utilizzo all’interno dell’azienda agricola, e l’acquisto di quella edificabile, fa sì che le regole di determinazione del reddito devono essere quelle stabilite per i terreni edificabili.

Nel caso differente di passaggio del bene da terreno agricolo a cava, e quindi a opificio, non si ha una modificazione, ai fini dei redditi diversi, della natura del bene, con conseguente applicazione delle regole ordinariamente previste per i beni immobili che individuano nel possesso ultra-quinquennale il discrimine ai fini dell’imponibilità o meno dell’eventuale plusvalenza che si origina.