La cessione di fabbricati ristrutturati: quando si applica l’IVA al 10%?
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariNel variegato panorama della fiscalità immobiliare, la cessione di immobili che sono stati oggetto di interventi di recupero edilizio rappresenta una fattispecie peculiare, governata da regole distinte rispetto alla compravendita tra privati o alla cessione di immobili non oggetto di interventi. Il Legislatore ha inteso favorire il recupero del patrimonio esistente, delineando un regime IVA che, a determinate condizioni, consente l’applicazione di aliquote ridotte.
Analizziamo nel dettaglio i requisiti per l’applicazione dell’aliquota IVA del 10% sulla vendita di tali immobili, ponendo l’accento sulla figura del cedente e sull’importante deroga che permette di scendere al 4% per l’acquisto della “prima casa”.
Il primo pilastro fondamentale per l’applicazione del regime IVA agevolato (e per l’imponibilità stessa dell’operazione) riguarda la qualifica del soggetto che vende l’immobile. La normativa, specificamente l’art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972, disciplina rispettivamente le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali. La regola generale prevede l’esenzione IVA; tuttavia, l’imponibilità scatta (per obbligo o per opzione) quando la cessione è effettuata dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di recupero “pesante” (nonché per opzione per la cessione di fabbricati strumentali anche se il cedente non è l’impresa costruttrice o di rispristino).
Affinché si possa parlare di aliquota IVA agevolata (sia essa al 10% o al 4%), è dunque condizione necessaria che la cessione avvenga direttamente da parte del soggetto che ha ristrutturato l’immobile. Non è richiesto che l’impresa esegua materialmente i lavori con la propria manodopera: come chiarito più volte dalla prassi amministrativa, il regime di imponibilità si applica anche se le imprese che eseguono interventi di recupero edilizio affidano la materiale esecuzione dei lavori a terzi mediante contratti di appalto, mantenendo però la titolarità e la responsabilità dell’intervento globale. Se, al contrario, un’impresa acquista un immobile ristrutturato da terzi e lo rivende senza avervi eseguito ulteriori interventi, oppure se a vendere è un privato, l’operazione non rientrerà in questo regime IVA agevolato.
Non tutti i lavori edilizi qualificano l’immobile per questo regime. Gli interventi che danno origine a questo trattamento fiscale sono quelli di “recupero edilizio pesante”, ovvero:
- restauro e risanamento conservativo (art. 3, lett. c), D.P.R. n. 380/2001);
- ristrutturazione edilizia (art. 3, lett. d), D.P.R. n. 380/2001);
- ristrutturazione urbanistica (art. 3, lett. f), D.P.R. n. 380/2001).
Le semplici manutenzioni (ordinarie o straordinarie), seppur agevolate in sede di esecuzione lavori (appalto), non sono sufficienti a qualificare l’impresa venditrice come “impresa di ripristino” ai fini della cessione.
Una volta accertato che la vendita è effettuata dall’impresa che ha ristrutturato l’immobile e che l’operazione è imponibile IVA, l’aliquota applicabile è generalmente quella del 10%. Infatti, alle cessioni di fabbricati oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia si applica l’aliquota ridotta del 10%, prevista dai n. 127-undecies e 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972.
Nonostante la regola generale per le ristrutturazioni preveda il 10%, il sistema fiscale italiano tutela con maggior favore l’accesso alla proprietà dell’abitazione principale. Laddove l’acquirente (cessionario) sia in possesso dei requisiti “prima casa”, la cessione da parte dell’impresa che ha eseguito i lavori di ristrutturazione può beneficiare dell’aliquota super-ridotta del 4%. È fondamentale distinguere questa ipotesi (la cessione del bene finito) dal contratto di appalto per la realizzazione dei lavori. Mentre per l’appalto di ristrutturazione l’aliquota è bloccata al 10% (e non scende al 4% nemmeno se il committente ha i requisiti prima casa, salvo il caso specifico della “nuova costruzione” in senso stretto), nel caso della compravendita del bene finito ristrutturato dall’impresa, l’acquirente può legittimamente invocare l’aliquota del 4% se destina l’immobile a propria abitazione principale rispettando i requisiti di legge.
