La riforma rivoluziona la circolazione degli immobili provenienti da donazione
di Angelo GinexLa recente approvazione dell’art. 44 del DDL Semplificazioni introduce una novità di grande rilievo nella disciplina degli immobili provenienti da donazione, intervenendo su un assetto normativo che per decenni aveva generato incertezza, contenzioso e difficoltà operative. Il nodo centrale della Riforma riguarda l’eliminazione del rischio, per l’acquirente di un immobile donato, di subire un’azione di restituzione da parte dei legittimari del donante.
Sino a oggi, infatti, gli artt. 561 e 563, c.c., consentivano agli eredi lesi nella quota di riserva di agire non soltanto contro il donatario, ma anche contro i terzi che avessero successivamente acquistato l’immobile, purché la domanda fosse esercitata entro 10 anni dall’apertura della successione. La sola potenzialità di un’azione restitutoria così ampia aveva trasformato la donazione in una causa di instabilità della circolazione, con la conseguenza che gli immobili donati risultavano meno appetibili sul mercato, spesso non erano accettati come garanzia ipotecaria e, in molti casi, richiedevano complesse cautele negoziali, inclusa la sottoscrizione di polizze assicurative dedicate.
La citata Riforma ha eliminato la possibilità di coinvolgere i terzi acquirenti nella tutela dei legittimari e ha trasformato l’azione che prima aveva natura reale in un ordinario diritto di credito esercitabile direttamente nei confronti del donatario. In questo modo, la reintegrazione della quota riservata resta pienamente garantita sul piano sostanziale, ma non comporta più il rischio di sottrarre un bene a chi lo abbia acquistato in buona fede sulla base di un titolo formalmente regolare. Il sistema successorio viene così ricondotto a una dimensione più coerente, in cui la responsabilità economica della lesione della legittima grava sul soggetto che ha beneficiato dell’attribuzione, senza estendersi a soggetti terzi estranei al rapporto familiare.
Le implicazioni per il mercato immobiliare sono significative. L’acquirente può ora contare su una piena stabilità dell’acquisto, senza la necessità di richiedere garanzie ulteriori e senza temere che eventi successori futuri possano rimettere in discussione la validità del trasferimento. Le operazioni di mutuo risultano semplificate, atteso che gli istituti finanziari possono accettare l’immobile proveniente da una donazione come garanzia, superando le difficoltà del passato che spesso rendevano tali beni poco idonei alla costituzione di ipoteche. Questa nuova cornice normativa favorisce una maggiore liquidità del patrimonio familiare e agevola l’accesso al credito per giovani coppie, famiglie e imprenditori, riducendo i costi complessivi delle operazioni di acquisto e finanziamento.
La modifica citata produce effetti anche sulle strategie di pianificazione patrimoniale. La donazione, che talvolta veniva considerata uno strumento potenzialmente rischioso a causa della disciplina restitutoria, può ora essere utilizzata in maniera più serena per strutturare trasferimenti anticipati, razionalizzare il patrimonio immobiliare o programmare assetti successori in contesti familiari e imprenditoriali. La certezza che il bene donato non subirà limitazioni alla sua commerciabilità permette al disponente di scegliere la donazione senza penalizzare il valore del bene e senza generare vincoli indiretti che potrebbero complicarne la futura gestione.
Pur incidendo profondamente sulla dinamica dei rapporti tra eredi e donatari, la Riforma mantiene fermo il principio della tutela dei legittimari, i quali conservano un diritto di reintegrazione per equivalente nei limiti della porzione lesiva. Il Legislatore ha, dunque, operato una scelta di equilibrio garantendo, da un lato, la certezza della circolazione giuridica dei beni e preservando, dall’altro, il nucleo fondamentale della protezione successoria, evitando tuttavia che questa si traduca in un ostacolo strutturale alla libertà negoziale dei cittadini.
L’intervento normativo assume un significato rilevante anche in prospettiva sistemica, in quanto la nuova legge, eliminando l’azione reale verso i terzi acquirenti, consente di superare una criticità che aveva generato contenziosi, rallentamenti nelle compravendite e un ricorso eccessivo a strumenti cautelari. Il risultato è un assetto più lineare, in cui la circolazione del bene viene sottratta alla possibilità di essere travolta da azioni successorie esercitate a distanza di molti anni.
In conclusione, il nuovo impianto normativo segna un cambio di paradigma nella gestione dei beni di provenienza donativa. La certezza dell’acquisto diventa la regola, la tutela dei legittimari si riconduce a un diritto di credito, la commerciabilità degli immobili aumenta e l’intero mercato immobiliare beneficia di un clima più stabile e funzionale. Professionisti, operatori del settore e famiglie possono oggi contare su un equilibrio più razionale tra libertà negoziale e protezione dei diritti successori, con ricadute positive sia sul piano giuridico sia su quello economico.
