La costituzione del diritto di usufrutto non “spezza” il nesso tra contribuente e immobile
di Laura MazzolaLa Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25863/2025, ha affermato che la costituzione di un diritto di usufrutto su un immobile acquistato con i benefici “prima casa” non determina la decadenza dalle agevolazioni fiscali, in quanto il trasferimento rilevante, ai sensi della nota 2-bis, del comma 4, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, deve riguardare la titolarità del diritto di proprietà e non un mero diritto reale di godimento.
Nel dettaglio la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi in ultima istanza in merito al caso di un contribuente che aveva acquistato, nell’anno 2011, un’abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa” e, l’anno successivo (ossia nell’anno 2012), aveva donato ai propri genitori l’usufrutto sul medesimo immobile, conservando la nuda proprietà.
L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che tale atto costituisse un trasferimento rilevante ai fini dell’art. 1, comma 4, nota 2-bis, Tariffa Parte I, D.P.R. n. 131/1986, notificava avviso di liquidazione per revoca delle agevolazioni e recupero dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
La CTP di Roma accoglieva il ricorso del contribuente, ritenendo non integrata la fattispecie di decadenza; successivamente la CTR del Lazio confermava tale decisione, compensando però le spese di entrambi i gradi di merito.
L’Agenzia proponeva, infine, ricorso incidentale per Cassazione, mentre il contribuente impugnava la statuizione sulle spese.
Tutto ciò premesso, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate e accolto quello principale del contribuente, cassando la sentenza della CTR limitatamente alle spese.
Sul profilo sostanziale, i giudici di legittimità hanno affermato che la decadenza dai benefici “prima casa” può verificarsi soltanto in caso di trasferimento del diritto di proprietà, totale o parziale, dell’immobile acquistato con le agevolazioni. La mera costituzione di un usufrutto non determina, invece, un trasferimento del bene, ma solo la separazione temporanea dei poteri di godimento e disposizione.
Richiamando precedenti conformi (Cass., n. 9648/1999, n. 3248/1996 e n. 2071/2008), gli Ermellini hanno riaffermato che anche il nudo proprietario può beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, purché l’immobile sia effettivamente destinato a propria abitazione al momento della consolidazione della piena proprietà. Ne consegue che l’eventuale donazione dell’usufrutto non incide sull’agevolazione già concessa.
La Corte di Cassazione ha, quindi, enunciato il seguente principio: «In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, il quarto comma della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, stabilisce la decadenza solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi».
Il principio chiarisce che la donazione, o concessione dell’usufrutto, non costituisce causa di revoca dell’agevolazione, in quanto non incide sulla titolarità del bene, né altera la finalità abitativa sottesa al beneficio fiscale.
L’ordinanza n. 25863/2025 introduce un indirizzo che valorizza la ratio dell’agevolazione “prima casa” come strumento di sostegno alla proprietà abitativa, piuttosto che come rigido incentivo al mero possesso materiale del bene.
L’atto di costituzione di un usufrutto, infatti, pur determinando una limitazione del godimento, non “spezza” il nesso funzionale tra il contribuente e l’immobile, che rimane nella sfera giuridica del contribuente stesso.
Da un punto di vista sistematico, la pronuncia, pur rappresentando un’apertura verso una maggiore tutela del contribuente, potrebbe costituire oggetto di discussione e creare dubbi interpretativi.
