Ai fini della piccola proprietà contadina c’è pertinenza e pertinenza

La norma non rappresenta una novità in quanto, sin dal 1964, con la Legge n. 504, era stata introdotta una norma agevolativa in tal senso, prorogata di anno in anno, fino a giungere all’introduzione a sistema dal 2010.

Tuttavia, si deve sin da subito affermare come le 2 norme non si pongono senza soluzione di continuità come, del resto, confermato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 36/E/2010, in cui ha affermato che tale affermazione deriva dalla sussistenza di requisiti diversi tra le 2 norme.

Ed entrando nel merito della sentenza in commento, oggetto di agevolazione sono i trasferimenti, a titolo oneroso, di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti.

Ne deriva che la norma si applica non solo ai terreni, ma anche ai fabbricati, a condizione che questi ultimi si possano qualificare come pertinenziali ai terreni trasferiti.

Il dato normativo si limita a richiamare il concetto di pertinenzialità, senza offrire ulteriori precisazioni o limitazioni in merito.

Ad esempio, rispetto alla norma del 1954, veniva prevista l’estensione delle agevolazioni «agli acquisti a titolo oneroso delle case rustiche non situate sul fondo, quando l’acquisto venga fatto contestualmente in uno degli atti indicati al primo comma per l’abitazione dell’acquirente o dell’enfiteuta e della sua famiglia».

Proprio l’assenza di espresso rimando alla possibilità che il fabbricato, cosa del resto non inusuale, non insista sul fondo oggetto di acquisto agevolato, è stato origine di contenziosi con l’Agenzia delle Entrate in ragione della posizione di quest’ultima, espressa nella risoluzione n. 26/E/2015 dove, nell’esaminare il caso prospettato, e aver ricondotto il concetto di pertinenzialità nell’art. 817, c.c., ha affermato che, per poter azionare l’agevolazione anche in riferimento all’immobile è necessario che quest’ultimo sia sovrastante al terreno che, bisogna ricordarlo, rappresenta il vero bene cui si applica la norma.

E proprio su questo requisito, ovverosia che oggetto di compravendita sia un terreno e relative pertinenze, qualificato agricolo in base a strumenti urbanistici vigenti che si sofferma la sentenza della CGT di II grado del Piemonte.

Oggetto del contendere, infatti, era la ripresa a tassazione di una cessione, come, per espressa dichiarazione delle parti in atti, era la cessione di un fabbricato agricolo e un «appezzamento di terreno pertinenziale a destinazione agricola».

In altri termini, come si legge nella sentenza «oggetto del negozio fu un fabbricato agricolo (con annesso un terreno agricolo) e non un terreno agricolo o come detto sopra un fondo agricolo, vale a dire un bene il cui trasferimento per una norma di stretta interpretazione come quella in parola non poteva godere dell’agevolazione fiscale».

A questo deve aggiungersi, tornando sul concetto di pertinenzialità, e tralasciando la qualificazione data dal contribuente in atto al fondo e al fabbricato, che ai fini della sussistenza del requisito, in ragione del rimando all’art. 817, c.c., è necessario verificare la sussistenza dei seguenti 2 requisiti:

• soggettivo, consistente nella volontà espressa o tacita del proprietario della cosa principale di destinare la cosa accessoria a servizio o a ornamento del bene principale;
• oggettivo, consistente nel rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio.

Nel caso di specie, l’estensione del fondo (1.370 metri quadri), affermano i giudici, non è idonea per ritenere il terreno  fondo rustico. A questo, e qui si dissente rispetto la ricostruzione fornita dai giudici, a conferma che oggetto principale della compravendita fosse l’immobile e non il fondo, con conseguente inazionabilità della piccola proprietà contadina, vi è la stessa attribuzione del prezzo di scambio (nel caos di specie  90.000 euro per il fabbricato e 5.000 euro per il terreno), “quantificazione che lascia intendere che bene principale trasferito fu un manufatto e non un terreno.”.

Su questo ultimo aspetto non si è d’accordo apriori in quanto ben può accadere che l’immobile, in ragione della sua dimensione, ubicazione o altra caratteristica, possa avere un valore superiore al fondo; quel che conta è che lo stesso sia destinato a pertinenza del terreno in forza dei requisiti richiesti dall’art. 817, c.c..