Il diritto di superficie non determina la decadenza dal compendio unico

L’agevolazione, con l’evidente scopo, in recepimento del dettato costituzionale, di ridurre, tra l’altro, la polverizzazione delle proprietà per rendere maggiormente competitive le aziende, prevede l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere, a fronte dell’impegno alla coltivazione o conduzione, in qualità di coltivatore diretto o di IAP, per almeno 10 anni.

In particolare, l’art. 5-bis, comma 2, D.Lgs. n. 228/2001, ha esteso a tutto il territorio nazionale quanto originariamente previsto dall’art. 5-bis, Legge n. 97/1994, per le sole aree montane.

Il caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate riguarda l’eventuale decadenza dall’agevolazione nell’ipotesi di cessione del diritto di superficie o di vendita parziale della piena proprietà per la realizzazione di un impianto agrivoltaico. In via ordinaria, gli impianti agrivoltaici prevedono l’installazione dei moduli a un’altezza minima di 2,5-3 metri, e con un adeguato distanziamento in modo da poter proseguire nello sfruttamento del suolo sottostante che continua a ricevere la luce solare. Il D.M. 436/2023 ha introdotto specifici criteri, prevedendo che l’installazione dei moduli avvenga in modo tale da preservare la funzionalità agricola dei terreni.

In passato l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 61/E/2025, ha avuto modo di precisare che, secondo il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, gli impianti agrivoltaici «si differenziano da un normale impianto fotovoltaico a terra esclusivamente per alcune peculiari caratteristiche strutturali che devono consentire lo svolgimento dell’attività agricola e per la presenza di particolari sistemi di monitoraggio della continuità dell’attività agricola, rimanendo, a livello tecnologico, «moduli o pannelli fotovoltaici, in grado di convertire l’energia solare in energia elettrica». Nel caso oggetto dell’interpello, i moduli sarebbero installati sui tetti delle serre agrivoltaiche.

I dubbi nascono in ragione della norma antielusiva presente nel comma 4 dell’art. 5-bis, D.Lgs. n. 228/2001, che, come detto, considera i terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico, unità indivisibili per 10 anni dal momento della costituzione e nega la possibilità di frazionamento degli stessi per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi, disposizioni che si considerano nulle.

In caso di violazioni degli obblighi di cui sopra è prevista la debenza, oltre alle imposte non pagate e agli interessi, maggiori imposte pari al 50% delle imposte dovute.

L’Agenzia delle Entrate nel rispondere alla prima ipotesi, ovverosia la cessione del diritto di superficie, richiama quanto affermato con la precedente risposta a interpello n. 337/E/2022 che, sebbene riferita alla c.d. agevolazione per la piccola proprietà contadina, in ragione dei medesimi principi antielusivi, si rende applicabile anche al compendio unico.

In tale occasione era stata negata la decadenza dall’agevolazione per la piccola proprietà contadina a condizione che una volta costituito il diritto di superficie, in quella fattispecie sui lastrici solari insistenti sui fabbricati rurali, non venisse meno la coltivazione diretta del fondo sul quale gli stessi sono situati e i fabbricati rurali continuassero a mantenere la destinazione d’uso rurale strumentale alla coltivazione diretta del terreno cui sono asserviti.

A ben vedere, nel caso di specie, la fattispecie è parzialmente differente in quanto il diritto di superficie viene concesso sul fondo; tuttavia, l’Agenzia delle Entrate correttamente conferma che, in linea di principio, la costituzione del diritto di superficie non determina la decadenza dall’agevolazione, a condizione che la redditività di detto compendio, sul quale insiste l’impianto agrivoltaico, non scenda al di sotto del “livello minimo di redditività” prevista per il compendio unico.

Al contrario, la cessione, seppur parziale del compendio unico, comportando il venir meno della coltivazione/conduzione di tale porzione di terreno, comporta la decadenza dall’agevolazione che sarà parziale a condizione che la parte residua del compendio garantisca il “raggiungimento del livello minimo di redditività”. In caso contrario, si avrà la decadenza dall’intera agevolazione. In linea con tale interpretazione viene richiamata anche la sentenza n. 21847/2016 della Corte di Cassazione.