Locazioni a canone concordato: cedolare al 10% non per tutti i Comuni

Dispongono in tal senso gli artt. 5, comma 4, D.M. 16 gennaio 2017, e 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011.

La precisazione è d’obbligo in quanto, spesso, si confonde la possibilità di stipulare contratti di locazione a canone concordato in tutti i Comuni (e non più soltanto in quelli ad “alta tensione abitativa”) con la previsione della normativa fiscale che, invece, consente di tassare con aliquota della cedolare secca agevolata al 10% le sole locazioni abitative relative ad immobili situati in determinati Comuni.

Peraltro, sulla base di quanto disposto dall’art. 9, D.L. n. 47/2014, beneficiano della cedolare secca al 10% dal 2020 anche i contratti di locazione a canone concordato relativi ad immobili siti in Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, fermo restando che – per espressa previsione normativa – limitatamente al 2020, il beneficio riguardava solo i Comuni aventi popolazione non superiore a 10.000 abitanti.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha confermato l’applicabilità di questa norma di favore (si veda, risposta a interpello n. 160/E/2023 dell’Agenzia Entrate), indipendentemente dal lasso temporale che intercorre tra la stipula del contratto di locazione e la dichiarazione dello stato di emergenza.

Inoltre, beneficiano dell’agevolazione fiscale della cedolare secca al 10% anche le locazioni a canone concordato relative ad immobili siti in Comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 (art. 1, comma 1, D.L. n. 189/2016), in cui sia stata individuata una “zona rossa” da parte di un’ordinanza sindacale.

Va ricordato che, per i contratti di locazione stipulati successivamente all’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017 (30 marzo 2017), senza l’assistenza delle organizzazioni sindacali (divenuta facoltativa), è necessario, al fine di poter applicare l’aliquota del 10%, che le parti si procurino un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale (si veda, in questo senso, la risoluzione n. 31/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate).

Con riferimento alla gestione di tali contratti nella dichiarazione dei redditi va evidenziato che, in fase di compilazione del modello Redditi PF 2025, nel quadro RB – destinato ad accogliere i redditi fondiari – occorrerà utilizzare apposite “codifiche” per indicare l’applicabilità dell’agevolazione fiscale sopra indicata.

In particolare, nella colonna 2 (utilizzo) dei righi RB sarà necessario indicare il numero “8”, che consentirà di individuare l’immobile concesso in locazione a canone concordato e sito in un Comune ad alta densità abitativa.

In questo caso, laddove non vi sia opzione per la cedolare secca, l’indicazione di questa codifica comporterà la riduzione del 30% del reddito imponibile; invece, nel caso di opzione per il regime della cedolare secca, andrà barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e il reddito andrà indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 10%”.

Anche per le ulteriori due ipotesi agevolate (immobile concesso in locazione a canone concordato nei Comuni “calamitati” ed immobile situato nei Comuni interessati dal sisma del 2016) occorrerà indicare il numero “8” nella colonna 2 (utilizzo).

Tuttavia, in tale caso l’agevolazione spetta solo nel caso di opzione per la cedolare secca e non anche ai fini IRPEF. Pertanto, nelle due ipotesi citate da ultimo, andrà barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e di colonna 20 “Altri dati”.

Non rileva, invece, il Comune di localizzazione dell’immobile ai fini delle agevolazioni IMU previste per i contratti di locazione a canone concordato.

Infatti, secondo quanto disposto dall’art. 1, comma 760, Legge n. 160/2019, per le abitazioni locate con la citata tipologia di contratto di locazione l’IMU, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75%.

La fruibilità di tale previsione normativa non è, quindi, subordinata ad una determinata localizzazione dell’immobile oggetto di locazione e, pertanto, è sempre applicabile laddove il contratto sia a canone concordato secondo le disposizioni della Legge n. 431/1998.