DIRITTI REALI, CONDOMINIO E LOCAZIONI

Infiltrazioni in condominio: responsabilità solidale tra più soggetti

Massima: “In presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso)”.

La Cassazione chiarisce che rispetto al soggetto danneggiato da un evento di danno per responsabilità extracontrattuale non operano i limiti dell’articolo 1126 c.c., bensì si applica il criterio dell’articolo 2055 c.c. con obbligo solidale di risarcire per intero il danno in capo a chi l’ha subito.

CASO

Con atto di citazione, Caio aveva convenuto dinanzi al Tribunale di Latina, Sezione distaccata di Terracina, il Condominio Alfa, nonché Sempronio e Tizio, rispettivamente proprietario/locatore e conduttore dell’appartamento sovrastante il proprio, chiedendo che fosse accertata la responsabilità dei convenuti in relazione a due eventi di infiltrazioni d’acqua conseguenti a precipitazioni piovose, imputate all’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo.

In particolare, uno degli eventi si era verificato nel mese di aprile 2005 ed aveva cagionato danni quantificati in Euro 22.000,00; l’altro si era verificato nel mese di settembre 2006 ed aveva determinato ulteriori danni pari ad Euro 16.500,00, come documentati dagli accertamenti tecnici preventivi. Era stata altresì chiamata in garanzia Beta.

L’adito Tribunale aveva accolto la domanda proposta da Caio nei confronti del Condominio, condannandolo al risarcimento della somma di Euro 28.930,00 per opere edili e della somma di Euro 8.192,50 per opere di ripulitura, lavaggio mobilia e suppellettili, oltre interessi; aveva invece rigettato la domanda nei confronti di Tizio e Sempronio.

La Corte d’Appello di Roma, in accoglimento dell’appello principale proposto dal Condominio Alfa e dell’appello incidentale spiegato da Caio, previo accertamento del concorso di colpa ai sensi degli artt. 2051 e 2055 c.c. tra il Condominio, Tizio e Mevio, quale erede di Sempronio, aveva riformato la sentenza di primo grado e, per l’effetto, aveva condannato in solido il Condominio, Tizio e Mevio al pagamento, in favore di Caio, della somma di Euro 31.122,50, rivalutata al 20 maggio 2013, oltre interessi legali.

Di conseguenza, Tizio proponeva ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, avverso la sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Roma.

Resistevano con distinti controricorsi il Condominio Alfa e Caio.

Mevio e Beta, invece, non svolgevano attività difensiva.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute in detto giudizio.

QUESTIONI

Rilevante per la presente trattazione appare in particolare il quarto motivo di impugnazione.

Con tale doglianza Tizio asseriva la violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., perché la responsabilità solidale di Tizio, quale conduttore ed esclusivo utilizzatore del terrazzo dal quale sarebbero derivate le infiltrazioni, avrebbe, al più, dovuto essere affermata non per l’intero, bensì nei limiti della quota di un terzo prevista dalla richiamata disposizione normativa.

Ciò che il ricorrente intendeva richiamare a sostegno della propria tesi è il consolidato principio secondo cui, qualora il lastrico solare, o una porzione di esso, non sia destinato all’uso comune di tutti i condomini, i soggetti che ne abbiano l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire nella misura di un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini dell’edificio, ovvero della parte di esso cui il lastrico funge da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tale criterio di ripartizione risponde a esigenze di equità e proporzionalità, in quanto i soggetti titolari dell’uso esclusivo traggono dal bene una maggiore utilità e, al contempo, ne determinano un più intenso deterioramento rispetto agli altri condomini, i quali ne beneficiano esclusivamente quale elemento di copertura dell’edificio, con la conseguenza che i primi saranno tenuti a concorrere in misura maggiore alle relative spese di riparazione e ricostruzione.

Tale censura veniva ritenuta infondata dalla Corte.

La cassazione ritiene che l’articolo 2051 cc impone obblighi di responsabilità custodiali in capo a pare conduttrice e nel caso di specie, accertato mediante ATP, “l’ostruzione del bocchettone di scolo” ha operato quale concausa umana nel processo produttivo delle infiltrazioni, ricollegando a cascata la ridetta responsabilità ad entrambi i soggetti che avevano l’obbligo di impedirlo: locatore e conduttore. Si potrebbe criticamente obiettare che per effetto della consegna del bene immobile gli obblighi custodiali competano solo a parte conduttrice, ma l’esemplificazione del principio richiamato dalle Sezioni Unite di cui appresso e la circostanza collegata anche alla proprietà del bene in capo al locatore determinano l’applicazione degli obblighi di solidarietà ex art. 2055 cc.

Invero, le Sezioni Unite, Sentenza. n. 9449/2016, hanno ricondotto il danno da infiltrazioni nell’alveo della responsabilità civile extracontrattuale, con conseguente applicazione delle relative disposizioni, tra cui l’art. 2055 c.c., ritenendo pertanto legittima l’azione del danneggiato nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio; in tale prospettiva, i giudici di legittimità hanno ribadito che il risarcimento dei danni derivanti da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace al regime di responsabilità solidale previsto dall’art. 2055, comma 1, c.c., norma diretta a rafforzare la tutela del creditore evitando che il danneggiato debba agire coattivamente nei confronti di tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia esso stesso condomino, equiparato a tali fini a un terzo, con la conseguenza che i soggetti solidalmente responsabili devono individuarsi nei singoli condomini, atteso che la custodia, quale presupposto della responsabilità ex art. 2051 c.c., non è imputabile né al condominio, quale ente di mera gestione dei beni comuni, né all’amministratore, quale mandatario dei condomini[1].

Dunque, secondo i giudici di legittimità, tale arresto delle Sezioni Unite afferma la concorrente responsabilità extracontrattuale del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, derivante dalla violazione del dovere di custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c., nonché del condominio – ovvero dei singoli condomini ai quali il bene funge da copertura – parimenti obbligati, ai sensi dell’art. 1126 c.c., alle spese di riparazione o ricostruzione del bene in ragione della sua utilità comune.

Le suddette responsabilità concorrenti risultano legate dal vincolo di solidarietà di cui all’art. 2055 c.c..

Appare, pertanto, incompatibile con tale ricostruzione l’assunto secondo cui il danneggiato potrebbe agire nei confronti del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico o della terrazza e dei condomini soltanto nei limiti delle quote rispettivamente imputabili ai sensi dell’art. 1126 c.c., e dunque entro il limite di un terzo ovvero dei residui due terzi dei danni subiti.

Pertanto, secondo i giudici di Piazza Cavour, in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso).

[1] Cass. civ., n. 1674/2015