Corte di Cassazione, Sentenza 5 marzo 2026, n. 4942, Sezione Seconda, Presidente Giudice Dott. Grasso, Relatore Giudice Dott. Graziano
Massima: “In tema di condominio, la clausola del regolamento che devolva ad arbitri “qualunque controversia fra i proprietari o fra questi e l’amministratore in dipendenza del regolamento o delle norme reggenti il condominio” comprende, in difetto di diversa espressa limitazione, anche le controversie relative all’impugnazione delle deliberazioni assembleari ex art 1137 c.c., non sussistendo alcuna riserva di giurisdizione in favore del giudice ordinario ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c.,, né un divieto di compromettibilità ai sensi degli artt. 806 e 808 c.p.c.“.
CASO
Con atto di citazione notificato l’11 maggio 2015, la società Beta conveniva dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio Gamma, del quale era condomina, chiedendo che fosse dichiarata la nullità, l’annullabilità o, comunque, l’inefficacia della deliberazione assunta al punto 1 dell’assemblea straordinaria del 20 gennaio 2015.
Con tale delibera era stata approvata l’integrazione dell’art. 3 del regolamento condominiale mediante l’inserimento della seguente previsione: «È fatto divieto d’utilizzare le parti comuni, in particolar modo il cortile, per attività di carico e scarico merci ad uso commerciale. In via eccezionale, in presenza di traslochi, lavori edili e simili attività di carattere privato, dovrà essere fatta richiesta di utilizzo delle aree comuni all’Amministrazione cui sarà data facoltà di concedere o meno l’autorizzazione».
A fondamento della domanda, l’attrice deduceva che la clausola fosse stata approvata con una maggioranza pari a 510 millesimi, ai sensi dell’art. 1136, secondo comma, c.c., nonostante la natura contrattuale del regolamento imponesse l’unanimità dei consensi.
Costituitosi in giudizio, il Condominio eccepiva l’operatività della clausola compromissoria contenuta nel regolamento, la quale prevedeva la devoluzione ad un collegio arbitrale di «qualunque controversia fra i proprietari o fra questi e l’amministratore in dipendenza del presente regolamento». Accogliendo tale eccezione, il Tribunale dichiarava improcedibile la domanda, ritenendo la controversia devoluta agli arbitri, senza tuttavia pronunciarsi sulla natura dell’arbitrato pattuito.
Investita dell’impugnazione proposta dalla società, la Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 86 del 2019, rilevava preliminarmente che il giudice di primo grado aveva omesso di qualificare la clausola arbitrale.
Procedeva quindi a qualificare l’arbitrato come irrituale e, conseguentemente, riteneva infondata l’eccezione di inammissibilità dell’appello sollevata dal Condominio; escludeva l’invalidità della clausola compromissoria e rigettava il gravame.
Soccombente in secondo grado Beta proponeva ricorso per Cassazione, articolato sulla base di due motivi, cui resisteva il Condominio con controricorso.
Le parti depositavano memorie.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità oltre al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
QUESTIONI
Con il primo motivo la ricorrente impugnava la sentenza della Corte distrettuale ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c., lamentando la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c, nonchè la violazione degli artt. 1137, 1138 e 2265 c.c., per avere la Corte delle seconde cure riconosciuto natura contrattuale al regolamento condominiale, reputandolo opponibile nonostante l’asserita mancanza di prova sia della sua trascrizione sia del suo richiamo nel titolo di acquisto.
In via subordinata, con riferimento al vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., ha dedotto l’omessa pronuncia sull’eccezione concernente la mancata trascrizione del regolamento, lamentando altresì che il giudice di secondo grado non avesse verificato l’effettivo richiamo del regolamento stesso nell’atto di compravendita.
La Corte di Cassazione, esaminato il motivo, lo riteneva inammissibile per diversi ordini di ragioni.
In primo luogo, la ricorrente contestava l’opponibilità nei suoi confronti della clausola compromissoria atteso la pretesa mancanza di richiamo al Regolamento all’interno del proprio titolo di acquisto e per l’omessa trascrizione del medesimo Regolamento condominiale.
La Corte di legittimità rilevava che il ridetto profilo non fosse stato considerato affatto all’interno della sentenza oggetto del giudizio di legittimità atteso che all’interno dell’atto di appello di parte ricorrente risulta che il difensore chiedesse all’interno delle rispettive conclusioni venisse dichiarata la nullità della clausola compromissoria “anche perchè non segnalata all’acquirente nel suo rogito di acquisto”; senza che però risultasse in alcun modo che la questione fosse stata portata all’attenzione del giudicante nel giudizio di prime cure, ovvero riportata nella narrazione dello svolgimento del processo, nè riportata quale motivo di appello, nè oggetto di discussione nelle ragioni della sentenza.
Per giurisprudenza costante, invero, la Corte di legittimità rilevava che qualora una determinata questione giuridica, implicante accertamenti di fatto, non risulti in alcun modo esaminata nella sentenza impugnata, la parte che intenda sottoporla per la prima volta al vaglio della Corte di cassazione è gravata da uno specifico onere di allegazione. Al fine di evitare una declaratoria di inammissibilità della censura per novità della questione, non è infatti sufficiente affermarne la precedente deduzione nel giudizio di merito, ma occorre altresì indicare con precisione l’atto processuale nel quale essa è stata prospettata, così da consentire alla Corte di verificarne direttamente, mediante l’esame degli atti, l’effettiva introduzione nel processo prima di procedere all’esame del merito della doglianza[1].
Per le medesime ragioni, la questione non può essere utilmente prospettata neppure sotto il profilo dell’omesso esame della mancata menzione del regolamento nel rogito di acquisto, come dedotto ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. Nella fattispecie, infatti, la doglianza si risolve sostanzialmente nella denuncia di un’omessa pronuncia da parte del giudice di merito in ordine a un presunto elemento idoneo a escludere l’opponibilità del regolamento condominiale.
Un simile vizio integra un error in procedendo, che deve essere fatto valere in sede di legittimità mediante la deduzione della violazione dell’art. 112 c.p.c., e non attraverso la denuncia della violazione di norme sostanziali né mediante il vizio motivazionale di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. Tali censure, infatti, presuppongono che il giudice di merito abbia effettivamente esaminato la questione controversa e l’abbia risolta in modo giuridicamente errato, ovvero abbia fornito una motivazione mancante, insufficiente o inadeguata a sorreggere la decisione adottata. Diversamente, quando il giudice abbia omesso di pronunciarsi sulla questione, il rimedio esperibile è esclusivamente quello relativo al vizio processuale derivante dalla violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato[2].
Con il secondo motivo, la parte ricorrente censurava la sentenza in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c., per violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., e artt. 806 e 808 ter c.p.c., e artt. 24 e 25 Cost., e 26 del Regolamento di Condominio, nella parte in cui il giudice delle seconde cure nella interpretazione della clausola la considerava come clausola di arbitrato irrituale, con la devoluzione anche delle impugnazioni delle delibere e del loro controllo di legittimità.
La Corte di Cassazione, esaminato il secondo motivo dichiarava anche quest’ultimo infondato.
In primo luogo, come noto, la disciplina delle impugnazioni delle delibere condominiali è racchiusa all’interno dell’art. 1137 c.c., rappresentando, invero, il principale strumento di tutela avverso le deliberazioni assembleari viziate, assicurando al contempo la stabilità e l’effettività dell’attività gestionale del condominio.
La norma, infatti, prevede che le deliberazioni adottate dall’assemblea nel rispetto della legge e del regolamento sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti. Questi ultimi, insieme agli astenuti, possono tuttavia impugnare le deliberazioni annullabili dinanzi all’autorità giudiziaria entro il termine di trenta giorni, decorrente dalla data della deliberazione per i presenti dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti – ovvero impugnazione per nullità della delibera di matrice giurisprudenziale senza la previsione di un termine nei casi in cui la delibera sia assunta al di fuori della competenza dell’assemblea, per mancanza degli elementi essenziali.
Orbene, la Corte di legittimità rilevava in primo luogo che la giurisprudenza ha già chiarito come, in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari condominiali, l’art. 1137, secondo comma, c.c., “nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario”, pertanto ne consegue che le controversie aventi ad oggetto tali impugnazioni possono essere validamente devolute ad arbitri, non sussistendo, in proposito, alcuna delle limitazioni previste dagli artt. 806 e 808 c.p.c. in tema di compromettibilità in arbitri delle controversie[3].
Ebbene, esclusa, sul piano giuridico, qualsiasi incompatibilità tra l’impugnazione di una delibera assembleare e la devoluzione della relativa controversia ad arbitri, non può condividere l’assunto della ricorrente.
La Corte d’Appello, infatti, ha proceduto all’interpretazione della clausola compromissoria contenuta nell’art. 26 del regolamento condominiale, facendo proprie le argomentazioni già sviluppate dal Tribunale.
Segnatamente, i giudici di merito hanno attribuito rilievo decisivo al tenore letterale della clausola, la quale devolveva agli arbitri «qualunque controversia fra proprietari o fra questi e l’amministratore» insorta «in dipendenza del regolamento o delle norme reggenti il condominio».
Proprio l’ampiezza di tale formulazione è stata ritenuta idonea a ricomprendere anche la controversia relativa all’impugnazione della deliberazione assembleare, giustificando così la declaratoria di improcedibilità della domanda proposta davanti al giudice ordinario.
Così delineata, l’interpretazione accolta dai giudici di merito appare del tutto ragionevole. L’impugnazione delle deliberazioni assembleari, infatti, viene ordinariamente promossa dal condomino dissenziente nei confronti dell’amministratore, quale rappresentante dell’intero condominio, poiché la controversia investe un interesse comune della collettività condominiale, sebbene possa porsi in contrasto con la posizione del singolo partecipante che agisce in giudizio. Resta naturalmente ferma la facoltà di ciascun condomino di intervenire nel processo per la tutela delle proprie ragioni[4].
Secondo un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, la parte che intenda censurare in cassazione l’interpretazione di una clausola contrattuale — e, dunque, anche di una clausola contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale — non può limitarsi a richiamare genericamente i criteri ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c. È invece necessario individuare puntualmente i canoni interpretativi che si assumono violati, precisando sotto quali profili e per quali ragioni il giudice di merito se ne sarebbe discostato.
Ne consegue che il ricorso non può risolversi nella semplice contrapposizione tra l’interpretazione sostenuta dalla parte e quella accolta nella decisione impugnata. In materia di interpretazione contrattuale, infatti, il sindacato di legittimità non è diretto a individuare la soluzione migliore o l’unica teoricamente corretta, ma soltanto a verificare che l’interpretazione prescelta dal giudice di merito sia ragionevole e rispettosa dei criteri legali di ermeneutica. Pertanto, qualora una clausola sia suscettibile di più letture plausibili, non è consentito alla parte soccombente lamentare in cassazione il solo fatto che il giudice abbia privilegiato un’interpretazione diversa da quella da essa prospettata.
Il ricorso veniva pertanto respinto con condanna della società al rimborso delle spese processuali in favore del Condomino Gamma.
[1] Cass. Civ. n. 2038/19.
[2] Cass. Civ n. 329/16
[3] Cass. Civ. n. 28508/20
[4] Cass. Civ. n. 2636/21
