Tribunale di Messina, sez. I Civile bis, Sentenza del 04.05.2026 n. 940, Giudice Unico Onorario GOT Avv. O. Natoli
Massima: “Ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., l’irrogazione di sanzioni pecuniarie presuppone una espressa previsione nel regolamento condominiale e può riguardare esclusivamente la violazione di norme regolamentari. L’assemblea che ha deliberato sanzioni non previste dal regolamento pone in essere una delibera avente oggetto giuridicamente impossibile e, come tale, radicalmente nulla”.
Sintesi del principio di diritto richiamato:
La sentenza del Tribunale di Messina, richiama un principio chiaro e consolidato in dottrina, confermato dalla Giurisprudenza della Suprema Corte (infra nel testo del commento), secondo il quale, anche per effetto della riforma del condominio L.220/12, in assenza di specifica previsione regolamentare, quale fonte autonoma del potere sanzionatorio, l’assemblea non può deliberare l’applicazione di sanzioni pecuniarie nei confronti dei condomini, in quanto l’art. 70 disp. att. c.c., gli attribuisce unicamente poteri finalizzati ai soli limiti quantitativi della sanzione da irrogare, tra un minimo ed un massimo, nonché alla destinazione delle somme riscosse.
CASO
Con atto di citazione, Tizio conveniva in giudizio il Condominio Alfa di Giardini Naxos, chiedendo che fossero dichiarate nulle ovvero annullate, previa sospensione della loro efficacia esecutiva, le deliberazioni adottate dall’assemblea condominiale in data 7 ottobre 2023 con riferimento ai punti n. 2, 6 e 10 dell’ordine del giorno, nonché all’approvazione del bilancio preventivo per l’esercizio 2023 e del relativo piano di riparto.
A sostegno della domanda, l’attore, proprietario di tre unità immobiliari ricomprese nel complesso condominiale, deduceva plurimi vizi di legittimità delle deliberazioni impugnate, rappresentando di aver previamente esperito il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo per mancata adesione della parte convenuta.
In particolare, l’attore assumeva che le deliberazioni assembleari fossero state adottate in violazione dei principi fondamentali che disciplinano il funzionamento dell’assemblea condominiale, con specifico riguardo ai doveri di preventiva informazione dei condomini, ai principi di veridicità e completezza della contabilità condominiale, nonché ai limiti delle attribuzioni riservate all’assemblea.
Con riguardo al punto n. 2 dell’ordine del giorno, concernente l’approvazione del bilancio preventivo per l’anno 2023 e del relativo piano di riparto, l’attore deduceva l’illegittimità della stessa per violazione dei principi di veridicità, completezza e chiarezza della documentazione contabile, evidenziando come il bilancio preventivo omettesse di contabilizzare rilevanti passività già accertate con sentenza del 2018 del Tribunale di Messina.
Lamentava, altresì, l’erroneità del piano di riparto, in quanto elaborato sulla base di un’inesatta attribuzione dei valori millesimali riferibili alle unità immobiliari di sua proprietà, in difformità rispetto alle tabelle millesimali vigenti, con conseguente indebita imputazione a suo carico di quote di spesa non dovute.
L’attore deduceva, inoltre, di essere stato illegittimamente privato della possibilità di prendere preventiva visione della documentazione contabile, nonostante la tempestiva richiesta formulata anteriormente allo svolgimento dell’assemblea, con conseguente lesione del proprio diritto a partecipare consapevolmente alla formazione della volontà assembleare.
Con riferimento al punto n. 6 dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’introduzione di un sistema di sanzioni pecuniarie nei confronti dei condomini morosi ovvero ritenuti responsabili della violazione di norme condominiali o comportamentali, l’attore ne deduceva la nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto.
Esponeva, al riguardo, che l’art. 70 disp. att. c.c. consente l’applicazione di sanzioni pecuniarie esclusivamente ove esse siano previste dal regolamento condominiale e limitatamente alle violazioni delle disposizioni in esso contenute, mentre il regolamento del Condominio Alfa risultava del tutto privo di una disciplina sanzionatoria.
La deliberazione impugnata avrebbe, pertanto, introdotto ex novo un autonomo sistema di sanzioni pecuniarie, esteso peraltro anche alla violazione di generiche “norme comportamentali”, eccedendo così i limiti delle competenze attribuite all’assemblea condominiale.
Quanto, infine, alla deliberazione di cui al punto n. 10 dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’autorizzazione conferita all’amministratore per l’esecuzione di asseriti lavori urgenti, l’attore ne deduceva l’illegittimità sotto un duplice profilo.
Da un lato, lamentava la violazione del principio di specificità e trasparenza dell’ordine del giorno, assumendo che l’avviso di convocazione non contenesse un’indicazione sufficientemente precisa della natura e dell’entità degli interventi da deliberare, così impedendo ai condomini di esprimere un voto pienamente informato e consapevole.
Dall’altro lato, deduceva la nullità della deliberazione in quanto avente ad oggetto opere insistenti su beni asseritamente appartenenti in proprietà esclusiva all’attore e, pertanto, estranei alla comunione condominiale e sottratti alla potestà deliberativa dell’assemblea.
Il Condominio convenuto non si costituiva in giudizio e rimaneva contumace per l’intero corso del procedimento.
SOLUZIONE
Il Tribunale dichiarava l’annullabilità della deliberazione assunta dall’assemblea in data 7 ottobre 2023 al punto n. 2 dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’approvazione del bilancio preventivo 2023 e del relativo riparto, e per l’effetto la annullava; dichiarava la nullità della deliberazione assunta dall’assemblea al punto n. 6 dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’introduzione di sanzioni pecuniarie nei confronti dei condomini; dichiarava la nullità della deliberazione assunta dall’assemblea al punto n. 10 dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’autorizzazione all’esecuzione di asseriti lavori urgenti. In fine, condannava il Condominio Alfa, in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento delle spese di lite in favore dell’attore.
QUESTIONI
In via preliminare, il Tribunale rilevava la piena ammissibilità dell’impugnazione proposta dall’attore, il quale, in qualità di condomino dissenziente, risultava legittimato ad agire ai sensi dell’art. 1137 c.c..
L’azione era stata, infatti, tempestivamente esercitata nel termine decadenziale previsto dalla legge e risultava altresì soddisfatta la condizione di procedibilità di cui all’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, essendo stata ritualmente esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo, per mancata adesione della parte convenuta, come risultava dal relativo verbale.
Con riguardo alla deliberazione adottata dall’assemblea condominiale in data 7 ottobre 2023, al punto n. 2 dell’ordine del giorno, avente ad oggetto l’approvazione del bilancio preventivo per l’esercizio 2023 e del relativo piano di riparto, la stessa doveva, secondo il giudice, ritenersi annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c., in quanto affetta da plurimi vizi di legittimità.
Dalla documentazione acquisita al fascicolo emergeva, infatti, che il bilancio approvato non soddisfaceva i requisiti di chiarezza, completezza e veridicità cui deve conformarsi la contabilità condominiale.
In particolare, lo stesso non solo riportava l’indicazione di rilevanti poste debitorie ma si fondava parimenti su un piano di ripartizione predisposto sulla base di valori millesimali difformi rispetto alle tabelle millesimali vigenti.
Tali carenze avrebbero reso impossibile per i condomini comprendere l’esatta situazione contabile dell’Ente e, conseguentemente, di esprimere un voto consapevole, con violazione del principio del c.d. “conoscere per deliberare”.
Tale vizio risultava ulteriormente aggravato dal mancato riscontro alla richiesta di accesso alla documentazione contabile formulata dall’attore anteriormente allo svolgimento dell’assemblea, circostanza che determinava altresì una lesione del diritto del condomino ad una partecipazione informata al procedimento deliberativo.
Per tale motivo, secondo il giudice, doveva dichiararsi l’annullabilità della deliberazione impugnata ai sensi dell’art. 1137 c.c..
Diversamente, la deliberazione assunta al punto n. 6 dell’ordine del giorno doveva, invece, ritenersi affetta da nullità.
Con tale deliberazione, infatti, l’assemblea aveva introdotto sanzioni pecuniarie nei confronti dei condomini per asserite violazioni di non meglio precisate norme comportamentali o regolamentari.
L’art. 70 disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220 del 2012 (c.d. riforma del condominio), prevede che, in caso di violazione delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale, possa essere irrogata una sanzione pecuniaria fino a euro 200; qualora il medesimo condomino reiteri la violazione, l’importo della sanzione può essere elevato fino a euro 800.
La norma stabilisce, inoltre, che le somme riscosse a titolo di sanzione siano destinate al fondo di cui l’amministratore dispone per far fronte alle spese ordinarie del condominio.
L’irrogazione della sanzione deve essere deliberata dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c..
Tuttavia, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., come rilevato anche dal giudice siciliano, la facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie presuppone un’espressa previsione contenuta nel regolamento condominiale e può essere esercitata esclusivamente in relazione alla violazione di disposizioni regolamentari previamente individuate.
Invero, affinché tale potere possa essere concretamente esercitato, è necessario che il regolamento condominiale contenga una specifica clausola che preveda espressamente la possibilità di irrogare sanzioni in caso di violazione delle sue disposizioni, individuando i comportamenti sanzionabili.
In assenza di tale previsione regolamentare, l’assemblea non può deliberare l’applicazione di sanzioni pecuniarie ai condomini, poiché l’art. 70 disp. att. c.c. si limita a disciplinarne i limiti quantitativi, la destinazione delle somme riscosse e il procedimento deliberativo, senza costituire di per sé una fonte autonoma del potere sanzionatorio[1].
Nel caso di specie, il regolamento condominiale prodotto in giudizio non conteneva alcuna clausola attributiva del potere sanzionatorio né alcuna previsione concernente l’applicazione di sanzioni pecuniarie.
L’assemblea aveva, pertanto, deliberato in assoluta carenza di potere, pronunciandosi su una materia sottratta alle proprie attribuzioni e adottando una deliberazione avente oggetto giuridicamente impossibile, con conseguente nullità della stessa.
Parimenti nulla doveva essere dichiarata la deliberazione adottata al punto n. 10 dell’ordine del giorno.
Sotto un primo profilo, la deliberazione risultava viziata per violazione del principio del “conoscere per deliberare”, posto che l’ordine del giorno si limitava ad indicare genericamente l’autorizzazione all’esecuzione di lavori qualificati come urgenti, senza alcuna specificazione in ordine alla natura, all’ubicazione e alla consistenza degli interventi da eseguire.
L’assemblea aveva invece deliberato l’esecuzione di opere specifiche, peraltro non riconducibili ad interventi aventi carattere di urgenza, determinando un’evidente difformità tra l’oggetto della convocazione e quello della deliberazione adottata.
Sotto un ulteriore e assorbente profilo, la deliberazione doveva ritenersi radicalmente nulla per difetto assoluto di competenza dell’assemblea, avendo ad oggetto interventi riguardanti beni che, secondo la documentazione notarile prodotta in giudizio, appartengono in proprietà esclusiva all’attore e non rientrano tra le parti comuni dell’edificio.
Ebbene, poiché la decisione aveva inciso su diritti di proprietà individuali estranei alla sfera delle attribuzioni assembleari, eccedendo i limiti oggettivi della competenza riconosciutale dalla legge, era pertanto affetta da nullità assoluta.
[1] Sul punto anche Cass. civ., Sent. n. 820/2014, ove i giudici di legittimità hanno espressamente previsto come “qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’articolo 70 disp. att. c.c., la previsione di una “sanzione pecuniaria”, avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso articolo 70 […]. A maggior ragione dunque non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente “afflittive”, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato – se non eccezionalmente – il diritto di “autotutela””.
