Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 06.07.2022 n. 21440, Pres. R. M. Di Virgilio, Es. R. Caponi
Massima: “In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni”.
CASO
Con ricorso introduttivo, alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio Alfa, avevano domandato che fosse dichiarata l’illegittimità della delibera adottata dall’assemblea condominiale in data 19 gennaio 2007, con la quale erano stati approvati il consuntivo del 2006 e il preventivo per l’anno 2007.
In particolare, gli attori avevano lamentato che il bilancio li avesse indebitamente esclusi dal rimborso di euro 10.000,00, somma spettante ai condomini per aver consentito l’installazione di un’antenna sul tetto del locale lavatoio dell’edificio.
Il Condominio convenuto, costituendosi, aveva dedotto che l’antenna era stata installata su una porzione del fabbricato che, ai sensi dell’art. 3 del regolamento condominiale, era di proprietà esclusiva dei soli titolari degli appartamenti ivi insistenti e non dei negozi.
Con sentenza, il Tribunale di Roma aveva annullato la delibera impugnata limitatamente ai punti 1 e 3 dell’ordine del giorno.
Avverso tale decisione, il Condominio Alfa aveva proposto appello, deducendo, tra l’altro, che i proprietari dei negozi non fossero titolari di diritti su parti del fabbricato “escluse ab origine dal regolamento di condominio” e che, per effetto delle cessioni dei negozi da parte degli originari proprietari, erano stati trasferiti i soli elementi in rapporto di connessione oggettiva o di strumentalità con la cosa venduta, tra i quali – per espressa previsione dell’art. 3 del regolamento condominiale – non rientrava il tetto del locale lavatoio.
La Corte d’appello di Roma confermava la sentenza di primo grado, osservando che l’art. 3 del regolamento non poteva essere inteso nel senso di escludere la comproprietà dei beni comuni, ed in particolare del tetto o lastrico solare, ai fini della ripartizione del rimborso, avuto riguardo alla funzione di copertura assolta dal medesimo e alla sua riconducibilità all’art. 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario.
La Corte territoriale aveva altresì rilevato che non avrebbe condotto a diverse conclusioni una precedente sentenza della stessa Corte d’appello di Roma, passata in giudicato, la quale, tra i servizi comuni ritenuti non appartenenti ai proprietari dei locali commerciali, non aveva annoverato né il lastrico di copertura del palazzo né il tetto del locale lavatoio, il quale assolveva anch’esso funzione di copertura degli immobili sottostanti di proprietà privata.
Ulteriore conferma, secondo la Corte, si poteva ricavare dall’art. 29 del regolamento condominiale, che imponeva anche ai proprietari dei negozi la partecipazione alle spese concernenti il tetto e i terrazzi comuni.
Il Condominio Alfa proponeva, pertanto, ricorso per cassazione, articolato in sei motivi, avverso la sentenza pronunciata dalla Corte d’appello di Roma.
Resistevano con controricorso una parte dei condomini, già attori nel giudizio di primo grado, mentre gli altri condomini intimati non svolgevano attività difensiva.
SOLUZIONE
La Corte di cassazione rigettava il ricorso e condannava il Condominio ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione.
QUESTIONI
Il primo motivo del ricorso del Condominio Alfa denunciava la violazione ed errata applicazione dell’art. 1117 c.c. in relazione all’art. 3 del regolamento condominiale: “Sono di proprietà comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina, in parte proporzionale ai millesimi di proprietà risultanti dalla tabella allegata n. 1, tutte le parti dell’edificio di cui all’articolo 1117 c.c. per quanto applicabile, nonché le aree rimaste non sopraelevate e i locali allo scantinato contraddistinti con l’int. 12. I quattro negozi, con sottonegozi con sporti di Via Beta e numeri 1 e 2 sono di proprietà comune ai proprietari indicati nella tabella n. 2”; secondo il ricorrente condominio, tale disposizione regolamentare costituiva titolo contrario agli effetti dell’art. 1117 c.c..
Con il secondo motivo del ricorso, il Condominio Alfa denunciava la violazione ed errata applicazione dell’art. 1117 c.c., in relazione all’art. 3 del regolamento condominiale e alla sua diretta applicabilità quale titolo derogatorio della presunzione di contitolarità delle parti comuni.
Il terzo motivo di ricorso denunciava la violazione dell’art. 1470 c.c. in relazione all’errata attribuzione del valore di titolo di trasferimento delle parti comuni agli atti di compravendita dei locali negozi; si evidenziava che negli atti di compravendita non veniva menzionato esplicitamente il trasferimento dei lastrici solari quali parti comuni.
Il quarto motivo di ricorso segnalava la violazione ed errata applicazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 324 c.p.c., prospettando un conflitto di giudicati tra la sentenza impugnata e altra pronuncia della medesima Autorità Giudiziaria, passata in giudicato.
Con la quinta doglianza il Condominio Alfa denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 29 del regolamento condominiale, in relazione alle spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi comuni.
La sesta censura denunciava la violazione dell’art. 112 c.p.c., deducendo un vizio di ultrapetizione nonché l’errato esame di un fatto decisivo per la decisione, con riferimento alla copertura dei lastrici solari sulla proiezione verticale dei locali negozi.
I sei motivi di ricorso venivano esaminati congiuntamente, i quali erano connotati, secondo la Corte, da diffusi profili di inammissibilità, rivelandosi, dunque, del tutto infondati.
In primo luogo, i giudici di legittimità precisavano che oggetto della vertenza fosse l’impugnazione di una deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto e del preventivo, con riguardo alla ripartizione degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio traeva dalla cessione in godimento a terzi di un lastrico solare, posto a copertura del locale lavatoio, al fine di consentire l’installazione e il mantenimento di un impianto tecnologico[1].
In tale contesto, la questione relativa all’estensione della contitolarità delle parti comuni in favore dei proprietari di unità immobiliari comprese nel condominio, che costituiva il presupposto per ravvisare il diritto patrimoniale all’accredito della somma proporzionale derivante dal corrispettivo della cessione in godimento a terzi, poteva formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola controversia avente ad oggetto la validità della delibera.
Tale accertamento, tuttavia, era privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, atteso che il giudizio si svolge, di regola, ai sensi degli artt. 1130, n. 3, e 1131 c.c., nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione di tutti i condomini quali legittimati passivi in una situazione di litisconsorzio necessario[2].
Ne conseguiva che l’accertamento della comproprietà del lastrico solare in favore degli odierni controricorrenti, attori nel giudizio di primo grado, restava circoscritto all’interesse dedotto nel presente procedimento e non è idoneo a spiegare effetti vincolanti in controversie diverse, già insorte o future, tra le medesime parti.
Tale accertamento, pertanto, non si poneva in rapporto di diretto contrasto con il giudicato che si assume formatosi, nel litisconsorzio di tutti i condomini, in forza della sentenza richiamata nel quarto motivo.
Il presupposto per il riparto dei proventi derivanti dal rimborso risiede, pertanto, nell’accertamento incidentale del regime dominicale del lastrico solare, la cui natura condominiale si presume ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che risulti diversamente dal titolo.
Ai fini dell’affermazione della condominialità del lastrico solare, occorre preliminarmente verificare che il bene, per le proprie caratteristiche strutturali e funzionali, sia oggettivamente destinato al servizio di una o più unità immobiliari, assolvendo alla funzione di copertura e protezione dei vani sottostanti dagli agenti atmosferici.
Successivamente, è necessario accertare l’eventuale sussistenza di un titolo idoneo a derogare alla presunzione di comunione, con esclusivo riferimento al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto.
Qualora trovi applicazione l’art. 1117 c.c., deve inoltre evidenziarsi che tale disposizione non configura una mera presunzione semplice di comproprietà, superabile con qualsiasi mezzo di prova, bensì una presunzione legale, suscettibile di essere vinta unicamente dalle risultanze contrarie contenute nel titolo che ha determinato la costituzione del condominio mediante il frazionamento dell’edificio in più proprietà esclusive.
La situazione condominiale disciplinata dagli artt. 1117 e ss. c.c., infatti, si costituisce sin dal momento in cui l’originario proprietario proceda al trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di autonoma utilizzazione, determinandosi così il frazionamento della proprietà dell’edificio in distinte proprietà individuali.
Il Condominio ricorrente aveva, pertanto, erroneamente attribuito rilievo decisivo al regolamento condominiale e, in particolare, all’art. 3 dello stesso, assumendolo quale “titolo contrario” idoneo ad escludere la natura condominiale del lastrico di copertura dell’ex lavatoio; del pari, deve ritenersi irrilevante il richiamo ai contratti di compravendita dei locali commerciali.
Assumeva, invece, carattere decisivo l’atto originario di frazionamento dell’unica proprietà, dal quale ha avuto origine la situazione di condominio edilizio e la conseguente operatività della presunzione di comunione “pro indiviso” prevista dall’art. 1117 c.c., relativamente a tutte le parti dell’edificio che, per ubicazione e conformazione strutturale, risultassero, al momento costitutivo del condominio, destinate all’uso comune ovvero al soddisfacimento di esigenze generali e fondamentali del fabbricato, e non già al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Sarebbe stato, dunque, necessario verificare se nel titolo originario fosse ravvisabile una volontà chiara, espressa e univoca di riservare esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari ubicate ai piani superiori la titolarità del lastrico solare, escludendo le altre.
In difetto di tale previsione, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto delle proprietà esclusive – atti che comprendono “pro quota”, anche in assenza di espressa menzione, il trasferimento delle parti comuni – la situazione condominiale diviene opponibile ai terzi[3].
Ne conseguiva che l’interpretazione dell’art. 3 del regolamento condominiale non rivestiva carattere dirimente ai fini della definizione della controversia, non costituendo il regolamento di condominio titolo attributivo della proprietà, salvo che si tratti di regolamento di natura contrattuale, espressione dell’autonomia negoziale dei condomini, approvato o accettato con il consenso individuale di tutti i partecipanti e volto, pertanto, a costituire, modificare o trasferire i diritti spettanti ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto o di convenzioni[4].
Per le medesime ragioni, non assumeva carattere decisivo neppure il richiamo all’art. 29 del regolamento, concernente la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi mediante rinvio ai millesimi di cui alla tabella n. 1.
La clausola del regolamento condominiale approvata a maggioranza in materia di ripartizione delle spese “secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino” ai sensi dell’art. 1138, comma 1, c.c., così come l’eventuale “diversa convenzione” approvata all’unanimità ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. – avente efficacia obbligatoria ex art. 1372 c.c. – con la quale i condomini stabiliscano criteri di contribuzione difformi rispetto a quelli previsti dagli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e dall’art. 68 disp. att. c.c., non costituiscono, di per sé, titolo idoneo a superare la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., né possono incidere sui diritti spettanti ai singoli condomini sulle parti comuni, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ai sensi dell’art. 1138, comma 4, c.c., salvo che emerga una specifica ed espressa accettazione negoziale della limitazione del diritto di proprietà da parte degli interessati.
[1] Sul tema cfr. SS.UU. Sent. n. 8434/2020.
[2] Cass. civ., Sent. n. 35794/2021.
[3] Cass. civ., Ord. n. 3852/2020.
[4] Più di recente anche Cass. civ., Ord. n. 2787/2025.
