Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 31 ottobre 2024 n. 28195, Pres. M. Falaschi, Es. A. Scarpa
Massima: “La deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività, come tali incidenti sulla capacità del contraente”.
CASO
Tizio proponeva ricorso in Cassazione, articolato in un unico motivo di impugnazione censurando la sentenza della Corte d’Appello di Milano. I resistenti Condominio Alfa e la società Beta, non svolgevano difese in sede di legittimità.
La vicenda traeva origine da una sentenza della Corte d’Appello di Milano, che aveva respinto l’impugnazione proposta da Tizio avverso la sentenza resa dal Tribunale di Milano, con la quale era stata rigettata l’impugnazione della deliberazione assembleare approvata in data 13 gennaio 2015 dal Condominio.
Tizio aveva dedotto la nullità della predetta delibera, sul presupposto che era stata nominata quale amministratore condominiale la società Beta, in violazione dell’art. 71-bis disp. att. c.c., stante la carenza dei requisiti soggettivi in capo a Caio e Sempronio, ai quali era stata affidata la gestione del Condominio per conto della suddetta società.
La Corte d’Appello, nel confermare la decisione di primo grado, aveva affermato che la carenza dei requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. in capo all’amministratore nominato determinava unicamente la cessazione dall’incarico, ai sensi del quarto comma della medesima disposizione, e non anche la nullità della nomina, non essendo tale sanzione espressamente prevista dalla legge.
La medesima Corte aveva altresì escluso la configurabilità di una nullità di protezione “a tutela del condomino consumatore”, in difetto di un’espressa previsione normativa in tal senso.
SOLUZIONE
La Corte accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione.
QUESTIONI
Con l’unico motivo di ricorso, Tizio denunciava la violazione dell’art. 71-bis disp. att. c.c., nonché degli artt. 2, n. 2, lett. c) e c-bis), 21, lett. f), 22, 33 e 36 del d.lgs. n. 206 del 2005.
Il ricorrente esponeva che nessuno dei due incaricati della società Beta, di svolgere le funzioni di amministrazione del Condominio Alfa, possedeva i requisiti di cui al citato art. 71-bis disp. att. c.c., e che tale situazione non poteva essere equiparata alla diversa ipotesi della sopravvenuta perdita dei medesimi requisiti, fattispecie che, per espressa previsione normativa, comportava la cessazione dall’incarico.
Secondo la prospettazione del ricorrente, la rilevanza generale degli interessi pubblicistici tutelati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. avrebbe dovuto comportare la nullità della nomina di un soggetto privo dei suddetti requisiti.
I giudici di legittimità ritenevano il ricorso fondato.
La Cassazione, in primo luogo, procedeva con l’illustrazione del contenuto e della portata applicativa dell’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dall’art. 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 ed entrato in vigore in data 18 giugno 2013.
In particolare, la norma individua i requisiti soggettivi necessari ai fini dell’esercizio dell’incarico di amministratore di condominio, prevedendo che tale funzione possa essere svolta esclusivamente da soggetti in possesso del godimento dei diritti civili, nonché privi di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti non colposi per i quali sia prevista una pena detentiva non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. È altresì richiesto che il soggetto non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo intervenuta riabilitazione, né versi in stato di interdizione o inabilitazione, né risulti iscritto nell’elenco dei protesti cambiari.
Sotto il profilo formativo, la disposizione prescrive il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado, nonché la partecipazione a un corso di formazione iniziale e lo svolgimento di attività di aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale (DM 140/14). Tali requisiti formativi non sono tuttavia richiesti, nel caso in cui l’amministratore sia scelto tra i condomini dello stabile.
La norma ammette altresì lo svolgimento dell’incarico in capo a società di cui al titolo V del libro V del codice civile, subordinando, in tal caso, il possesso dei requisiti prescritti in capo ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori e ai dipendenti incaricati dell’attività di gestione condominiale.
È espressamente previsto che la perdita dei requisiti concernenti il godimento dei diritti civili, l’assenza di condanne, di misure di prevenzione, di stati di incapacità legale e di protesti comporta la cessazione dall’incarico. In tale ipotesi, ciascun condomino è legittimato a convocare senza formalità l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.
La disposizione contempla, inoltre, una disciplina transitoria, consentendo l’esercizio dell’attività anche in assenza dei requisiti formativi sopra indicati a favore di coloro che abbiano svolto attività di amministrazione condominiale per almeno un anno nel triennio antecedente all’entrata in vigore della norma, fermo restando l’obbligo di formazione periodica, come disciplinato dal D.M. 13 agosto 2014, n. 140.
Sotto il profilo dell’iter legislativo, il testo definitivo dell’art. 25 della legge n. 220 del 2012 è il risultato delle modifiche apportate in seconda lettura presso la Camera al disegno di legge A.S. nn. 71-355-399-1119-1283-B. In tale sede veniva eliminata, tra l’altro, la previsione relativa all’istituzione di un registro pubblico degli amministratori di condominio, originariamente contemplata nel testo approvato dal Senato ed ora nuovamente oggetto di dibattito legislativo in ragione di un c.d. “tagliando” alla L.220/12, per effetto della concreta e pratica applicazione sul “campo”.
Infine, la legge n. 220 del 2012 ha inciso in modo significativo sulla disciplina codicistica dell’amministratore di condominio, in particolare attraverso la riformulazione degli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c., ampliandone in maniera rilevante gli obblighi, le attribuzioni e il regime di responsabilità, sia nei confronti dei condomini sia nei confronti dei terzi.
A parere del Supremo Consesso la formulazione dell’art. 71-bis disp. att. c.c., unitamente ai relativi lavori preparatori, evidenzia in modo inequivoco la volontà del legislatore di subordinare la validità del contratto di amministrazione condominiale al possesso, in capo al soggetto incaricato, di specifici requisiti di professionalità e onorabilità[1].
Tali requisiti sono posti a tutela di interessi di rilievo pubblicistico e incidono, pertanto, sulla capacità del contraente.
La disposizione in esame, pertanto, delimita, per ragioni di ordine pubblico, il gruppo di soggetti legittimati a svolgere l’attività di amministratore di condominio, individuandoli esclusivamente in coloro che risultino in possesso dei requisiti prescritti, quali condizioni di idoneità allo svolgimento della complessa prestazione gestoria.
Ne consegue che l’art. 71-bis disp. att. c.c. deve qualificarsi come norma imperativa e inderogabile, con conseguente invalidità di ogni pattuizione difforme.
La circostanza che l’art. 71-bis disp. att. c.c. disciplini espressamente, al quarto comma, l’ipotesi della perdita sopravvenuta dei requisiti – qualificandola quale causa di cessazione dall’incarico, della quale l’assemblea, convocata anche senza formalità, si limita a prendere atto – non implica che analoga soluzione debba essere estesa al diverso caso del difetto originario dei requisiti medesimi.
Una siffatta interpretazione si porrebbe, infatti, in contrasto con criteri di ragionevolezza, in quanto finirebbe per equiparare due fattispecie distinte: da un lato, la perdita sopravvenuta dei requisiti di professionalità e onorabilità, cui è logicamente connesso un effetto ex nunc; dall’altro, l’accertata mancanza ab origine degli stessi requisiti, che non può che determinare effetti ex tunc, incidendo sulla validità stessa della nomina.
Parimenti privo di pregio risulta l’argomento secondo cui l’art. 71-bis disp. att. c.c. non prevede espressamente la nullità della delibera assembleare di nomina di un soggetto privo dei requisiti richiesti.
Invero, trova applicazione il principio generale di cui all’art. 1418, comma 1, c.c., secondo cui è nullo ogni atto di autonomia privata contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.
Ne consegue che la natura di norma imperativa dell’art. 71-bis disp. att. c.c., ancorché priva di una espressa previsione sanzionatoria (c.d. norma proibitiva imperfetta), non esclude, ma anzi implica, la nullità della delibera di nomina adottata in violazione dei requisiti ivi prescritti.
La violazione della norma imperativa di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. comporta la nullità non soltanto della delibera assembleare di nomina, ma altresì del contratto di amministrazione condominiale stipulato con un soggetto privo dei prescritti requisiti di capacità.
Ne deriva che il soggetto illegittimamente incaricato non è titolare di alcuna azione per il pagamento del compenso relativo all’attività svolta, in quanto prestata in assenza dei presupposti legali.
L’opzione interpretativa che conduce alla declaratoria di nullità della nomina dell’amministratore sprovvisto dei requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. trova, peraltro, conferma nell’orientamento consolidato in materia societaria con riferimento all’art. 2387 c.c.
In tale ambito, infatti, si ritiene radicalmente nulla – anche in forza del rinvio all’art. 2382 c.c. – la nomina dell’amministratore che sia originariamente privo dei requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza eventualmente richiesti dallo statuto, mentre la sopravvenuta perdita degli stessi determina una mera causa di decadenza dalla carica.
La nullità della delibera, fondata sulla natura imperativa dell’art. 71-bis disp. att. c.c., assorbe, infine, ogni ulteriore profilo di invalidità prospettato da Tizio con riguardo alla tutela del consumatore. L’esame di tale questione implicherebbe, infatti, la soluzione della complessa problematica relativa all’applicabilità della disciplina consumeristica ai rapporti contrattuali intercorrenti con il condominio edilizio, ente di gestione normalmente composto da soggetti tra i quali taluni operano quali professionisti e altri quali consumatori.
[1] Secondo Cass. civ., Ord. n. 7874/2021, il contratto tipico di amministrazione condominiale, il cui contenuto risulta essenzialmente delineato dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non è riconducibile allo schema della prestazione d’opera intellettuale e, pertanto, non è soggetto alla relativa disciplina codicistica. Ciò in quanto l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio non è subordinato – come richiesto dall’art. 2229 c.c. – all’iscrizione in appositi albi o elenchi professionali, bensì, a decorrere dall’entrata in vigore dell’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220 del 2012, al possesso di specifici requisiti di professionalità e onorabilità. Ne consegue che tale attività deve essere inquadrata nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, ai sensi della legge 14 gennaio 2013, n. 4.
Di converso, al contratto di amministrazione di condominio, ferma restando la disciplina specifica concernente poteri e obblighi dettata dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., è suscettibile di applicazione in via residuale la normativa propria del contratto di mandato.
