Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 19 marzo 2026 n. 6620, Pres. M. Falaschi, Es. R. Guida
Massima: “La destinazione all’uso comune può cessare: per contratto […]; per delibera di modificazione della destinazione d’uso della parte comune che, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, ne imprima un’altra in sostituzione, a norma dell’art. 1117 ter c.c.; quale effetto della soppressione del servizio condominiale che, se previsto dal regolamento di condominio, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); per volontà univoca, anche tacita, dei condòmini, che si estrinsechi attraverso la pratica costante e l’uso concreto impresso alla parte comune; […] cessata la destinazione del bene all’uso comune, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria (compresi gli artt. 1103 e 1111 c.c.) e la cosa (o la quota di essa) in comunione ordinaria circola liberamente e non è più governata dal principio accessorium sequitur principale”.
CASO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Tizio conveniva in giudizio dinnanzi al Tribunale di Milano il Condominio Alfa nonché i singoli condomini, esponendo di aver acquistato, in forza di contratto di compravendita del 30/03/2003, un’unità immobiliare posta al secondo piano dell’edificio condominiale, la quale veniva in seguito alienata alla convenuta Caia con atto del 12/12/2006.
Deduceva Tizio di essersi espressamente riservato, con il predetto atto di vendita, la quota millesimale di sua pertinenza relativa ai locali portineria e alloggio del portiere.
Tale riserva di proprietà veniva asseritamente ritenuta valida ed efficace in quanto i locali in parola avevano da tempo perduto la destinazione originaria di servizio comune – a seguito della soppressione del servizio di portierato deliberata negli anni Novanta – ed erano transitati in regime di comunione ordinaria.
A sostegno di tale tesi, l’attore evidenziava come i condomini, di comune accordo, avessero messo a reddito detti locali locandoli a soggetti terzi; aggiungeva inoltre che, nel giugno 2006, la condomina Sempronia aveva manifestato l’intenzione di acquistarne la proprietà esclusiva, sebbene le trattative non avessero poi avuto esito positivo.
Sulla scorta di tali premesse, l’attore chiedeva lo scioglimento della comunione ordinaria sul bene, con conseguente vendita all’incanto e ripartizione del ricavato in misura proporzionale alle quote millesimali, pari, per Tizio, a 152 millesimi.
Tizio chiedeva, altresì, la condanna del Condominio alla resa del conto di quanto derivante dalla locazione e alla corresponsione dei frutti ad esso spettanti; in via subordinata, formulava domanda di condanna della convenuta Caia al pagamento della somma di Euro 27.360,00, oltre accessori, a titolo di indennizzo per l’intervenuta attribuzione della quota del bene del quale l’attore, nell’atto di compravendita, si era riservato la proprietà
Costituitosi il Condominio e alcuni condomini, il Tribunale rigettava integralmente le pretese attoree.
Il giudice di prime cure respingeva parimenti la domanda riconvenzionale spiegata da Caia, volta all’accertamento dell’inadempimento del venditore in ordine all’obbligo di consegna del certificato di collaudo dei lavori che avevano riguardato l’immobile e alla conseguente condanna del venditore all’adempimento o al risarcimento dei danni.
Avverso tale pronuncia proponeva appello Tizio, cui resisteva Caia proponendo gravame incidentale.
La Corte d’Appello di Milano rigettava l’appello principale e, in accoglimento dell’impugnazione incidentale, condannava l’appellante alla consegna del certificato di collaudo, regolando le spese secondo il principio della soccombenza.
La Corte territoriale riteneva inammissibili e infondate le doglianze relative al vizio istruttorio della sentenza di primo grado; parimenti, dichiarava l’inammissibilità della censura per omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria di Caia ex art. 1338 c.c., rilevando come la stessa fosse stata tardivamente proposta solo con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c..
Nel merito, il Collegio escludeva che l’ex alloggio del portiere avesse mutato la propria natura condominiale in favore di un regime di comunione ordinaria.
Secondo i giudici di secondo grado, la locazione del locale a terzi e l’imputazione dei canoni a deconto delle spese comuni non erano elementi idonei a superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., atteso che il mutamento di regime giuridico avrebbe richiesto una deliberazione unanime dei condomini volta a modificare la disposizione regolamentare.
Ne conseguiva la nullità della clausola di riserva della proprietà inserita da Tizio nel contratto di vendita, giacché al singolo condomino non è data la facoltà di trasformare la propria quota di comproprietà sul bene condominiale in una quota di comproprietà su un bene in comunione ordinaria, né può riservarsi un diritto sulle parti comuni, senza conservare al contempo la proprietà esclusiva di un’unità immobiliare.
La Corte disattendeva anche la domanda di ingiustificato arricchimento, osservando che la riserva di quota di comproprietà dei locali era stata pattuita a solo beneficio del venditore senza una correlativa riduzione del prezzo e che l’attribuzione patrimoniale degli stessi in capo all’acquirente trovava titolo nella disciplina legale del condominio che impedisce il mantenimento del diritto di comproprietà sui beni condominiali da parte di colui che non è più condomino per effetto della vendita dell’appartamento di sua esclusiva proprietà.
Infine, veniva ritenuto sussistente l’obbligo di consegna del certificato di collaudo, in quanto espressamente previsto dalle pattuizioni contrattuali.
Conseguentemente, Tizio proponeva ricorso per cassazione fondato su sei motivi.
Resistevano con controricorso il Condominio Alfa, la convenuta Caia e ulteriori condomini; questi ultimi avanzavano altresì ricorso incidentale condizionato, previa istanza di rimessione in termini, al quale Tizio resisteva con controricorso.
Il Pubblico Ministero rassegnava conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento del ricorso incidentale condizionato.
In prossimità dell’udienza, le parti costituite, eccetto Caia, depositavano memorie.
SOLUZIONE
La Corte accoglieva il secondo motivo di ricorso principale, dichiarava assorbiti gli altri motivi; dichiarava inammissibile il ricorso incidentale condizionato, cassava la sentenza impugnata in relazione al secondo motivo di ricorso principale e rinviava alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
QUESTIONI
Con il primo motivo di ricorso principale, in relazione alla mancata ammissione delle istanze istruttorie, veniva denunciato l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nonché la violazione degli artt. 112, 115, 187 e 210 c.p.c.
Il ricorrente deduceva che il giudice d’appello, con motivazione perplessa e di mero stile, aveva errato nel disattendere il motivo di gravame con cui Tizio aveva censurato la sentenza di primo grado per vizio di motivazione, nella parte in cui non erano state ammesse la prova per testi e l’istanza di esibizione documentale ex art. 210 c.p.c., dirette a dimostrare l’esistenza di una delibera assembleare, risalente agli anni ’80, adottata all’unanimità dei condomini, con la quale era stata disposta la soppressione del servizio di portierato e la locazione della portineria e dell’alloggio del portiere. Tale circostanza, prospettata quale fatto storico decisivo e oggetto di discussione tra le parti, era stata acquisita al processo anche in forza delle dichiarazioni confessorie rese dai convenuti e dal Condominio.
Con il secondo motivo, in relazione alla qualificazione del regime giuridico dell’immobile – se di comunione ordinaria ovvero condominiale – e alle conseguenze che ne derivavano, veniva dedotta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1100, 1102, 1111, 1117, 1118, 1136 e 1138 c.c..
In primo luogo, il ricorrente rappresentava che la sentenza impugnata aveva erroneamente desunto la natura condominiale dell’ex alloggio del portiere dal regolamento di condominio, attribuendo a quest’ultimo natura contrattuale senza aver previamente accertato l’effettiva sussistenza di tale natura e la conseguente vincolatività nei confronti di tutta la compagine condominiale.
In secondo luogo, veniva censurata la statuizione secondo cui la natura condominiale del bene non sarebbe stata suscettibile di mutamento in conseguenza di un mero mutamento di destinazione d’uso del locale portineria.
Il ricorrente precisava che non aveva dedotto un mutamento fattuale della destinazione, bensì l’esistenza di una delibera assembleare unanime che aveva disposto la locazione dell’immobile, quale causa del mutamento dell’utilizzo del bene.
In terzo luogo, si criticava l’affermazione della Corte territoriale secondo cui sarebbe stata necessaria una deliberazione unanime dei condomini idonea a eliminare una precedente disposizione regolamentare vincolante.
Il ricorrente osservava che non risultava l’esistenza di una siffatta disposizione regolamentare di natura contrattuale e che, ai fini della soppressione del servizio di portierato, non era richiesta l’unanimità, bensì la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., decisione dalla quale sarebbe derivata ipso facto l’estinzione del vincolo di destinazione pertinenziale gravante sulle parti comuni destinate a portineria.
Tale conclusione sarebbe stata valida anche in presenza di un regolamento condominiale; in ogni caso, risultava provato, alla luce delle dichiarazioni confessorie dei convenuti, che i condomini avevano adottato all’unanimità una delibera di locazione dell’immobile, senza opposizione alcuna.
Sulla scorta di giurisprudenza consolidata, il ricorrente sosteneva che l’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, avrebbe potuto sciogliere il vincolo pertinenziale dei locali adibiti a portineria; che tale scioglimento sarebbe derivato sia da un’espressa deliberazione di soppressione del servizio sia dalla deliberazione di locazione del bene, logicamente presupponente la prima; che, nel caso di specie, era pacifico come, sin dagli anni ’80, l’assemblea avesse deliberato l’abolizione del servizio di portierato e la locazione dell’immobile; che da ciò era conseguito il venir meno della destinazione pertinenziale ex art. 1117, n. 2, c.c. e la conseguente trasformazione del regime giuridico del bene da comunione condominiale a comunione ordinaria ex art. 1100 c.c.; e che, per effetto di tale mutamento, l’attore aveva acquisito il diritto di alienare separatamente la propria quota di comproprietà.
Ne derivava, secondo il ricorrente, anche l’illegittimità della declaratoria di nullità della clausola del contratto di compravendita del 12 dicembre 2006, nella parte in cui riservava pro quota al venditore la proprietà dei locali ex portineria, trattandosi di beni soggetti al regime di comunione ordinaria, per i quali non operava il principio accessorium sequitur principale. Conseguentemente, al comproprietario sarebbero spettati anche i frutti del bene ai sensi dell’art. 1101 c.c.
Con il terzo motivo, in relazione alla domanda subordinata di indennizzo, veniva dedotta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1418 e 1419 c.c.
Il ricorrente assumeva che la sentenza, nel dichiarare la nullità parziale del contratto di vendita, con riferimento alla clausola di riserva della proprietà, aveva omesso di riconoscere al venditore un compenso idoneo a ristabilire il sinallagma contrattuale. Inoltre, Tizio sosteneva che il trasferimento ex lege della proprietà del locale, conseguente alla declaratoria di nullità, aveva determinato un arricchimento senza causa dell’acquirente, con conseguente diritto dell’alienante al relativo corrispettivo.
Il ricorrente contestava altresì l’assunto secondo cui la clausola nulla fosse stata inserita a favore del venditore, deducendosi, al contrario, che essa era stata prevista nell’interesse della compratrice Caia.
Con il quarto motivo, veniva denunciata la violazione degli artt. 1338 c.c., 112 e 183 c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda subordinata di condanna ex art. 1338 c.c.
Il ricorrente deduceva altresì l’erroneità della declaratoria di inammissibilità per tardività del relativo motivo di appello, sostenendo che la domanda, riproposta nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., costituiva una mera emendatio libelli.
Con il quinto motivo, in relazione all’accoglimento della domanda riconvenzionale, veniva dedotta la violazione dell’art. 132, comma 4, c.p.c. e dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, assumendosi che la sentenza aveva ritenuto, senza adeguata motivazione, che la mancanza del certificato di collaudo delle opere eseguite impedisse l’alienazione del bene.
Con il sesto motivo, veniva denunciata la violazione degli artt. 88, 91 e 92 c.p.c., assumendosi che la sentenza aveva confermato la condanna alle spese di primo grado in misura eccessiva e aveva altresì liquidato in modo sproporzionato le spese del giudizio di appello, senza considerare, ai fini di una eventuale compensazione, la violazione dei doveri di lealtà e probità processuale da parte dei condomini convenuti, i cui atti venivano considerati offensivi.
Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato, i condomini deducevano la violazione degli artt. 112 e 276 c.p.c., per avere la Corte territoriale ritenuto assorbita la questione relativa al diritto dell’attore di chiedere la divisione dell’ex alloggio del portiere, nonché la violazione degli artt. 948, 1111 e 2697 c.c., per non avere accertato il mancato assolvimento, da parte dell’attore, dell’onere probatorio circa la titolarità del diritto di comproprietà sul bene.
I ricorrenti incidentali, in via subordinata all’eventuale accoglimento del secondo motivo di ricorso principale, riproponevano l’eccezione – ritenuta assorbita in appello – secondo cui, una volta esclusa la natura condominiale del bene e ricondotto lo stesso al regime di comunione ordinaria, incombeva sull’attore l’onere di provare la propria qualità di comproprietario, onere che non era stato assolto, atteso che il contratto di acquisto di Tizio del 2003 non indicava né la quota di comproprietà né i dati catastali completi dell’immobile.
Si esaminava prioritariamente il ricorso principale proposto da Tizio, il cui secondo motivo – articolato in una pluralità di rilievi critici – risultava fondato, con conseguente assorbimento degli ulteriori motivi.
La giurisprudenza di legittimità ha di recente evidenziato che, al fine di stabilire se un’unità immobiliare debba qualificarsi come bene comune ai sensi dell’art. 1117, n. 2, c.c., in quanto destinata ad alloggio del portiere, il giudice di merito deve accertare se, al momento della costituzione del condominio (quale effetto dell’alienazione delle singole unità da parte dell’originario proprietario dell’intero edificio) sia stata data a tale bene una destinazione, espressa o di fatto, al servizio comune; in difetto, la comproprietà condominiale sarebbe da escludersi[1].
Invero, a differenza delle cose necessarie all’uso comune di cui all’art. 1117, n. 1, c.c., i beni contemplati dal n. 2 della medesima disposizione si configurano come suscettibili di utilizzazioni anche autonome e differenziate, sicché la loro inclusione tra le parti comuni presuppone una specifica destinazione funzionale al servizio collettivo. Ne consegue che, in assenza di un’espressa disciplina negoziale, affinché un locale ubicato nell’edificio – il quale, per le sue caratteristiche, possa essere destinato ad alloggio del portiere ovvero adibito a ordinaria unità abitativa – assuma la natura di parte comune ai sensi dell’art. 1117, n. 2, c.c., è necessario che, al momento della costituzione del condominio, allo stesso sia in concreto attribuita una specifica destinazione al servizio comune.
Pertanto, in difetto di una apposita convenzione, quale espressione dell’autonomia privata, l’accertamento circa la destinazione del locale al servizio comune, segnatamente quale alloggio del portiere, integra un giudizio di fatto, demandato alla verifica delle concrete modalità di utilizzazione dell’unità immobiliare al tempo della costituzione del condominio.
La giurisprudenza ha altresì chiarito che, una volta sorta la comproprietà sulle parti comuni ex art. 1117 c.c., i successivi atti di trasferimento delle singole unità immobiliari avrebbero automaticamente ricompreso la stessa “pro quota” su tali beni, senza necessità di espressa menzione, restando preclusa ai singoli condomini la possibilità di disporne autonomamente. Nell’ipotesi, tuttavia, in cui un bene originariamente comune – quale l’alloggio del portiere – cessi di essere destinato al servizio condominiale, ad esso si applica la disciplina della comunione ordinaria, ferma la necessità del consenso unanime per gli atti dispositivi.
In ulteriori arresti, la Corte di cassazione aveva altresì ritenuto che la contestuale alienazione da parte del proprietario dell’intero stabile, unitamente alle altre porzioni immobiliari, del locale originariamente adibito ad alloggio del portiere avesse comportato la perdita della sua destinazione al servizio comune[2].
Sulla scorta di tale pronuncia, successivamente la giurisprudenza di legittimità ha enunciato il principio di diritto secondo cui, una volta venuta meno la destinazione dell’alloggio del portiere a uso condominiale, al relativo bene si applicava la disciplina della comunione ordinaria, con conseguente obbligo dei partecipanti di contribuire alle spese per la sua conservazione e il suo godimento[3].
Ciò posto, nel caso di specie, necessitava il confronto con due circostanze pacifiche: da un lato, l’originaria natura condominiale dell’alloggio del portiere, affermata dalla Corte d’appello sulla base del regolamento condominiale (ritenuto di natura contrattuale) e confermata dai titoli di provenienza; dall’altro, il fatto che tale destinazione era venuta meno già da epoca risalente (anni ’80 o ’90), allorché i condomini avevano deliberato la locazione del bene, dapprima a favore di alcuni partecipanti e successivamente di terzi.
Il giudice di merito aveva ritenuto che la nuova destinazione del bene non fosse idonea a privarlo della natura di parte comune ai sensi dell’art. 1117, n. 2, c.c., escludendo altresì che potesse determinarsi una automatica riconduzione dello stesso al regime della comunione ordinaria, in assenza di una deliberazione unanime idonea a eliminare la preesistente destinazione regolamentare vincolante, la cui prova incombeva sull’attore.
Tale impostazione non appariva condivisibile da parte dei giudici di legittimità.
Le parti comuni destinate a servizi condominiali – quali i locali adibiti a portineria – in quanto beni non essenziali (c.d. condominialità necessaria) ma funzionali all’uso e al godimento delle unità immobiliari (c.d. condominialità funzionale), risultano suscettibili di perdere tale qualificazione allorché venga meno la loro destinazione al servizio collettivo, anche per effetto della prassi consolidata e dell’uso concreto impressovi dai condomini, il cui accertamento è rimesso al giudice di merito.
Dovevano, pertanto, ritenersi fermi i seguenti principi: in primo luogo, la distinzione tra cose necessarie all’uso comune e cose meramente destinate a tale uso, con conseguente rilievo della destinazione originaria del bene al momento della costituzione del condominio; in secondo luogo, la possibilità che tale destinazione venisse meno, sia per effetto di un negozio giuridico (quale la vendita o la locazione a terzi), sia in conseguenza di una deliberazione modificativa della destinazione d’uso ex art. 1117 ter c.c., sia ancora per effetto della soppressione del servizio condominiale deliberata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., ovvero, infine, per effetto di una volontà univoca, anche tacita, dei condomini, desumibile dalla prassi costante e dall’uso concreto del bene; in terzo luogo, che, una volta cessata la destinazione all’uso comune, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria, con conseguente libera circolazione del bene e delle quote di esso nonché l’inapplicabilità del principio accessorium sequitur principale.
In altri termini, la cessazione della destinazione dei locali ad alloggio del portiere – distinta dalla deliberazione formale di soppressione del servizio di portierato, per la quale è richiesta la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.p.c. – può desumersi anche da una volontà univoca, ancorché non espressa, dei condomini, manifestatasi attraverso l’uso protratto e la concreta destinazione impressa al bene.
Da ultimo, il ricorso incidentale condizionato dei condomini veniva dichiarato inammissibile data l’assenza di soccombenza nel giudizio di appello giacché la parte completamente vittoriosa in secondo grado non ha facoltà di esperire tale azione al solo fine di riproporre questioni che il giudice non ha esaminato perché ritenute assorbite, salva la possibilità di riproporle nel successivo giudizio di rinvio in caso di annullamento della sentenza.
[1] Cass. civ., Ord. n. 20145/2022
[2] Cass. civ., Sent. n. 14796/2017.
[3] Cass. civ., Ord. n. 35957/2021.
