Massima: “Il conduttore che agisca in giudizio per il rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione di opere eccedenti l’ordinaria manutenzione è tenuto a provare l’avvenuta esecuzione dei lavori, la necessità degli stessi per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l’uso pattuito e la relativa quantificazione, nonché di aver avvisato il locatore ovvero che questi sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione all’adempimento dell’obbligo di fare su di lui gravante; compete, invece, al locatore che eccepisca l’avvenuta conclusione di un patto per la corrispondente riduzione del canone l’onere di dimostrare che l’obbligazione restitutoria risulti già estinta mediante la concessione di tale riduzione”.
CASO
Alfa S.r.l. prendeva in locazione da Beta S.r.l., un immobile sito in località Gamma, destinato alle attività di fisiokinesiterapia, diagnostica, dermatologia, chirurgia e sanitaria, nonché le attività commerciali come previsto ai sensi dell’art. 2 del contratto di locazione.
Nell’immobile in questione gli impianti elettrico, termico e di aerazione, erano risultati non rispondenti alla disciplina normativa di settore, sprovvisti delle prescritte attestazioni e caratterizzati da criticità tali da precludere la fruibilità dell’immobile per la destinazione pattuita e si rivelavano infruttuosi i solleciti alla messa a norma indirizzati al legale rappresentante della locatrice per l’esecuzione dei lavori di adeguamento.
Sicché Alfa S.r.l. provvedeva all’esecuzione degli interventi straordinari all’uopo necessari, richiedendo il rimborso delle spese sostenute. Esperito senza esito il tentativo di mediazione, conveniva in giudizio la locatrice, la quale eccepiva l’infondatezza della pretesa, evidenziando di aver già accordato una riduzione del canone originario proprio al fine di consentire l’adeguamento degli impianti.
Espletata la consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 3269/2019, disponeva la condanna della locatrice alla restituzione, in favore dell’odierna ricorrente, dell’importo di € 31.068,33, oltre IVA esclusa.
La Beta S.r.l. proponeva impugnazione avverso la suddetta decisione dinanzi alla Corte d’Appello di Roma, deducendone l’erroneità per avere il giudice di primo grado operato un’inversione dell’onere probatorio, atteso che gli interventi oggetto della domanda coincidevano con quelli per i quali era stata accordata una riduzione del canone locatizio per il primo triennio, pari a € 48.000,00 oltre IVA, dunque per un ammontare significativamente superiore rispetto a quello riconosciuto dal Tribunale. Deduceva, altresì, l’illegittimità del rigetto della domanda riconvenzionale, avente ad oggetto il ristoro dei danni derivanti da taluni abusi che assumeva essere stati perpetrati in suo pregiudizio.
La Corte d’Appello, con la pronuncia oggetto del presente ricorso, accoglieva il gravame e rigettava la domanda di rimborso proposta dalla società conduttrice Alfa S.r.l. che veniva, conseguentemente, condannata al pagamento di un terzo delle spese di lite relative ad entrambi i gradi di giudizio.
A fondamento della decisione, la Corte territoriale riteneva non provato che gli interventi eseguiti sull’immobile nel 2010, fossero diversi da quelli che si assumevano indicati nella corrispondenza intercorsa tra le parti al momento della stipula del contratto di locazione, e per i quali la locatrice aveva già riconosciuto una riduzione del canone per il primo triennio.
Soccombente in secondo grado, la Alfa S.r.l. proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza n. 4410/2020 della Corte d’Appello di Roma, pubblicata in data 30 settembre 2020, affidandolo a due motivi, altresì illustrati con memoria. Beta S.r.l. resisteva con controricorso.
Avendo ravvisato la sussistenza dei presupposti per la trattazione ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., il consigliere relatore ha predisposto apposita proposta, ritualmente notificata unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza camerale della Corte.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 18667 del 2022, accoglieva il primo motivo, dichiarando assorbito il secondo, cassava la sentenza impugnata relativamente al motivo accolto e rinviava alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.
QUESTIONI
Con il primo motivo la ricorrente denunciava la violazione dell’art. 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonché l’omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Il contratto intercorso tra le parti, con riferimento agli interventi che la conduttrice si era impegnata a realizzare, beneficiando in compenso della riduzione del canone, rinviava all’art. 8 ad una lettera che non era stata prodotta in giudizio da alcuna delle parti, al fine di dimostrare che le opere eseguite non coincidessero con quelle originariamente concordate.
La questione controversa attiene, pertanto, all’individuazione del soggetto gravato dell’onere probatorio circa la diversità tra i lavori oggetto di causa e quelli per i quali la conduttrice aveva usufruito della riduzione del canone di locazione, quantificati in € 48.000,00 oltre IVA: se, cioè, tale prova incombesse sulla conduttrice, come ritenuto nella sentenza impugnata, ovvero sulla locatrice, come sostenuto dalla ricorrente, la quale assume che spettasse alla società Beta S.r.l. che aveva eccepito la coincidenza degli interventi, dimostrare il fatto estintivo del diritto fatto valere.
Secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di legittimità, dalla quale a parere del collegio giudicante non vi era motivo per discostarsi, il conduttore che realizza a proprie spese interventi sull’immobile locato, spettanti invece al locatore, assolva gli oneri probatori a lui attribuiti, dimostrando da un lato la necessità delle riparazioni per garantire la fruibilità dell’immobile secondo l’uso pattuito e dall’altro di aver tempestivamente informato il locatore, ovvero la sua inerzia rispetto ai solleciti volti all’adempimento dell’obbligo di fare.
Per la Cassazione infatti, “il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore”[1].
Spetta, conseguentemente, alla locatrice l’onere di provare il fatto estintivo, ossia l’avvenuto pagamento degli interventi eseguiti; infatti a mente dell’art. 2697 c.c.: “chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”.
Pertanto, la norma attribuisce all’attore l’onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto; tale obbligo risultava assolto mediante la dimostrazione dell’effettiva esecuzione dei lavori, della loro necessità e della loro quantificazione. Di conseguenza, spettava alla convenuta locatrice fornire la prova del fatto estintivo della pretesa creditoria, ossia dimostrare che la riduzione del canone avesse estinto il credito vantato dalla Alfa S.r.l..
La Corte di Cassazione accoglieva il motivo, ritenendo che spettasse, quindi, al locatore convenuto, che aveva sollevato l’eccezione di estinzione del credito della conduttrice mediante la riduzione del canone di locazione, provare i fatti alla base di detta eccezione, ossia dimostrare che i lavori per cui era richiesto il rimborso erano già stati “compensati” con la riduzione del canone, in applicazione dell’art. 2697 c.c., comma 1.
La stessa Corte di Cassazione richiamando un precedente argomentava che “in tema di onere della prova, la parte convenuta in giudizio per il pagamento di una somma di denaro che eccepisca di avere adempiuto alla propria obbligazione ammette, per ciò stesso, l’esistenza del rapporto su cui si fonda la pretesa della controparte, la quale, conseguentemente, è sollevata dall’onere della relativa prova, incombendo invece sul convenuto il compito di dimostrare il proprio assunto difensivo in base al principio per cui chi eccepisce l’estinzione del diritto fatto valere nei suoi confronti deve provare il fatto su cui l’eccezione si fonda”[2].
Con il secondo motivo, la ricorrente censurava la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
L’oggetto del secondo motivo riguardava la statuizione con cui la sentenza impugnata aveva ritenuto che i lavori realizzati dovessero rimanere a carico della conduttrice, richiamandosi “all’ulteriore dichiarazione contenuta nell’art. 3 del contratto, ove la società conduttrice attestava di aver visitato gli immobili locati e di averli trovati in buono stato di manutenzione, idonei all’uso convenuto… e di aver ricevuto tutta la documentazione relativa all’impianto elettrico e al ricambio dell’aria”, senza considerare però il prosieguo dell’art. 3, che prevedeva che il locatore garantisse la conformità degli impianti elettrico e di ventilazione alle norme vigenti.
La ricorrente sosteneva, pertanto, che la volontà delle parti fosse quella di accettare l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava, con le dotazioni impiantistiche esistenti, fermo restando l’obbligo del locatore di garantire la conformità degli impianti alla normativa vigente.
Ed ancora, la sentenza non avrebbe preso in esame l’art. 6 del contratto, che collegava la riduzione del canone annuo “in considerazione dell’avvio dell’attività e di alcuni interventi di ristrutturazione funzionali all’attività del conduttore”, lavori che quest’ultimo avrebbe dovuto realizzare a proprie spese sull’immobile locato, né l’art. 8, il quale, dopo aver richiamato gli interventi concordati tra le parti e indicati nella corrispondenza intercorsa, autorizzava il conduttore ad apportare modifiche, innovazioni e migliorie agli immobili e agli impianti, previo assenso scritto del locatore, assenso che non avrebbe potuto rifiutare in maniera irragionevole.
La Corte riteneva assorbito questo motivo in ragione dell’accoglimento del primo.
Nessun elemento emergeva dalla memoria della controricorrente che giustificasse una diversa conclusione, la stessa infatti, ribadiva la propria posizione sulla ripartizione dell’onere della prova, fondata sull’erronea convinzione che spettasse alla conduttrice dimostrare di aver sostenuto i lavori di ristrutturazione funzionali all’attività da svolgere nei locali, in cambio della riduzione del canone per tre anni: tesi che, per le ragioni già esposte, la Corte di legittimità ritiene non condivisibile.
[1] Cass. Civ n. 16136/10
[2] Cass. Civ. n. 19333/17
