Corte di Cassazione, Sentenza 27 maggio 2026, n. 16630, Sezione Seconda, Presidente Giudice Dott.ssa M. Falaschi, Relatore Giudice Dott. C. Trapuzzano
Massima: “In ipotesi di inadempimento contrattuale, la parte non inadempiente ha diritto al ristoro di tutti i pregiudizi subiti a causa della condotta della controparte inadempiente, compreso il rimborso delle spese affrontate in vista del proprio adempimento e, segnatamente, degli esborsi finalizzati a rendere la cosa conforme all’oggetto delle pattuizioni contrattuali”.
CASO
Con atto di citazione notificato il 13 giugno 2016, Tizio e Caio convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Alessandria, Sempronio e Mevio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivanti dalla compravendita di una villetta unifamiliare con garage, perfezionata mediante atto pubblico del 5 settembre 2008. Gli attori quantificavano il pregiudizio in €.30.670,43, di cui € 6.718,64 per le spese sostenute al fine di ottenere il certificato di agibilità ed € 23.951,79 per gli interessi passivi corrisposti sul mutuo contratto, ovvero nella diversa somma ritenuta equa dal giudice.
I convenuti si costituivano contestando integralmente le pretese avversarie e chiedendone il rigetto. Nel corso dell’istruttoria venivano assunte le prove testimoniali ammesse ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio.
Con sentenza n. 772/2019, depositata il 17 ottobre 2019, il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando i convenuti al pagamento di € 5.409,74, € 2.853,60 ed € 650,00, a titolo di risarcimento delle spese sostenute dagli acquirenti per conseguire il certificato di agibilità.
Avverso tale decisione proponevano appello Sempronio e Mevio, deducendo, in primo luogo, la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, assumendo che il Tribunale avesse erroneamente interpretato la domanda come richiesta di rimborso delle spese, anziché come azione di risarcimento per inadempimento contrattuale. In secondo luogo, sostenevano l’assenza di un loro inadempimento colpevole, affermando che l’impegno assunto nel contratto di compravendita integrasse una mera obbligazione di mezzi e non di risultato e che gli acquirenti, rifiutando di collaborare, avessero impedito l’adempimento dell’obbligazione.
Gli acquirenti si costituivano nel giudizio di gravame chiedendo il rigetto dell’impugnazione e la conferma della sentenza di primo grado.
Con la decisione impugnata, la Corte d’Appello di Torino respingeva il gravame, confermando integralmente la pronuncia del Tribunale delle prime cure.
La Corte territoriale osservava, in particolare, che la mancata consegna del certificato di abitabilità nella vendita di un immobile destinato ad abitazione costituisce, di per sé, fonte di un danno patrimoniale, consistente nella diminuzione del valore di scambio del bene, suscettibile di liquidazione equitativa qualora risulti particolarmente difficile la sua precisa quantificazione. Riteneva, pertanto, legittimo assumere come parametro risarcitorio i costi necessari per ottenere il certificato di agibilità.
I giudici d’appello evidenziavano, inoltre, che il venditore può andare esente da responsabilità soltanto dimostrando che l’acquirente abbia espressamente rinunciato al certificato ovvero che lo abbia esonerato dall’obbligo di procurarlo, circostanze non provate nel caso di specie. Dalla corrispondenza intercorsa tra le parti emergeva, infatti, che i venditori avevano escluso ogni propria responsabilità, attribuendo il ritardo alla società costruttrice e limitandosi a manifestare una generica disponibilità a incaricare un tecnico, senza tuttavia intraprendere alcuna concreta iniziativa.
La Corte ribadiva che l’obbligo di consegnare la documentazione relativa all’immobile comprende anche il dovere di attivarsi affinché tale documentazione venga effettivamente ottenuta, ponendo in essere tutte le attività giuridiche e materiali necessarie. Ne conseguiva che l’obbligazione avrebbe dovuto essere adempiuta fin dal momento della stipula e che il ritardo con cui gli acquirenti avevano formalmente richiesto l’adempimento non era idoneo a escludere l’inadempimento dei venditori, ancora persistente.
Infine, la Corte rilevava che gli appellanti non avevano dimostrato di avere impiegato la diligenza richiesta per adempiere all’obbligazione assunta. La loro condotta non integrava neppure l’adempimento di un’obbligazione di mezzi, poiché mancava qualsiasi concreta attività diretta al conseguimento del certificato di agibilità. Anche la disponibilità manifestata nella lettera del 9 aprile 2015 veniva ritenuta inidonea a costituire una valida offerta di adempimento, essendo priva dei requisiti di serietà, completezza e tempestività richiesti dall’ordinamento. Di conseguenza, la Corte confermava integralmente la responsabilità dei venditori.
Avverso tale decisione Sempronio e Mevio proponevano ricorso per cassazione articolato in quattro motivi, cui resistevano Tizio e Caio mediante controricorso.
Nel giudizio di legittimità il Pubblico Ministero depositava memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c., mentre entrambe le parti presentavano memorie illustrative.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione rigettava il ricorso, condannando i ricorrenti in solido alla rifusione in favore dei controricorrenti al pagamento delle spese di lite.
QUESTIONI
Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti deducevano la nullità della sentenza d’appello per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. e 111, sesto comma, Cost., sostenendo che la Corte territoriale avesse fornito una motivazione meramente apparente in relazione al rigetto del primo motivo di gravame.
In particolare, lamentavano l’omessa pronuncia sulla censura con cui avevano denunciato un vizio di ultrapetizione della sentenza di primo grado, assumendo che il Tribunale avesse riconosciuto il rimborso delle spese sostenute per ottenere il certificato di agibilità, nonostante gli attori avessero proposto esclusivamente una domanda di risarcimento del danno.
La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, osservando che la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione adeguata ed esauriente.
In particolare, i giudici di merito avevano richiamato il consolidato orientamento secondo cui, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l’omessa consegna del certificato di abitabilità determina, di per sé, un danno patrimoniale consistente nella diminuzione del valore del bene, danno che, una volta accertata la sua esistenza, può essere liquidato in via equitativa quando risulti impossibile o particolarmente difficile provarne l’esatto ammontare[1].
Muovendo da tale principio, la Corte ha ritenuto che la liquidazione del danno sulla base delle spese necessarie per ottenere il certificato di agibilità costituisse una modalità di quantificazione del pregiudizio risarcibile e non il riconoscimento di una diversa pretesa. Tale conclusione è stata ritenuta coerente con il principio generale secondo cui, “in caso di inadempimento contrattuale, la parte non inadempiente ha diritto al ristoro di tutti i pregiudizi subiti a causa della condotta della controparte inadempiente, compreso il rimborso delle spese affrontate in vista del proprio adempimento e, segnatamente degli esborsi finalizzati a rendere la cosa conforme all’oggetto delle pattuizioni contrattuali”[2].
Ne consegue che, a fronte dell’inadempimento dei venditori, i costi affrontati dagli acquirenti per ottenere il certificato di agibilità costituivano una legittima voce di danno risarcibile.
Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentavano la violazione dell’art. 360, comma 1, n. 3, per violazione e falsa applicazione degli artt. 1322, 1362 e ss, c.c. con l’errata interpretazione del contratto in ordine alla previsione pattizia di un’obbligazione di mezzi a favore dei venditori sottoposta a condizione sospensiva, derogando all’obbligo di consegna del bene previsto all’art. 1477 c.c., e la violazione e falsa applicazione degli artt. 1353 e 1381 c.c, rispetto all’adempimento – eseguito per mezzo di un terzo – della prestazione assunta, e dell’art. 1218 c.c., attesa l’insussistenza dell’inadempimento e pertanto del diritto al risarcimento dei danni, per avere la Corte distrettuale omesso di rilevare che l’obbligazione assunta dai venditori avrebbe dovuto quantificarsi quale obbligazioni di mezzi per mezzo della quale gli alienanti si impegnavano ad attivarsi, a propria cura e spese ed a richiesta degli acquirenti affinchè il Comune provvedesse al rilascio del certificato di agibilità.
I compratori invero, per i ricorrenti, avrebbero di fatto rinunciato all’obbligazione di consegna immediata del bene, all’atto della stipula della vendita, del certificato di agibilità, così “sostituendosi all’obbligo di dare, la previsione di una diversa obbligazione di fare, la cui efficacia sarebbe stata condizionata al verificarsi di un avvenimento futuro e incerto, rappresentato dall’impegno, da parte dei venditori, ad adoperarsi per ottenere tale rilascio verso il Comune”.
La Corte ha ritenuto infondato il secondo motivo di ricorso, rilevando che i venditori non avevano dato concreta esecuzione all’obbligo assunto di attivarsi per ottenere il certificato di agibilità. Nonostante la richiesta e il successivo sollecito degli acquirenti, gli alienanti si erano limitati a manifestare una generica disponibilità, senza intraprendere alcuna iniziativa effettiva, né indicare il tecnico incaricato o i tempi di esecuzione delle attività necessarie.
La Corte ha evidenziato che l’obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene comprende anche il dovere di adoperarsi concretamente affinché tali documenti siano ottenuti, ponendo in essere tutti gli atti necessari al loro rilascio. Inoltre, l’obbligazione assunta dai venditori avrebbe dovuto essere adempiuta fin dal momento della stipula, sicché il fatto che gli acquirenti avessero formalmente richiesto l’adempimento solo nel marzo 2015 non escludeva il precedente e perdurante inadempimento. Né poteva assumere rilievo la circostanza che gli acquirenti, nella prima richiesta, avessero già interpellato un tecnico per conoscere costi e modalità della pratica.
La Corte ha altresì osservato che, anche volendo qualificare l’impegno assunto come obbligazione di mezzi, i venditori avrebbero dovuto dimostrare di avere agito con la diligenza richiesta, impiegando tutte le energie e i mezzi normalmente necessari per soddisfare l’interesse dei compratori. Tale prova, tuttavia, è mancata, poiché la condotta tenuta non consentiva neppure di affermare che fosse stato posto in essere un serio tentativo di adempimento.
L’inerzia dei venditori ha quindi costretto gli acquirenti a incaricare un proprio tecnico per ottenere il certificato di agibilità, sostenendone i relativi costi, poi riconosciuti a titolo di risarcimento. Solo grazie a tale iniziativa il certificato è stato infine rilasciato il 19 novembre 2015.
La Corte ha infine precisato che la distinzione tra obbligazioni di mezzi e di risultato non assumeva rilievo decisivo nel caso concreto. Anche qualora si fosse trattato di un’obbligazione il cui esito dipendeva da fattori esterni, i venditori erano comunque tenuti a dimostrare di essersi attivati tempestivamente e con la dovuta diligenza per favorire il conseguimento del risultato. Poiché tale comportamento non è stato provato, è stata confermata la loro responsabilità per l’inadempimento.
Con il terzo motivo di ricorso, i ricorrenti deducono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., il mancato esame di un fatto ritenuto decisivo ai fini della controversia e oggetto di confronto tra le parti. In particolare, lamentano che la Corte d’appello non avrebbe considerato, quale elemento idoneo a escludere la responsabilità degli alienanti, la circostanza che il certificato di abitabilità fosse stato comunque successivamente rilasciato dal Comune.
Esaminato il motivo la Corte di Cassazione lo dichiarava inammissibile.
La censura riguarda il principio della cosiddetta “doppia conforme”, previsto dall’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis, contenuta nell’art. 360, quarto comma, c.p.c., considerato che il giudizio di appello è stato introdotto successivamente all’11 settembre 2012.
Nel caso in esame, infatti, le valutazioni compiute nei due precedenti gradi di giudizio in merito alla responsabilità risarcitoria degli alienanti sono fondate sulle medesime considerazioni di fatto e seguono lo stesso percorso logico-argomentativo. In particolare, entrambe le decisioni hanno ritenuto rilevante la mancata attivazione dei venditori per il conseguimento del certificato di agibilità, circostanza che aveva determinato gli acquirenti a provvedere autonomamente al relativo ottenimento, sostenendone anche i costi.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che, in presenza di una decisione conforme nei due gradi di merito, il ricorrente che intenda contestare l’applicazione del limite derivante dalla “doppia conforme” deve indicare specificamente gli elementi di fatto posti alla base delle due pronunce e dimostrare che tali valutazioni siano tra loro differenti e non coincidenti. In assenza di tale dimostrazione, la censura deve essere dichiarata inammissibile[3].
Nel ricorso in esame, tuttavia, tale specificazione risulta del tutto assente. I ricorrenti, infatti, non hanno evidenziato alcuna diversità tra le motivazioni poste a fondamento della decisione di primo grado e quelle contenute nella sentenza d’appello, limitandosi a riproporre la propria ricostruzione della vicenda senza superare il limite processuale derivante dalla conformità delle due pronunce di merito[4].
Con il quarto motivo di ricorso, i ricorrenti deducono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1256 e 1220 c.c., nonché la violazione dei principi di correttezza e buona fede sanciti dagli artt. 1175 e 1375 c.c., sostenendo che la Corte d’Appello avrebbe erroneamente omesso di rilevare l’assenza di un inadempimento imputabile ai venditori e, conseguentemente, il venir meno dell’obbligo contrattuale assunto da questi ultimi.
Secondo la prospettazione dei ricorrenti, il termine entro il quale gli alienanti avrebbero dovuto adempiere sarebbe iniziato a decorrere esclusivamente dalla richiesta formalizzata con la comunicazione del 18 marzo 2015.
Da tale premessa deriverebbe che gli acquirenti avrebbero dovuto concedere ai venditori un termine adeguato per consentire loro di provvedere all’adempimento dell’obbligazione contrattuale, possibilità che sarebbe stata invece preclusa dalla mancata assegnazione di un termine congruo e, dunque, dall’impossibilità per gli alienanti di attivarsi tempestivamente per ottenere il certificato.
Anche tale motivo deve essere dichiarato inammissibile ad avviso della Corte di legittimità.
La censura proposta tende, infatti, a ottenere una nuova valutazione delle circostanze fattuali poste alla base della decisione impugnata, al fine di giungere a una diversa ricostruzione della vicenda. Un simile riesame del merito, tuttavia, non è consentito nel giudizio di legittimità, il quale non può trasformarsi in una nuova fase di accertamento dei fatti già esaminati dai giudici di merito[5].
In particolare, la doglianza mira a contestare gli accertamenti in fatto contenuti nella sentenza impugnata, secondo cui: a) dalla comunicazione di risposta del 9 aprile 2015 emergeva chiaramente l’assenza di una concreta offerta di adempimento da parte dei venditori. Questi ultimi, infatti, da un lato avevano negato la sussistenza dell’inadempimento e, dall’altro, avevano dichiarato l’intenzione di incaricare un tecnico di fiducia per la gestione delle pratiche necessarie, senza tuttavia fornire indicazioni precise circa tempi, modalità operative e attività effettivamente da compiere. Inoltre, non era stato nemmeno comunicato il nominativo del professionista eventualmente incaricato; b) per tali ragioni, la dichiarazione dei venditori non poteva essere qualificata come un’offerta idonea a produrre gli effetti previsti dalla legge, poiché priva dei requisiti di serietà, tempestività e completezza necessari. Di conseguenza, trascorsi circa venti giorni dalla prima richiesta senza ulteriori comunicazioni, gli acquirenti avevano inviato un nuovo sollecito, invitando i venditori a procedere alla nomina di un tecnico per il completamento delle attività già avviate. A tale richiesta aveva fatto seguito la comunicazione del 23 aprile 2015, nella quale il difensore degli alienanti non aveva più ribadito l’impegno assunto dai propri assistiti, limitandosi invece a contestarne la costituzione in mora.
Alla luce delle considerazioni complessivamente svolte, il ricorso veniva rigettato da parte della Corte di Cassazione.
[1] Ex multis Cass. Civ. n. 34211/22
[2] Cass. Civ. n. 17562/05
[3] Cass. Civ. n. 7724/22
[4] Cass. Civ. n. 5947/23
[5] Ex multis Cass. Civ. n. 32505/23 e Cass. Civ. SS.UU. n. 8053/14
