L’estromissione agevolata 2026 consente agli imprenditori individuali di trasferire gli immobili strumentali dalla sfera d’impresa a quella personale entro il 31 maggio 2026, mediante comportamento concludente e rilevazioni contabili. L’operazione ha effetto retroattivo dal 1° gennaio 2026 e, salvo i casi fuori campo IVA, richiede l’emissione di autofattura.
L’estromissione agevolata ex art. 1, comma 41, Legge n. 199/2025, degli immobili strumentali deve essere effettuata entro il 31 maggio 2026, mediante comportamento concludente.
L’opzione di adesione al regime agevolativo è dunque rappresentata dalle connesse rilevazioni contabili sul libro giornale, per le imprese in contabilità ordinaria, o sul registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata.
Vi è però un adempimento ben più evidente anche agli occhi dei terzi, e dunque monitorabile dall’esterno, da osservare; si tratta della fatturazione dell’operazione. Quando l’estromissione dell’immobile è esente IVA, nonché quando è soggetta a IVA, l’imprenditore deve emettere l’autofattura entro la scadenza e poi inviarla a mezzo SdI nei 12 giorni. Solo nel caso in cui l’operazione sia fuori campo IVA, perché l’immobile è stato acquistato da privato, e quindi senza aver detratto l’imposta, la fattura non è necessaria.
L’estromissione ha, in generale, effetto retroattivo al 1° gennaio 2026, con conseguente impatto per gli immobili locati. Per questi, infatti, la locazione soggetta a IVA smette di essere tale e quindi:
- i canoni post estromissione non saranno oggetto di fatturazione;
- per i canoni relativi al periodo ante estromissione – quindi fatturati – è necessario stornare l’imposta con emissione di nota di credito ai sensi dell’art. 26, D.P.R. n. 633/1972.
Il passaggio dell’immobile locato nella sfera personale dell’imprenditore dal 1° gennaio 2026 comporta altresì la riliquidazione dell’imposta di registro entro 20 giorni dalla data di versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva, giacché va determinata con l’aliquota del 2% anziché dell’1%.
Ai fini contabili, poi, i canoni nonché i costi dei primi 5 mesi dell’anno relativi all’immobile estromesso devono essere espunti dalla contabilità e non concorreranno alla formazione del reddito d’impresa. Infatti, dal 2026, a seguito del passaggio dell’immobile strumentale alla sfera personale, l’immobile va dichiarato nel quadro RB del Modello Redditi, con le regole proprie dei redditi fondiari.
Per il versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% c’è tempo a disposizione atteso che:
- la prima rata, pari al 60% dell’importo dovuto, deve essere versata entro il 30 novembre 2026;
- la seconda rara, pari al restante 40%, deve essere versata entro il 30 giugno 2027.
L’omesso, insufficiente o tardivo versamento dell’imposta dovuta non ha riflessi sul perfezionamento dell’agevolazione, bensì determina l’iscrizione a ruolo dell’importo non debitamente pagato. L’operazione si perfeziona, infatti, con l’indicazione in dichiarazione dei redditi. In particolare, con riferimento all’estromissione con effetto dal 1° gennaio 2026, i dati dovranno essere indicati nel Modello Redditi 2027 PF. Peraltro, la mancata indicazione dei dati richiesti potrà essere sanata entro 90 giorni dalla scadenza del termine ordinario di presentazione del Modello Redditi.
L’estromissione agevolata 2026 può essere effettuata dagli imprenditori individuali che erano tali alla data del 30 settembre 2025 e fino al 1° gennaio 2026, a prescindere dal regime contabile adottato.
Possono essere estromessi gli immobili strumentali per natura o per destinazione individuati dall’art. 43, comma 2, TUIR, posseduti al 30 settembre 2025 e quindi:
- gli immobili rientranti nelle categorie B, C, D, E e A/10 anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero anche se dati in locazione o comodato a terzi (strumentali per natura);
- gli immobili utilizzati esclusivamente e direttamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale (strumentali per destinazione).
