Le agevolazioni sulle imposte indirette diverse dall’IVA nelle assegnazioni agevolate

La disciplina 2026 dell’assegnazione e cessione agevolata ai soci conferma il trattamento di favore ai fini delle imposte sostitutive, di registro, ipotecaria e catastale, senza estensione all’IVA. La riduzione alla metà riguarda solo le aliquote proporzionali di registro, mentre il beneficio più rilevante emerge spesso per i fabbricati strumentali, grazie alla trasformazione delle imposte ipotecaria e catastale proporzionali in misura fissa.

L’art. 1, commi da 35 a 41, Legge n. 199/2025, ha riproposto, con formulazione pressoché identica alle precedenti edizioni, il regime temporaneo di favore per l’assegnazione e la cessione ai soci di beni immobili non strumentali per destinazione e di beni mobili iscritti in pubblici registri, nonché per la trasformazione in società semplice delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni. Le operazioni devono essere perfezionate entro il 30 settembre 2026, a favore di soci iscritti a libro soci, ove prescritto, al 30 settembre 2025. L’imposta sostitutiva – 8%, ovvero 10,5% per le società non operative in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti, e 13% sulle riserve in sospensione annullate – va versata per il 60% entro il 30 settembre 2026 e per il residuo 40% entro il 30 novembre 2026. Sul fronte delle imposte indirette, il comma 39 dispone che, per le assegnazioni e le cessioni ai soci, le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa. Nessuna agevolazione è invece prevista ai fini IVA, che resta soggetta alle regole ordinarie e non è assorbita dall’imposta sostitutiva.

L’atto di assegnazione, assimilato a una cessione, va registrato nei 30 giorni ex art. 13, D.P.R. n. 131/1986, e sconterà imposta proporzionale solo ove non trovi applicazione il principio di alternatività IVA-registro di cui all’art. 40 del medesimo Testo Unico. La riduzione opera quindi solo sulle operazioni esenti (art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972) o fuori campo IVA – tipicamente immobili acquistati da privati, ante 1973 o con IVA non detratta – mentre nelle assegnazioni imponibili IVA il registro resta fisso a 200 euro; il quadro di sintesi è riportato nella tabella.

Due precisazioni sono decisive in sede di quantificazione:

• la riduzione alla metà opera «esclusivamente sulle aliquote», non sull’imposta minima, che resta dovuta nella misura ordinaria di 1.000 euro prevista dall’art. 10, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011; il beneficio si annulla quindi sui trasferimenti di valore contenuto;
• per abitazioni e terreni le ipocatastali sono già dovute, dal 1° gennaio 2014, nella misura fissa di 50 euro ciascuna, cosicché la previsione sulla misura fissa non aggiunge nulla.

La fattispecie di maggiore interesse pratico è quella del fabbricato strumentale per natura (categorie A/10, B, C, D, E) non utilizzato direttamente nell’attività – tipicamente locato a terzi. Qui l’assegnazione è esente ex art. 10, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. n. 633/1972, oppure imponibile IVA, per obbligo se l’immobile è stato ultimato da non oltre 5 anni o per opzione negli altri casi. In entrambi i casi, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro ai sensi dell’art. 4, lett. d), n. 1) e 2), Tariffa, Parte I, TUR: la riduzione alla metà, riferita alle sole aliquote proporzionali, resta quindi priva di effetti. Il vantaggio si sposta interamente sulle imposte ipotecaria e catastale, che per i fabbricati strumentali sono ordinariamente dovute nella misura proporzionale del 3% e dell’1% (art. 1-bis, Tariffa, e art. 10, comma 1, D.Lgs. n. 347/1990), sia in regime di esenzione sia in regime di imponibilità, e che per effetto del comma 39 scendono a 200 euro ciascuna: il carico delle imposte d’atto si attesta così su 600 euro complessivi, oltre a bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali catastali. Il risparmio cresce quindi col valore dell’immobile ed è, nella pratica, il beneficio indiretto più rilevante del regime.

La base imponibile del registro è costituita, in linea di principio, dal valore normale del bene secondo gli artt. 43 e 51, TUR. Se tuttavia la società opta, ai fini dell’imposta sostitutiva, per la determinazione del valore normale in misura pari al valore catastale – rendita moltiplicata per i coefficienti di cui all’art. 52, comma 4, D.P.R. n. 131/1986 – tale scelta si riflette automaticamente anche sulla base imponibile dell’imposta di registro; l’opzione non è però esercitabile in via autonoma ai soli fini del registro, né è possibile differenziare le 2 basi imponibili. Resta ferma, in capo al socio assegnatario, la facoltà di invocare il regime del prezzo-valore ex art. 1, comma 497, Legge n. 266/2005, al ricorrere dei consueti requisiti (immobile abitativo, persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, richiesta resa in atto).

Per la trasformazione in società semplice il beneficio sulle imposte indirette è, a ben vedere, solo apparente. L’atto è soggetto a imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’art. 4, comma 1, lett. c), Tariffa, Parte I, TUR, e, poiché la trasformazione non comporta trasferimento di beni da un soggetto a un altro, le ipocatastali sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna) «indipendentemente» dall’accesso al regime agevolato. La convenienza dell’operazione va dunque misurata sul solo versante dell’imposta sostitutiva e della successiva gestione dell’immobile in regime non imprenditoriale.