Nelle assegnazioni agevolate, le agevolazioni fiscali non si estendono all’IVA, che continua a seguire le regole ordinarie. Le maggiori criticità emergono per gli immobili abitativi ristrutturati, soprattutto quando l’IVA non è stata detratta né sull’acquisto né sui lavori, poiché l’assegnazione entro cinque anni può imporre l’imponibilità IVA generando effetti distorsivi.
Approssimandosi il termine del 20 settembre 2026 per fruire delle agevolazioni fiscali per le assegnazioni agevolate riproposte dalla Legge n. 199/2025 (Legge di bilancio 2026), sul rapporto rimangono ancora delle criticità soprattutto per il trattamento IVA di alcune ipotesi specifiche. Si ricorda, in primis, che le agevolazioni fiscali non riguardano, per i noti vincoli comunitari, l’IVA, la cui applicazione segue le regole ordinarie. E in tale contesto, si ricorda che nel comparto abitativo l’imposta trova forti limitazioni alla detrazione in forza dell’art. 19-bis.1, lett. i), D.P.R. n. 633/1972, secondo cui è oggettivamente indetraibile «l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni […]». Inoltre, quale naturale corollario della mancata detrazione, l’art. 10, n. 27-quinquies), D.P.R. n. 633/1972, stabilisce che sono esenti «le cessioni che hanno per oggetto beni acquistati o importati senza il diritto alla detrazione totale della relativa imposta ai sensi degli articoli 19, 19-bis1 e 19-bis2». Tenendo conto del descritto quadro normativo, nelle assegnazioni agevolate la presenza di lavori di ristrutturazione su immobili abitativi genera effettivamente delle criticità e dei “cortocircuiti” normativi se la società non ha detratto l’IVA a monte, né sull’acquisto né sui lavori stessi.
Il primo scenario riguarda l’immobile acquistato con IVA indetraibile (ex art. 19-bis.1) e ristrutturato senza detrarre l’IVA per effetto della medesima disposizione. In tal caso, l’assegnazione di un immobile per il quale l’IVA è stata totalmente indetraibile all’atto dell’acquisto (ai sensi dell’art. 19-bis.1, D.P.R. n. 633/1972) configura un’ipotesi di autoconsumo “esterno”, che si colloca fuori dal campo di applicazione dell’IVA (art. 2, comma 2, n. 5, D.P.R. n. 633/1972).
Tuttavia, l’esecuzione di lavori di ristrutturazione (ai sensi dell’art. 3, lett. c), d), f), D.P.R. n. 380/2001) fa assumere alla società la qualifica di “impresa ristrutturatrice”. Di norma, l’assegnazione di un fabbricato abitativo da parte di un’impresa ristrutturatrice entro 5 anni dalla fine dei lavori impone l’obbligo di applicare l’IVA. Poiché nell’ipotesi descritta la società potrebbe non aver detratto l’IVA nemmeno sui lavori di ristrutturazione (non rientrando nelle deroghe di cui all’art. 19-bis.1, lett. i)), l’assoggettamento a IVA in uscita comporterebbe un’ingiusta doppia imposizione. Per superare questa anomalia, le fonti specialistiche suggeriscono due possibili soluzioni:
- ritenere applicabile, pur in assenza di conferme ufficiali, l’esenzione ex art. 10, n. 27-quinquies, pur in presenza di un intervento di ristrutturazione che qualificherebbe l’impresa come di “ripristino”;
- operare una rettifica della detrazione “a favore”, a seguito della quale si potrebbe recuperare l’IVA non detratta sui lavori, sebbene vi sia il rischio operativo di perdere qualche “decimo” di detrazione in base alle tempistiche dell’operazione.
La “scelta” operata in ambito IVA determina anche importanti conseguenze sull’applicazione delle altre imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali). Infatti, l’assegnazione con IVA (quale impresa che ha ristrutturato e assegna entro 5 anni dalla fine dei lavori), “fissa” le altre imposte indirette (200 euro cadauna), mentre la “forzatura” di mantenere l’operazione fuori campo IVA o in regime di esenzione, comporterebbe l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale. Grazie alle agevolazioni, l’aliquota ordinaria del 9% è ridotta alla metà (4,5%). Qualora il socio assegnatario abbia i requisiti per le agevolazioni “prima casa”, l’aliquota di registro scende all’1%, con le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna. In questo caso, il socio assegnatario persona fisica può optare per determinare la base imponibile dell’imposta di registro utilizzando il valore catastale.
Un possibile secondo scenario riguarda l’immobile acquistato da un privato senza addebito di imposta. Pertanto, la successiva assegnazione ricade ordinariamente fuori dal campo di applicazione dell’IVA per mancanza del presupposto della detrazione a monte. Come nello scenario precedente, però, l’aver eseguito lavori di ristrutturazione trasforma la società in impresa ristrutturatrice, facendo scattare la regola che imporrebbe di applicare l’IVA se l’assegnazione avviene nei 5 anni successivi all’intervento.
In questo secondo scenario, la questione è tuttavia “più complessa” e problematica. A differenza del primo scenario, qui manca in origine una fattura di acquisto con IVA indetraibile (essendo il cedente originario un privato). Di conseguenza, la soluzione di appellarsi all’esenzione dell’art. 10, n. 27-quinquies (che richiede un acquisto effettuato con imposta che non si è potuta detrarre) appare normativamente un “vicolo cieco”, in quanto si tratta di un acquisto senz’imposta in origine. Ciò porta a un grave malfunzionamento del sistema tributario: la regola imporrebbe l’IVA a valle (per i lavori fatti nei 5 anni), pur in assenza di qualsiasi detrazione a monte (né sull’acquisto, né sui lavori). Anche per questo scenario estremo, sarebbe auspicabile, con un avallo ufficiale, che si possa comunque forzare l’applicazione dell’art. 10, n. 27-quinquies, oppure tentare la problematica strada della rettifica della detrazione a favore per i soli costi di ristrutturazione.
