ESECUZIONE FORZATA

Improrogabile il termine per il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione dell’immobile

Espropriazione immobiliare – Aggiudicazione – Versamento del saldo prezzo – Termine perentorio – Improrogabilità – Rimessione in termini – Condizioni

Il termine per il versamento del residuo prezzo di aggiudicazione dell’immobile pignorato è perentorio, sicché non può mai esserne disposta la proroga; l’aggiudicatario che sia incorso in decadenza può chiedere, ai sensi dell’art. 153, comma 2, c.p.c., la rimessione in termini, che può essere concessa solo se il mancato rispetto del termine perentorio non sia imputabile a fatto proprio dell’aggiudicatario o di soggetti dallo stesso incaricati.

CASO

Aggiudicatosi, nell’ambito di un’espropriazione forzata pendente innanzi al Tribunale di Mantova, l’immobile pignorato e approssimandosi la scadenza del termine per il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione, l’aggiudicatario ne chiedeva la proroga, rappresentando che l’istituto di credito al quale si era rivolto per ottenere il finanziamento non aveva ancora completato l’istruzione della pratica, a causa di un ritardo nel deposito della perizia, come risultava da apposita dichiarazione allegata all’istanza di proroga.

Il giudice dell’esecuzione, ritenendo che il ritardo non fosse imputabile all’aggiudicatario, accoglieva la richiesta.

L’esecutato, contestando la prorogabilità del termine, proponeva opposizione ex art. 617 c.p.c. dapprima avverso l’ordinanza del giudice dell’esecuzione, quindi avverso il decreto di trasferimento nel frattempo emesso.

Una volta radicati i giudizi di merito relativi alle due opposizioni proposte, dei quali era disposta la riunione, il Tribunale di Mantova rigettava le domande dell’esecutato, rilevando che, per quanto il termine per il versamento del saldo prezzo non potesse essere prorogato, l’istanza dell’aggiudicatario e il provvedimento del giudice dell’esecuzione che l’aveva accolta andavano ricondotti all’istituto della rimessione in termini di cui all’art. 153 c.p.c.

La sentenza veniva impugnata con ricorso per cassazione.

SOLUZIONE

[1] La Corte di cassazione, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, ha annullato sia l’ordinanza con la quale era stato differito il termine per il versamento del saldo prezzo (attesa la sua natura perentoria e la sua conseguente improrogabilità), sia il successivo decreto di trasferimento.

QUESTIONI

[1] L’ordinanza che si annota conferma un principio che costituisce ormai diritto vivente: il termine entro il quale l’aggiudicatario deve versare il saldo del prezzo di aggiudicazione dell’immobile pignorato, ai sensi dell’art. 587 c.p.c., è perentorio e non può, dunque, essere in alcun caso prorogato, né prima né dopo la sua scadenza, restando solo salva, nella seconda ipotesi, la possibilità di rimettere in termini l’aggiudicatario che ne abbia fatto istanza, alle condizioni previste dall’art. 153 c.p.c.

A fronte di un’iniziale incertezza circa la natura (processuale o sostanziale o addirittura ibrida) del termine in questione, la giurisprudenza ha chiaramente affermato che lo stesso riveste carattere sostanziale, giacché viene in gioco un’attività – il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione – che attiene all’adempimento dell’obbligazione pecuniaria che l’aggiudicatario ha volontariamente e definitivamente assunto e che, pur inscrivendosi in una determinata sequenza procedimentale, mantiene un’indubbia valenza sostanziale (trattandosi del pagamento del corrispettivo della vendita di un bene che si pone quale atto dovuto e presupposto dell’effetto traslativo), non richiede assistenza o difesa tecnica e incide direttamente e immediatamente sulla situazione giuridica sostanziale dell’aggiudicatario e non sulle sue facoltà e potestà processuali (così, in particolare, Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2022, n. 18421).

Proprio da tale qualificazione discende, quale corollario, la sottrazione del termine in questione al regime di sospensione feriale dettato dall’art. 1 l. 742/1969, che ha precipuo ed esclusivo riguardo ai termini di carattere processuale.

Inoltre, sempre in ragione della ravvisata natura sostanziale del termine, non è invocabile nemmeno la regola stabilita dall’art. 155, commi 4 e 5, c.p.c., che differisce al primo giorno non festivo la scadenza del termine che cade nella giornata di sabato, essendo essa riferita ad atti processuali da svolgersi fuori dell’udienza e, dunque, di carattere squisitamente giudiziale, tale non essendo l’adempimento di un’obbligazione civile – qual è quella di pagamento – che grava sull’aggiudicatario (Cass. civ., sez. III, 15 maggio 2026, n. 14194).

Un diverso discorso, invece, va fatto nel caso in cui il termine per il versamento del saldo prezzo cada in un giorno propriamente festivo: in tale ipotesi, si può senz’altro fare applicazione del combinato disposto degli artt. 1187 e 2963 c.c. (in virtù del quale il termine fissato per l’adempimento dell’obbligazione che scade in un giorno festivo è prorogato di diritto al giorno seguente non festivo, se non vi sono usi diversi), trattandosi di disposizioni che, sulla scorta di un consolidato orientamento, valgono con riguardo sia alla prescrizione che alla decadenza (Cass. civ., sez. I, 2 novembre 1995, n. 11391; Cass. civ., sez. trib., 13 agosto 2004, n. 15832; Cass. civ., sez. trib., 28 aprile 2006, n. 10012; Cass. civ., sez. trib., 4 giugno 2007, n. 12998; Cass. civ., sez. trib., 31 agosto 2007, n. 18353).

La perentorietà e l’improrogabilità del termine per il versamento del saldo prezzo (che, giusta quanto stabilito dall’art. 569 c.p.c., non può essere superiore a centoventi giorni, fatto salvo il potere del giudice dell’esecuzione di fissarne uno inferiore con l’ordinanza che dispone la vendita, costituente lex specialis di gara), invece, deriva dalla necessaria immutabilità delle condizioni che disciplinano il subprocedimento di liquidazione dell’immobile pignorato, che rappresenta uno dei cardini del processo di espropriazione forzata, essendo diretta ad assicurare e a mantenere l’uguaglianza e la parità tra tutti i partecipanti alla gara e l’affidamento da ognuno di loro riposto nella trasparenza, nella coerenza e nell’affidabilità della vendita forzata lungo tutto il corso della stessa (Cass. civ., sez. III, 2 luglio 2021, n. 18841).

Con il provvedimento in esame, i giudici di legittimità hanno ribadito che dalla perentorietà del termine entro il quale l’aggiudicatario deve, a pena di decadenza e di perdita definitiva della cauzione, versare il saldo prezzo (e – per effetto delle modifiche apportate agli artt. 585 e 587 c.p.c. dal d.lgs. 149/2022 e dal d.lgs. 164/2024 – rendere la dichiarazione contenente le informazioni prescritte dalla normativa antiriciclaggio) deriva la sua improrogabilità; se l’aggiudicatario non riesce a rispettarlo, può solo chiedere al giudice dell’esecuzione di rimetterlo in termini ai sensi dell’art. 153, comma 2, c.p.c. (per quanto, a ben vedere, anche questa norma riguardi propriamente i termini processuali, inerenti al compimento di atti del processo, sicché potrebbe dubitarsi della sua applicabilità a un termine che – come visto – tale non è).

In ogni caso, è necessario che ricorrano determinate condizioni.

In primo luogo, il termine dev’essere già spirato e, dunque, la decadenza dev’essere già maturata allorché l’aggiudicatario propone l’istanza: in caso contrario, si tratterebbe non di vera e propria rimessione (che ha, quale effetto tipico, l’eliminazione della decadenza e la riapertura della possibilità di compiere l’atto), ma di proroga (di un termine non ancora scaduto e che, per effetto del provvedimento giudiziale, verrebbe procrastinato), preclusa tuttavia dalla disciplina dettata dal menzionato art. 153 c.p.c. Peraltro, qualora l’istanza fosse presentata prima della scadenza del termine, la delibazione del giudice verrebbe a collocarsi in un momento nel quale, da un lato, non potrebbe ancora essere apprezzato in maniera compiuta il modo in cui le difficoltà incontrate dall’aggiudicatario hanno realmente impedito il tempestivo pagamento (se non altro perché, se residuasse ancora del tempo utile, l’adempimento dell’obbligo risulterebbe ancora possibile) e, dall’altro lato, non sussistono le condizioni per la pronuncia del provvedimento richiesto (non essendo configurabile che si ponga rimedio a una decadenza che non si è ancora verificata).

Di conseguenza, l’istanza presentata dall’aggiudicatario prima della scadenza del termine per il versamento del saldo prezzo va qualificata come richiesta di proroga, come tale inammissibile, mentre il provvedimento del giudice dell’esecuzione che l’abbia accolta andrà considerato illegittimo, perché emesso contra legem e in assenza di potere.

In secondo luogo, l’inadempimento non dev’essere imputabile all’aggiudicatario, ma deve dipendere da caso fortuito o forza maggiore.

Non ricorre questa situazione allorché, com’era accaduto nella fattispecie sottoposta al vaglio della Corte di cassazione, l’aggiudicatario abbia deciso di ricorrere a un finanziamento per adempiere l’obbligo di versamento del saldo prezzo e l’istituto di credito al quale si è rivolto abbia incontrato difficoltà nell’istruire la richiesta, l’abbia eventualmente rifiutata o abbia comunque tardato nel deliberare la concessione del mutuo, impedendo così il tempestivo adempimento.

Anche tali circostanze, infatti, rientrano nella sfera di disponibilità e responsabilità dell’aggiudicatario:

vuoi perché, essendo egli a conoscenza – per effetto della pubblicazione dell’avviso di vendita e dell’ordinanza emessa dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 569 c.p.c., contenenti le regole alle quali è informata la vendita esecutiva – delle tempistiche per il saldo del prezzo di aggiudicazione, è suo onere attivarsi tempestivamente (se del caso, anche prima dell’aggiudicazione, se non addirittura prima dello svolgimento dell’esperimento di vendita) per non incorrere in decadenza;
vuoi perché, in ogni caso, il debitore è tenuto a rispondere anche dell’inadempimento del terzo cui si sia affidato o rivolto, ferma restando la possibilità di rivalersi nei suoi confronti per le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla sua condotta, ma senza che ciò possa esplicare riflessi sulla progressione della vendita esecutiva (negli stessi termini si sono espressi anche Trib. Verona, 27 giugno 2023 e Trib. Tivoli, 7 aprile 2026).

La ricerca della provvista da parte dell’aggiudicatario, infatti, non deve incidere in modo negativo sulle scansioni temporali nelle quali si articola la liquidazione coattiva dei beni pignorati, ben potendosi immaginare, in previsione della partecipazione all’asta, la conclusione di un preliminare di mutuo sospensivamente condizionato all’avvenuta aggiudicazione, proprio al fine di individuare in anticipo eventuali criticità che potrebbero ostacolare la concessione del finanziamento e di consentire all’interessato all’acquisto di valutare in piena consapevolezza l’opportunità di presentare un’offerta e di partecipare all’esperimento di vendita per conseguire l’aggiudicazione dell’immobile.

Da ultimo, vale la pena precisare che:

ogni regola contenuta nell’ordinanza di vendita – quale lex specialis di gara – è destinata a consolidarsi e a divenire definitivamente cogente, quand’anche praeter legem o addirittura contra legem, qualora non venga tempestivamente attinta con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi (come affermato dalla già citata Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2022, n. 18421);
quando l’aggiudicazione sia avvenuta in favore di procuratore legale che abbia presentato un’offerta per persona da nominare ai sensi degli artt. 571 e 579 c.p.c., il termine per il versamento del saldo prezzo inizia a decorrere comunque dalla data dell’aggiudicazione e non da quella di nomina dell’aggiudicatario definitivo, non restando sospesa né essendo differita l’obbligazione di pagamento del prezzo offerto (come affermato dalla parimenti già citata Cass. civ., sez. III, 15 maggio 2026, n. 14194).