Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 18.02.2026 n. 3719, Pres. M. Falaschi, Es. V. Pirari
Massima: “Qualunque lite possa insorgere nell’ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, siccome derivante dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio o dall’uso e godimento delle stesse, incluse quelle relative al risarcimento dei danni arrecati alla proprietà individuale, è perciò sempre una controversia “tra condomini” la cui cognizione ratione loci spetta esclusivamente e senza alternative, in forza del citato art. 23 cod. proc. civ., al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Non così può dirsi, invece, quando, come nella specie, la lite insorga tra i condomini e l’amministratore che abbia perso tale sua qualità perché revocato o rinunciatario e riguardi l’adempimento degli obblighi reciprocamente assunti con il precedente conferimento dell’incarico a quest’ultimo, vuoi con riguardo ai compensi dovuti a titolo di retribuzione, vuoi al rendiconto o alla riconsegna dei documenti contabili”.
CASO
Il Condominio Alfa di Roma conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Tivoli, la Società Beta, già incaricata dell’amministrazione del predetto condominio, al fine di ottenere l’accertamento delle responsabilità della convenuta e la sua conseguente condanna in relazione alla consegna della documentazione afferente alla gestione condominiale – tra cui bilanci, versamenti, corrispondenza intercorsa con i fornitori e relazione contabile – nonché chiedeva la nomina di un consulente tecnico d’ufficio per le opportune verifiche contabili sulla gestione amministrativa.
Domandava, altresì, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni patiti dal Condominio, nonché di quelli derivanti dalla mancata partecipazione della medesima alla procedura di mediazione.
Costituitasi in giudizio, la Società Beta eccepiva in via preliminare l’incompetenza del giudice adito, deducendo che la controversia dovesse qualificarsi come causa condominiale ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. c.c. e che, pertanto, la competenza territoriale dovesse essere radicata, ai sensi dell’art. 23 c.p.c., presso il Tribunale di Roma, in ragione dell’ubicazione in Roma del Condominio.
Alla prima udienza la società convenuta insisteva per la decisione sulla questione di competenza del Tribunale di Roma.
Concessi i termini per il deposito di note, il Tribunale di Tivoli – omettendo di adottare qualsiasi ordinanza istruttoria, nonostante la richiesta di concessione dei termini di cui all’art. 183 c.p.c. – fissava udienza per la precisazione delle conclusioni, dovendo essere risolta la questione preliminare idonea a definire il giudizio, nella quale assegnava i termini di cui all’art. 190 c.p.c. (rito pre-riforma Cartabia).
Successivamente, con ordinanza, il Tribunale – modificando il precedente provvedimento – disponeva la rimessione della causa a ruolo, ritenendo di dover ammettere la consulenza tecnica d’ufficio richiesta nell’atto introduttivo dal Condominio.
Avverso la suddetta ordinanza la Società Beta proponeva ricorso per regolamento di competenza ai sensi dell’art. 42 c.p.c., articolato in un unico motivo, illustrando altresì le ragioni dell’ammissibilità del rimedio esperito.
Il Condominio resisteva con controricorso.
SOLUZIONE
La Corte di cassazione rigettava il ricorso e dichiarava la competenza della Tribunale di Tivoli, dinanzi al quale ordinava la riassunzione della causa nel termine di giorni 60 dalla comunicazione dell’ordinanza in parola.
QUESTIONI
La società ricorrente evidenziava, in via preliminare, l’ammissibilità del ricorso, avuto riguardo al contenuto sostanzialmente decisorio dell’ordinanza impugnata ai sensi dell’art. 42 c.p.c..
In particolare, rilevava che la stessa era stata pronunciata successivamente alla rimessione della causa al collegio per la decisione ex art. 279 c.p.c., in assenza di ulteriore attività istruttoria e previa concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.; pertanto, la determinazione ivi contenuta di disporre la nomina di un consulente tecnico d’ufficio, doveva ritenersi implicitamente comportare il rigetto dell’eccezione di incompetenza sollevata da Beta.
La Corte di cassazione osservava che il regolamento di competenza rappresenta lo strumento volto a individuare il giudice competente a conoscere e decidere una determinata controversia di merito; pertanto, tanto nella forma necessaria quanto in quella facoltativa, esso presuppone che una questione di competenza sia stata definita, anche solo implicitamente, mediante un provvedimento avente natura sostanziale di sentenza, nel quale si affermi o si presupponga la competenza di un giudice ordinario diverso da quello originariamente adito.
Come chiarito dalle stesse Sezioni Unite (Sent. n. 20449/2014), anche successivamente all’innovazione introdotta dalla L. 18 giugno 2009, n. 69 in ordine alla forma del provvedimento sulla competenza, il provvedimento con cui il giudice adito, nel disattendere la relativa eccezione, affermi la propria competenza e disponga la prosecuzione del giudizio innanzi a sé non è, di regola, impugnabile mediante regolamento ai sensi dell’art. 42 c.p.c., qualora non sia stato preceduto dalla rimessione della causa in decisione e dal previo invito alle parti a precisare le rispettive conclusioni, anche di merito.
Tale principio incontra eccezione nel caso in cui il giudice, così procedendo e statuendo, abbia manifestato – in termini di assoluta e oggettiva inequivocità ed incontrovertibilità – la volontà di risolvere in via definitiva, dinanzi a sé, la questione di competenza.
Nel caso di specie, il Giudice con l’ordinanza oggetto di impugnazione, con la quale disponeva la nomina di un consulente tecnico d’ufficio, implicitamente affermava la propria competenza, sicché tale provvedimento doveva ritenersi suscettibile di impugnazione mediante regolamento di competenza.
Con l’unico motivo di ricorso, la società ricorrente – previa qualificazione della controversia quale lite condominiale, essendo stata l’azione promossa dal Condominio per la dedotta violazione dell’art. 1130 bis c.c. in materia di rendiconto condominiale – insisteva nell’eccepita incompetenza territoriale del Tribunale di Tivoli, assumendo la competenza del Tribunale di Roma, avendo ivi sede l’Ente condominiale.
In particolare, la ricorrente deduceva che, nelle controversie tra condomini e, più in generale, in quelle insorte nell’ambito del rapporto condominiale, trova applicazione il criterio previsto dall’art. 23 c.p.c., che individua il foro competente nel luogo in cui si trovano i beni comuni ovvero la maggior parte di essi.
Oltretutto, trattandosi di controversia afferente a un rapporto obbligatorio instaurato tra il Condominio e una società commerciale – configurabile, rispettivamente, quale rapporto tra consumatore e professionista, atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, da considerarsi consumatori – dovrebbe comunque trovare applicazione il foro del consumatore previsto dall’art. 33 del D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, con conseguente radicamento della competenza nel luogo in cui ha sede il Condominio, ossia presso il Tribunale di Roma.
La Corte di legittimità riteneva il motivo e il relativo ricorso infondati.
Sul punto, i giudici di legittimità, ai fini dell’individuazione della competenza, sottolineano che il giudice deve attenersi alla prospettazione della domanda attorea, secondo un principio generale desumibile dall’art. 10 c.p.c., applicabile a tutte le questioni di competenza.
Restano, pertanto, irrilevanti le contestazioni del convenuto attinenti al merito, salvo il caso di abuso del processo, ravvisabile ove i fatti siano prospettati in modo pretestuoso al fine di sottrarre la causa al giudice naturale.
Nel caso di specie, la domanda proposta dal Condominio, volta alla restituzione della documentazione contabile e al risarcimento dei danni nei confronti della società ex amministratrice, costituisce il riferimento per individuare la competenza territoriale.
Non era, dunque, condivisibile la tesi di Beta che richiamava i criteri previsti dall’art. 23 c.p.c., sul presupposto che la questione prospettata fosse di carattere condominiale.
Orbene, le stesse Sezioni Unite hanno confermato che, ai sensi dell’art. 23 c.p.c., il foro speciale previsto per le controversie tra condomini ha carattere prevalente rispetto al foro generale ed è inderogabile, non potendo essere sostituito dai fori alternativi rimessi alla scelta dell’attore sulla base di diversi criteri di collegamento territoriale. Ne consegue che tali controversie devono essere proposte necessariamente dinanzi al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni, ovvero la maggior parte di essi[1].
Invero, alla luce di un’interpretazione sistematica e teleologica dell’art. 23 c.p.c., coordinato con l’art. 21 c.p.c., che già prevede un foro speciale per le controversie in materia di diritti reali immobiliari, nonché in considerazione della ratio legis sottesa ai fori speciali in materia condominiale e societaria, deve ritenersi che ogni controversia insorta nell’ambito del condominio per ragioni ad esso inerenti – senza distinzione tra rapporti relativi alla proprietà, all’uso e godimento delle parti comuni o al pagamento dei contributi condominiali – integri una controversia tra condomini. Ciò vale anche nell’ipotesi in cui il giudizio veda contrapposto un singolo partecipante agli altri, rappresentati dall’amministratore. Ne consegue che la competenza territoriale appartiene, in via esclusiva e inderogabile, al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni, ovvero la maggior parte di essi. Tale conclusione si fonda, altresì, sulla considerazione che il condominio non è un soggetto dotato di autonoma personalità giuridica né di distinta autonomia patrimoniale rispetto ai singoli partecipanti[2].
Secondo il Supremo Consesso tale principio trova applicazione altresì nell’ipotesi in cui la controversia insorga tra l’amministratore del condominio e il singolo condomino in relazione all’attività di gestione della cosa comune e, segnatamente, con riguardo alla riscossione dei contributi dovuti da ciascun partecipante in ragione della rispettiva quota di partecipazione alla comunione, giacché “l’attività dell’amministratore del condominio volgendosi in due diverse direzioni, idest nei confronti dei terzi per conto dell’intero gruppo dei condomini e nei riguardi dei singoli partecipanti alla comunione, va in essa ravvisata una diversità di posizioni giuridiche riconducibili, rispettivamente, ai rapporti esterni ed a quelli interni alla sfera condominiale, nei quali ultimi, relativi anche alla riscossione dei contributi condominiali della quale si discute, rappresentando l’amministratore in tale attività gli altri condomini in ragione d’un mandato con rappresentanza, caratterizzato da tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione del rapporto ed al contenuto “sociale” della gestione, la controversia proposta è in definitiva una lite tra condomini”[3].
Dunque, qualsiasi controversia che insorga nell’ambito condominiale per ragioni inerenti al condominio, in quanto derivante dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio ovvero dall’uso e dal godimento delle medesime, ivi comprese quelle aventi ad oggetto il risarcimento dei danni arrecati alle proprietà esclusive, deve qualificarsi, a ogni effetto, come controversia tra condomini, anche laddove la stessa veda contrapposto un singolo partecipante alla collettività degli altri, ciascuno dei quali è individualmente rappresentato dall’amministratore.
Ciò posto, secondo la Corte, il principio sopra richiamato non può trovare applicazione allorché, come nel caso specie, la controversia insorga tra i condomini e l’amministratore che abbia cessato dalla carica, per revoca o rinuncia, ed abbia ad oggetto l’adempimento degli obblighi reciprocamente derivanti dal precedente conferimento dell’incarico, sia con riferimento ai compensi spettanti a titolo di retribuzione, sia con riguardo agli obblighi di rendiconto ovvero di restituzione della documentazione contabile.
In tal caso, la controversia non ha ad oggetto rapporti giuridici attinenti al diritto reale di proprietà, né all’uso delle cose comuni, né alla regolamentazione dei rapporti tra condomini o tra questi e il Condominio, atteso che ciascuna delle parti – amministratore uscente e Condominio, rappresentato dall’amministratore pro tempore – agisce per la tutela di un proprio interesse personale: il primo in relazione alla retribuzione, il secondo con riguardo alla restituzione della documentazione contabile.
Ciascuna parte, pertanto, non rappresenta che sé stessa, sebbene in relazione ai diritti derivanti dal precedente rapporto di mandato ormai esaurito.
Con specifico riguardo alla questione in esame, essa trae origine dall’obbligo, gravante sull’amministratore al termine dell’incarico, di rendere il conto della gestione e di restituire tutte le somme e la documentazione detenute per conto del condominio, in applicazione delle disposizioni sul mandato e, in particolare, dell’art. 1713 c.c..
Ciò in quanto l’incarico di amministratore integra un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, il cui regime è disciplinato, in via primaria, dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. e, in via residuale, dalle norme generali in materia di mandato.
Pertanto, l’azione proposta non rientra nella materia condominiale, ma trova fondamento nel rapporto contrattuale intercorso tra il Condominio e l’amministratore uscente; ne consegue che essa esula dall’ambito applicativo dell’art. 23 c.p.c. e resta soggetta ai criteri generali di competenza di cui agli artt. 18, 19 e 20 c.p.c..
Secondo gli Ermellini non poteva altresì ritenersi applicabile il foro del consumatore, come dedotto da Beta, atteso che la relativa eccezione è stata sollevata da un soggetto che certamente non riveste tale qualità.
Inoltre, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza della Cassazione, il foro del consumatore, previsto dall’art. 63 del Codice del consumo, è derogabile dal consumatore stesso, anche unilateralmente, mediante la proposizione della domanda dinanzi al giudice territorialmente competente ai sensi degli artt. 18, 19 e 20 c.p.c., ovvero in forza di apposita clausola contrattuale.
La relativa competenza, infatti, è inderogabile esclusivamente ad opera del professionista, in considerazione della funzione della norma, preordinata alla tutela del consumatore, al quale non può essere preclusa la facoltà di scegliere, nel caso concreto, uno dei fori alternativi ritenuto maggiormente rispondente ai propri interessi.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha parimenti stabilito che, qualora il singolo condomino, sostituendosi all’amministratore, promuova nei confronti di una società appaltatrice un’azione giudiziaria concernente la risoluzione per inadempimento di un contratto di appalto stipulato dal committente Condominio, trova applicazione, ai fini della competenza per territorio, il foro del condomino consumatore e non il foro in cui ha sede il Condominio[4].
In conclusione, se è vero che, in materia di competenza territoriale, la previsione del foro speciale esclusivo per le cause condominiali, stabilita dall’art. 23 c.p.c., esime la parte eccipiente dall’onere di contestare tutti i fori alternativamente concorrenti ex art. 19 c.p.c., così come avviene per il foro del consumatore, è altresì vero che tale principio non trova applicazione quando, come nel caso di specie, si applicano i criteri generali di competenza di cui agli artt. 18, 19 e 20 c.p.c..
In tale ipotesi, grava sul convenuto che eccepisca l’incompetenza del giudice adito l’onere di contestare specificamente l’applicabilità di ciascuno dei criteri generali e di fornire la prova delle circostanze di fatto dedotte a sostegno della contestazione.
In mancanza di tale prova, l’eccezione deve essere rigettata e resta, per l’effetto, definitivamente fissato il collegamento indicato dall’attore, con conseguente competenza del giudice adito.
Non avendo, pertanto, la ricorrente Beta assolto il predetto onere, la censura doveva ritenersi inammissibile, con la conseguente definitiva competenza del Tribunale di Tivoli.
[1] Cass. SS. UU., Sent. n. 20076/2006.
[2] Cass. civ., Ord. n. 9071/2014.
[3] Cass. SS. UU., Sent. n. 20076/2006, cit.
[4] Cass. civ., Ord. n. 33643/2024.
